2016年，东莞楼市猜测房价的“万元时代”会持续多久。

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2015年，东莞商品房交易面积和交易金额首次突破1000万平方米和1000亿元，创下东莞住宅建筑新纪录。摄影:孙俊杰

2015年，东莞商品房交易面积和交易金额首次突破1000万平方米和1000亿元。2016年新年伊始，东莞成功上演了一场楼市热卖秀。上周，全市成交额超过40万平方米，均价升至11012元/平方米。林深地区的房地产销售价格飙升至28000元/平方米。

新年伊始，东莞楼市的步伐如此疯狂，这股热潮会持续多久？从那以后，购房者关心的房价有没有涨到1万元大关？谁能争夺今年林深区和松湖区房地产市场的龙头“宝座”？为解决上述问题，《南方日报》将推出“2016东莞房地产投机”房地产圆桌论坛，与东莞众多房地产专业人士和主流开发商探讨推动东莞房地产市场的发展趋势。

客人

李兴旺:东莞合肥辉煌发展研究中心副总经理

李文华:东莞万科南湾万科城市项目营销总监

谭金凤:瑞丰房地产市场研究部高级研究员

A.10，000多元的平均价格没有悬念

南方日报:根据东莞市房管局的房地产交易数据监测，2015年东莞住宅平均成交价格为9783元/平方米，接近1万元大关。今年第一周，平均住宅交易价格已成功突破1万元。今年平均价格会继续上涨吗？

李兴旺:根据目前东莞的商品量和销售速度，预计2016年东莞房价将保持平稳上升趋势。如果没有利润空的消息出现在市场上，在目前宽松的政策和低库存的情况下，东莞的房价将上涨5-10%，也就是说，东莞将正式进入“万元时代”。

谭金凤:2015年东莞的平均住宅价格接近1万元大关。由于市场竞争激烈，凤岗、塘厦地区的新楼盘在2015年底入市时价格上涨，销售价格上涨约30%，这是今年东莞整体房价上涨的驱动因素之一。此外，轨道交通的正式运营、2015年高价项目的上市、深圳游客的涌入等因素都给东莞带来了房价上涨的驱动力。可以说，2016年的平均住宅价格超过了1万元。

B.深圳乘客进入东莞的节奏仍在继续

南方日报:从去年开始，深圳的顾客疯狂涌入东莞买房，形成了林深区的热销局面。林深区的火热也烧到了东莞周边地区，带动了整个东莞房地产圈的量价上涨。然而，一切都极其繁荣和衰落。当房地产市场火热时，深圳的消费者会退潮吗？

谭金凤:深圳目前的房价已经打破了4万元的高价。此外，随着轨道交通2号线的开通、万惠城市铁路的建成以及深圳多条高速公路的免费使用，预计深圳旅客进入万的速度将保持强劲。然而，与2015年相比，今年的步伐将放缓。

李兴旺:据统计，林深区住宅净签约面积为281万平方米，占全市成交额的27%，平均成交价超过1万元。可以看出，林深地区的热度在去年之前空。考虑到交通网络的改善等因素，东莞的确是深圳游客的最佳选择。

至于深圳的乘客是否在减少，这取决于哪个地区。如果靠近深圳的凤岗、塘厦、清溪等城镇，深圳人在这些地区买房更多是为了自住；如果位于横沥、马涌等比深圳稍远的城镇，估计深圳人会用它来投资，这不可避免地会导致项目空购房率在楼盘交付后增加的现象。

李文华:房地产的兴衰与城市人口净流入、库存、政策等因素密切相关。目前，深圳每年净流入100多万常住居民，其中大部分是受过高等教育的年轻人，这表明深圳人有很强的购买力。

在过去的一年里，深圳房地产市场走在了前列。在2015年疯狂洗碗之后，深圳的住房存量是过去几年来最低的，房价在一年内上涨了近50%。目前，深圳核心区房价约为10万元/平方米，关内房价约为6-8万元/平方米，关外房价约为4-6万元/平方米。在如此高的压力下，越来越多的年轻人愿意选择一个一小时工作和生活的圈子，东莞已经成为最好的选择。因此，深圳对东莞的溢出效应今年仍将存在，不但不会退潮，反而会明显上升。

C.地铁沿线房产的未来价值是可以预期的

南方日报:据数据显示，地铁沿线的房产基本上保持每年30%的增长速度，地铁上一些房产的增长率为150%-200%。东莞轨道交通2号线将于今年5月正式开通。到那时，沿线的房价会突然上涨吗？

谭金凤:东莞轨道交通2号线建设以来，沿线项目以“轻轨地产”的方式进行宣传，以提高项目价格。事实上，大多数地区的项目都有提前透支轻轨的作用。因此，有必要等待轻轨正式开通，让市民真正感受到轻轨的优势，刺激消费者继续选择轻轨物业，但房价不太可能会突然再次上涨。

