东莞:9月，楼市有望“井喷”卖出

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最近几个月，走在东莞的大街小巷，你可能会发现，除了健身俱乐部的壮汉给你发传单邀请你报名之外，还有许多不同身高、不同形象的“购物指南”举着广告牌在你面前晃来晃去，就好像他们在商业步行街卖一件38元的t恤。

今年上半年，与中国许多城市一样，由于经济低迷和抵押贷款收紧，东莞房地产市场存在强烈的观望气氛，直接导致成交量萎缩。经过长期衰退，东莞楼市成交量逐渐回升。几乎与此同时，东莞市有关部门出台了《促进房地产市场健康、稳定、有序发展的若干办法》(以下简称《若干办法》)，取消了实施多年的商品房销售价格备案制度，使开发商的定价策略更加独立、灵活，并及时调整价格以应对市场变化。

业界对“促进市场”的政策普遍持乐观态度，但《若干办法》的出台并未对拉动楼市起到立竿见影的作用。对此，笔者认为，主要原因是新政策出台后，一些最初实施的措施将促进房地产市场的未来发展——例如，简化批量销售流程可以及时增加供应量，平衡市场供需——但真正能够刺激市场活力的措施细则只是寥寥数语。

笔者认为，真正能激发东莞楼市活力的新举措是住房公积金政策的调整和普通住房价格标准的调整，这两项措施的细则于8月底出台，无疑成为“金九”旺季的最强催化剂。

虽然新出台的《东莞市个人住房公积金贷款办法》仍处于宣传阶段，离实施还有一段时间，但新的公积金贷款办法的出台，可以说是全市舆论的一个热点，因为这意味着去年年初实施的“历史上最严格的公积金贷款办法”，贷款额度为余额的8倍，已经成为历史，我的朋友圈子里很多人都为之喝彩。

“最严格”的公积金政策对购房者和开发商有什么影响？让我们来看看东莞住房公积金中心上周发布的数据:2013年新增贷款5417笔，比上年减少5365笔，同比减少49.76%。这也是自2008年以来的最低数据。考虑到东莞楼市每周交易量超过800套，加上银行全面收紧按揭贷款，预计这些下调后的数字无法转化为商业贷款。

因为东莞的房地产市场是由需求主导的，所以他们对价格变化和利率差异非常敏感。许多人有稳定的工作，并长期缴纳公积金。然而，由于支付基数低和账户余额少，它们被8倍规则拒绝。新的公积金政策将向这一群体倾斜，这将不可避免地刺激他们的购房需求。

由于地方政府不能影响银行政策，公积金政策的放松无疑将对那些只需购房而不放松按揭的人起到“开源”的作用，并对东莞楼市实施后的成交量产生重大的积极影响。

如果新公积金政策的实施时间尚未确定，也不会在9月份推动楼市，那么日前公布的2014年东莞普通住房价格标准无疑将成为“金九”的催化剂，其效果在短期内将相当明显。

作者查阅了相关资料。根据2013年实施的普通住房价格标准，今年前7个月共售出普通住房8281套，占交易总量的40%；根据最新的普通住房价格标准，该数字达到16210套，占总交易量的79%，覆盖率提高了39个百分点。

这是什么意思？我相信很多人都有过这样的经历:当你看看市区的市场，很明显，住房面积只有100平方米左右，这是一个典型的公寓设计刚刚需要，实际面积只有80平方米，每平方米的价格超过9000元，但销售人员会告诉你，这是一个“豪华的房子”，你需要支付3%的契税。

但从今年9月1日起，在同样的房子和价格下，你只需支付原来契税的一半，因为按照新的标准，你的“豪宅”已经被降为普通住宅。为了节省这1.5%的税收，许多人推迟了买房计划，计划从9月份开始；一些已经付了定金的购房者也与开发商协商，将合同延期至9月份签署。

此外，许多开发商基本上在8月份就倒闭了，他们准备在9月份集中销售。此前低迷的购房需求将进一步释放。此时，一批利好的新政策将集中出台，这无疑将提振市场信心，“金九”楼市将迎来“井喷”。