底价高于一手房子的平均价格。冠城新地王“面粉比面包贵”

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冠城新国君拥有独特的地理优势。记者孙俊杰照片

上周五，冠城的一个地块引起了房地产界的骚动。该地块面积仅14000平方米，但底价超过10000元，创下了莞城土地拍卖的新纪录，成为东莞历史上第二个“高价土地王”。

数据显示，冠城一手住房的平均价格仅为12627元/平方米。在冠城新土地之王发布后，一些周边建筑对提价感兴趣，面粉比面包贵。谁能为这场土地之战买单？碧桂园会改变“价格屠夫”的营销策略吗？冠城甚至市区的房价在哪里？

13日，“莞城王迪”新业主之一的东莞碧桂园公司负责人朱喆接受记者采访，讲述了东莞碧桂园近年来的发展历程和征地的初衷、价值、战略部署。他坦率地表示，他对东莞市场持乐观态度，并期待东莞房地产的良好发展。

许多开发商争夺美丽的土地

2016WG017地块自上市出售以来，因其位于创业路与运河东三路交叉口东侧的独特地理优势，在东莞土地交易市场备受关注。7月6日，一些开发商出价1.4亿元买下这个地方，底价约为3004元/平方米。拍摄前不到半个小时，当天14: 35左右，地板价格已刷至5579元/平方米，远远超过2009年冠城龙光王迪4847元/平方米的地板价格。

在官方拍摄的前夕，这个地方受到了很多品牌开发商的青睐，如融创、信达、金地、保利、澳远和雅居乐，他们都表示有意参与竞标，但碧桂园还没有出现。同一天15: 00，多个竞标者发起猛烈攻击，碧桂园也在竞标者之列。

经过96轮激战，碧桂园与平安联手，以5.9亿元赢得土地，底价为12660.59元/平方米，升水率高达321.43%，成为冠城新地王的主人。对于这位“天价”的土地大王来说，平日低调的碧桂园笼罩在耀眼的光环中。

对此，平静地表示，根据东莞楼市目前的发展趋势，楼市均价已经超过1万元，凤岗、塘厦、虎门、长安等一些发达地区的住宅均价已经超过2万元/平方米，所以1万元的地价非常正常。“这就像面包和面粉之间的关系。房价在上涨，地价自然也在上涨。”

业内人士也指出，这种市场选择和价值溢出并非偶然，开发商的触觉总是如此敏感，市场趋势决定了开发商的投资。

东莞市房地产业协会秘书长陈俊亮表示，尽管莞城王迪的平均房价很高，但总地价并不高，仅为5.9亿元，远低于龙光王迪7.03亿元的总地价，这对于碧桂园来说还是可以接受的。

土地之王推动周围房价上涨

自从冠城高价土地之王诞生以来，业内讨论最多的声音就是项目的“价格”。有人估计冠城的地价是3万元/平方米，有人预测是2万元/平方米，所以碧桂园项目不会亏本。

对此，朱喆表示，土地成本、税费、建设成本等加起来，项目价格可达到2-3万元/平方米。至于项目的规划，目前不便透露。但是，根据该地区的实际规划，该项目可能会建造中小型公寓等急需的产品。

如此高的价格，开发商碧桂园对项目的未来销售有信心吗？

朱喆表示，碧桂园对东莞房地产持乐观态度。针对东莞目前的房地产形势，他做了如下分析:第一，东莞目前的经济形势是健康可持续的，尤其是在市区、松山湖等地区的生成；其次，东莞的土地开发强度为40%，土地资源十分稀缺，尤其是城区的土地更为珍贵；此外，随着东莞和深圳城市化的推进，特别是今年，深圳客户大规模进入东莞房地产市场。因此，从开发商的角度来看，东莞的房地产发展有望更加乐观。

业内也有一种声音:“碧桂园是为所有开发商做广告的。”

自冠城王迪出现以来，周边地区的项目价格有所上涨。据瑞丰房地产经纪公司统计，以瑞丰房地产经纪公司为代表的冠城几个一手房地产项目的价格上涨了2500元/平方米。

随后，记者走访了周边几个项目，价格上涨也在酝酿之中。甚至城市周边城镇的房地产也准备在一夜之间关闭，土地王效应甚至导致一些房地产在一夜之间开放。靠近天河的塞纳河房地产项目相关负责人也表示，正在研究是否调整价格，正在考虑提价。

对此，陈俊亮表示，冠城王迪的诞生将带动周边房地产价格的上涨，而且上涨幅度难以估计。合肥卓越的市场研究经理同意上述观点。他认为需求决定供应，目前面粉比面包贵，这意味着未来面包价格会上涨。“在市区，尤其是莞城，未来新房供应紧张，莞城拥有优质教育资源的优势。房价上涨是大势所趋。”

瑞丰房地产市场研究经理李玲玲表示，目前市场形势良好，政策相对宽松。开发商对市场发展前景持乐观态度，并愿意为“地王”买单。对于购房者来说，城市地区的项目价格正在一个接一个地上涨，而住宅的成交量仍然很好。目前，消费者的接受能力没有临界点。至于房地产市场的未来发展，将需要时间来观察消费者是否会为地王买单。