李兴旺:在东莞，轻轨沿线的房产已经被炒作了近十年，其人气开始慢慢消退。当2号线正式开通，其他轨道建成后，市民可以逐渐体验到它的便利，沿线房产的价值也将凸显出来。随着今年二号线的开通，沿线房产价格不会大幅上涨，保守估计将从500元/平涨到1000元/平。

李文华:地铁沿线的房产升值空房间还是可以预期的。以深圳为例，深圳沿线的房价上涨了几倍，都是因为地铁可以有效解决交通便利的问题，这也是地铁的核心价值。另一方面，当一个城市有几条地铁时，地铁不再是一个新事物，地铁沿线的财产概念将逐渐弱化，其价值将回归理性，而不是被人为抬高。

D.亲深圳地区PK松湖地区，谁是老大？

南方日报:深圳客户大规模进入东莞扩张。林深区的房地产市场去年在齐飞定价，一些房地产的销售价格飙升至28000元/平方米。同时，传统的松湖地区交易也大放异彩。数据监测显示，2015年，松湖区的住宅成交量也超过了200万平方米。从供应量来看，松湖区的年住房供应量超过了林深区，居七大区之首。那么，如果两个地区竞争，今年谁将赢得房地产市场的主导“宝座”？

谭金凤:根据2015年东莞楼市的年末清单，在深圳客户的带动下，林深区的凤岗和塘厦镇项目相继提价，涨幅很大，从一年前的11000元/平方米涨到17000元/平方米左右。然而，由于林深地区供应短缺，供应短缺的现象十分明显。预计这一现象将持续到2016年，届时销售价格可能会出现波动。

至于松湖区的楼市，由于许多高速公路的改善、轻轨的开通以及松山湖高新区有利因素的叠加，吸引了许多深圳游客。此外，一些高价“土地王”项目将于今年竣工并投放市场，该地区的一些项目已开始因涨价而关闭。可以看出，松山湖地区的提价也是合理的。至于谁能稳坐东莞的领导宝座，那要看谁在这两个地区有更深层次的技能。

李兴旺:从地理优势来看，林深地区离深圳更近，这有利于“先有月亮，后有水塔”。如果用于自住，深圳人可以优先考虑林深地区。因此，这一地区的需求是充足的，房价上涨是不可避免的。

众所周知，松山湖是松山湖地区的核心区域，具有优越的生态资源，许多品牌开发商争相落户，抢占市场的先机，其房价在东莞也处于领先地位。2012年，为有效承接“三重”建设项目，相关部门出台相关政策，规定松山湖将限制新建商品住宅项目，不再新增商品住宅用地。在这种环境下，开发商在松山湖附近的大岭山和辽埠地区开发房地产，带动了整个松湖地区房地产市场的发展。例如，松湖区横沥和辽埠的平均住宅价格已升至8000元/平方米。

尤其是去年深圳游客的涌入导致林深区住房供应紧张，导致供需失衡。相对而言，松湖地区的供应量大幅增加，住宅供应量达到237万平方米，为历年来最高。松湖区货源充足，环境优越，交通便利，也受到深圳游客的青睐。

E.虎门楼市可能会迎来爆炸性增长

南方日报:截至2015年底，全市住宅潜在供应量为991万平方米，虎门市的供应量位居全市前三位。这么大的规模，虎门容易滞销吗？

李兴旺:从整体上看，东莞的库存偏低。例如，像长安这样的发达城镇没有库存。因此，市场环境的改善和深圳客户的疯狂进入对拥有大量库存和供应的虎门是有好处的。同时，由于经济发达、知名度高、收入高、购买力强，万科、万达等知名品牌开发商也纷纷进驻。基于以上因素，虎门楼市今年不会滞销。

李文华:从地理上看，虎门毗邻自由贸易区，城市配套设施日益完善。深圳客户在虎门的购房行为不会局限于投资，更多的是自住。从交通便利的角度来看，虎门是连接深圳的重要枢纽。从深圳北站到虎门只需17分钟，但价格相差近三倍，价值低迷明显，未来升值空间巨大空。

此外，虎门万科城去年销售良好，商品房网上签约金额超过40亿元，网上签约面积超过32万平方米，网上签约面积和金额均居全市第一。万科城市的热卖不仅吸引了深圳客户的目光，也受到周边买家的青睐。南湾万科城自2014年10月开业以来，已经开业15次，销售额超过55亿元。因此，只要商品量充足，虎门房地产热就不会减弱。

此外，万科今年将在虎门推出约70万平方米的供应量，包括别墅、大型公寓、住宅、平房、公寓等产品类型。拥有如此庞大的销量，公司也紧跟市场和企业的战略节奏。因此，我认为虎门楼市今年不会滞销，但会卖得好。