常玏：2015年基金敢不敢押注地产股？

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截至2014年底，公共资金资产管理规模达到4.49万亿元。在过去的一年里，97%的股票型基金实现了正回报，最好的股票型基金的年回报率超过了100%。公共基金对判断中国a股市场具有很大的参考价值。1月16日星期五，中国证监会宣布，上市公司再融资、并购涉及房地产业务，国土资源部不再进行事前审查；同时，它表明证券公司不得向证券资产低于50万的客户提供融资融券。市场对此的解释是，中国证监会同时出台了两项政策，一是让房地产行业受益，二是让空其他行业受益，这将大大加快地产股成为a股市场龙头的速度。公共基金总是强调资产配置，而房地产股票也是其行业配置中非常重要的一部分。那么在基金公司的眼里，购买房地产股票仅仅是为了资本配置，还是真的对他们未来的增长感到乐观空空间？2015年，基金会增加还是减少地产股的头寸？今天我们来分析一下。

新建商品房平均交易价格的参考值是多少？

说到买房，很多朋友会参考官方数据的变化来把握楼市的变化。然而，由于其计算公式的限制，它不能准确反映整个房地产市场的价格变化趋势。我们可以通过公共数据找到这样一组数据。2013年7月，北京市新建商品房(含保障性住房)平均成交价格为25292元/平方米，2014年12月，北京市新建商品房(含保障性住房)平均成交价格为25703元/平方米。通过数据对比，我们可以看到，在过去的一年半时间里，北京新建商品房的价格“似乎”没有上涨，房价调控的效果是显著的！但实际情况是这样的吗？

让我们以北京的两个房地产项目为例来做进一步的解释。东巴区的黎金福于2014年12月在第一期开盘，预计将于2015年底关闭，平均开盘价为4.4万英镑；2013年7月，太阳宫区石兰冠城大同(报价、咨询)关闭，当时平均开盘价为46，000。这两个项目都是有70年历史的产权项目，有地铁、高档花园社区、外部石材内饰精装、便利购物中心，平均价格基本相同。然而，前者在五环路之外，后者在三环路的边缘。以同样的交易价格买房子不到两年。有必要告诉买家，房价并没有随着平均交易价格数据而上涨。它是在欺负我们少学还是它有几个意思？总之，官方公布的平均住宅交易价格的参考值是有限的，所以不要欺骗自己。建议多注意特定区域的房地产经纪人的报价，以感知市场。

一线城市的住宅建筑“混搭新常态”

随着厦门取消限购，只有“广州北部、深圳”等一线城市留在国内，许多机构预计这些城市也将在2015年3月开放限购。在我看来，这种观点有些乐观。毕竟，一线城市一直在“价格稳定”和“人口控制”方面做出艰难的选择。在不谈论公平与否的前提下，一线城市政府是否希望看到房价下跌导致人口激增？或许，在某种程度上，高房价也已成为政府抑制过度人口流入一线城市的自然障碍。从现实的角度来看，一线城市土地少，人口多，很难实现完全公平。限购政策的出台和延续也是政府意愿的体现——它倾向于优先满足当地居民和常住居民的住房需求。仍以北京为例，政府通过招投标、拍卖和挂牌的创新思路，在同一拍卖地块上创造了“商品房+政策性住房”的“新常态”。北京的政策性住房包括经济适用房、限价商品房和自住商品房。它定位于解决基本生活需求，以较低的单价和较高的密度解决更多的家庭；商品房将走高端路线，单价更高，更倾向于低密度设计和大面积户型。在征地阶段，开发商在报价达到上限后，开始争夺政策性住房的数量，这相当于未来开发商将利用商品房的销售利润弥补政策性住房未来的损失。对于开发商来说，商品房的最终售价必须稳步上升，才能盈利。在过去的监管期间，不断上涨的售价会让政府坐立不安，但在2015年，它会受到政府的青睐。

政策变化会带来什么样的连锁反应

受央行降息、普通住房标准调整、公积金贷款额度增加等因素影响。，一级房地产市场的交易量是第一个回升，再加上房地产再融资的自由化，会发生什么？结合历史经验分析，房地产开发商的再融资行为可能会刺激股价上涨。融资后，更多的芯片将参与投标和拍卖。较高的拍卖溢价将在短期内促进存量土地储备的升值，并在长期内推高房价上涨的预期，这将引发存量价格再次上涨。股价上涨将引发房地产开发商更多的再融资行为。如果像我们预计的那样，一线城市的房价涨幅可能难以避免，考虑到政府仍需权衡人口控制和房价稳定的双重因素，我们预计未来三年的房价涨幅平均为8%-10%。这将导致对住房的刚性需求，需要换房的人将加速他们的市场进入。更多的普通投资者会将他们的钱投资于房地产股票或大型房地产行业的基金。

我们预计，2015年，房地产行业将成为公共资金大规模配置的目标，重点是一、二线城市的开发商和自由贸易区概念开发商，它们可以长期持有，远离具有高潜在政策风险的投资目标。此前，房地产行业在大盘之前就已经调整过了，而今天，随着整体市场的震荡，房地产行业再次下跌。根据前面的分析，我们认为没有必要太担心。短期下跌将进一步提升房地产行业的长期投资价值，投资者可以在最好中选择最好，积极关注逢低买入。(作者是一家保险资产管理公司)