房地产新常态：流拍分化并购潮

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《天问》将简单总结一下复杂的情况，希望能对你有所帮助，无论你是想安定下来，投资还是套现。

房企库存和资本的双重压力

自今年第二季度以来，银行对房地产的态度发生了变化，它们变得“不愿放贷”。有些人甚至提出停止抵押贷款业务。这使得房地产企业的资金压力不断加大。

房子漏水，整夜都在下雨。之前疯狂卖地留下的后遗症是去库存化的麻烦。这就是为什么就连任志强也第一次提出了悲观的论点。

任志强说，“最严重的问题是我们的库存在增加。目前，预售面积已超过6亿平方米，达到历史峰值。库存压力不仅出现在大城市，也出现在二线、三线和四线城市。”

土地拍卖变得越来越普遍

当没有贷款和有大量积压的房屋时，房地产企业在收购土地时变得谨慎。自第二季度以来，许多城市都出现了土地拍卖现象，土地市场普遍进入低迷。

根据中国手指系统的数据，从2014年1月到11月，全国300个城市共售出16.5亿平方米的土地，同比下降29.2%，降幅超过了推出的土地数量。其中，住宅用地周转量为7.5亿平方米，同比大幅下降34.3%；商业用地周转量3.1亿平方米，同比下降33.2%。

自2014年4月下半月以来，许多城市的土地拍卖一直低迷，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津、上海、成都等城市的拍卖地块数量大幅增加。底价交易已经成为主流，高地价和底价的地块似乎已经消失。

房地产市场差异化

说了这么多关于房地产的不好的事情，现在是谈论好事情的时候了。虽然总体而言，房地产市场的发展已经放缓，但这并不意味着倒退。整个市场是分裂的，所以你不妨称之为“28年现象”，也就是说，只有一线城市的房地产表现好——甚至连库存都令人担忧，而234个城市的情况更令人担忧。

分化的另一个表现是，当流动节拍增加时，也有光明和盲目的国王。

5月底，中冶集团以49.5亿元的底价获得天津“新八大里”称号，Xi月辉以2466万元/亩的价格获得解放路商业区的单价。7月，莫砺锋控股公司赢得了黄埔五里桥街104栋39/1的地块。“全国楼层价王”，广州万科荔湾新地王，保利地产花都区新地王，金玉番禺地块“石桥王”，郑东新区八月

杀回一线城市

从土地国王大多集中在一线城市来看，分化的结果是一线城市仍然受欢迎。最糟糕的是，三号线和四号线的城市投资过度，但购买力很低。

当时，三线和四线也是房地产开发商争夺的热点。三四年前，房地产开发商有选择地逃离，回到一线城市。就连在三、四线城市紧张工作的恒大，也开始回归一线城市的怀抱。因为这些小城市的购买力真的很小，所以房价卖得不好。有些地方甚至变成了鬼城。

鬼城有多可怕？

被视为鄂尔多斯第二大城市的贵阳，今年上半年售出28941套商品房，同比下降42.79%，同比下降21.63%。2014年上半年，贵阳共有127个楼盘在出售，其中32个已经开业。贵阳新区有许多空城市现象，房地产开发商仍在努力建设。一个房地产的建筑规模超过1000万平方米，贵阳有多达四个这样的超级房地产。

2013年，以三、四线城市为重点的“幻想曲年”首次进入北京，并以7.79亿元收购了北京朝阳区的一座商业写字楼。今年1月，中海地产在8天内斥资70多亿元在北京赢得3块地皮；在上海，房型地产以101亿元的价格收购了大宁家园；万科等房地产企业也在加大努力，在一线和二线城市抢占土地。今年前11个月，一、二线城市占万科征地面积的90%以上。

房地产公司重组

但话说回来，三线和四线城市的房子并没有无缘无故地出现在地面上，而是由这些房地产开发商建造的。每个人都看到了这种情况，但他们担心自己之前在这里投资过多，因而“陷入困境”。

在营口，恒大地产、凯撒、保利地产、嘉里集团相继被当地政府吸纳。这些公司的项目开工后，周边地区的几十个项目相继涌现，市场严重供过于求。此时，企业不能退缩。

如果你不小心，一些房地产会因为这些未售出的房子而陷入资金链断裂的危机。而这种大鱼吃小鱼的并购已经开始了。

据风能统计，截至今年9月底，房地产行业已完成和未完成的并购总额为1054.04亿元，与去年同期的552.38亿元相比，同比增长90%。

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