东莞林深区的均价突破2万元。内部人士:未来将是滞胀

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林深地区房地产市场的平均价格已接近“上限”，因此需要谨慎。图为东莞长安的一处房产，消费者正在观看。记者孙俊杰照片

七月通常是房地产市场的淡季，大多数项目会选择在这个时候存储顾客，为“金九银十”的开盘销售做准备。然而，今年7月的房地产市场与往年不同。根据官方网站《东莞市住房和建设局预售许可证》的发放，7月份东莞有相当多的项目开盘销售，其中有30多个项目是新开盘和推盘的。其中，林深区的供应量最大，林深区的商品总量接近2000套。

清溪镇曾是林深区的一个低洼的房地产市场，7月2日碧桂园天宇开盘时，被买家以平均每平方米2万元的价格抢走。在林深地区，黄江和塘厦的平均交易价格一年内上涨100%，青溪和凤岗的平均交易价格分别上涨94.71%和83.99%。专家提醒，包括虎门长安在内的林深区房地产市场平均价格已超过每平方米2万元，接近东莞房价的上限，因此房地产投机者应谨慎从事。

A.深圳投资者开始担心房价走势

在林深区的房地产市场上，深圳顾客仍然是主要的购买群体。与前几个月相比，经过4、5月份深圳客户退房的闹剧，林深区房地产销售势头相对较弱。这可以从樟木头的楼市表现看出。

自今年2月以来，像樟木头的保利生态城和绿色温莎堡这样的新楼盘销售一直很火爆，甚至有数百人排队买房。今年3月以来，樟木头大厦的平均成交价格已经超过15000元/平方米，个别大厦的成交价格已经超过20000元/平方米，远远超过历史纪录。

记者走访了主要建筑，发现原来的“小香港”樟木头已经变了。现在，很少有香港人来樟木头买房。樟木头商品房的主要消费者是东莞本地人和深圳人。在一个房地产销售中心，记者看到该项目有一个专门接待华为深圳龙岗客户的服务区，深圳客户已经成为被樟木头主要开发商抢走的主要客源。

在格林尼温莎堡项目办公室，项目销售员李女士告诉记者，以前的买家大多是樟木头本地人，但从第五期开始，他们主要是来自深圳的客户。她说:“深圳人认为这里的房价相对较低，环境也不错，所以他们来买房子，但他们通常只在周末过来，就像度假一样。”但与此同时，她也告诉记者:“与今年前几个月来抢房子的深圳客户相比，今年7月来温莎城堡看房的深圳客户数量有所下降，而且大多数都是由中介机构牵头。看看这房子。”

据记者了解，在樟木头的其他楼盘中，深圳客户仍然占绝大多数，但在塘厦及周边城镇的客户比例比去年增加了30%。三正地产副总经理李奇青告诉记者，销售人员上个月收到的客户数据显示，深圳客户仍占主流，但基数在下降，而东莞本地客户数量明显增加。

东莞中原房地产研究中心主任车德睿表示，今年深圳客户在东莞购房的比例接近50%，这支撑了东莞目前的高房价。然而，林深区的房价上涨过快，目前每平方米约2万元的平均价格已经成为该区房地产市场价格的上限，这使得深圳消费者的购买力也出现了分化。仍在林深购买房屋的深圳消费者拥有强大的购买力，而那些购买力较弱的人将会把注意力集中在更远的主要城市东莞或惠州和中山。

李奇青分析称，深圳是一个金融城市，2015年深圳房价飙升与上次牛市产生的财富效应密不可分。RRR降息后，股市有望触底反弹。深圳的投资者将面临低股市和高房价，他们对房地产市场的投资预计将会降温。预计深圳房地产市场的投资将会降温，而林深的房价仍在上涨。面对如此高的房价，许多深圳客户担心房价会上涨空。投资者将出售他们的房子，并将资金流入股市。因此，自住的深圳客户将继续流入东莞主城区，对深圳客户的需求将会减弱。

B.当地人的“失落”情绪正在上升

田瑞是塘厦镇政府的一名职员。早在去年年底，她就看中了碧桂园天禄山的一栋二手房。然而，由于塘厦房价的快速上涨，她不得不放弃购买计划。最近，塘厦的房价趋于稳定，但这让她犹豫不决。“不久前，深圳发生了一场退房潮。这么高的价格，我不知道投资后能否很快拿到。”田瑞说。

像田瑞这样有这种心态的本地人并不少。自去年以来，东莞的房价一直在上涨，过去被“鄙视”的建筑现在变得“买不起”。尽管房地产市场最近已经降温，但房价与去年相比还是上涨了几个百分点。"未来房价会上涨吗？"对于潜在买家来说，这是一个棘手的问题。他们担心他们现在买不起房子，将来也买不起。他们甚至更担心，如果他们现在买房子，将来就不能降价出售。

对于东莞楼市来说，目前的准买家正处于“失落”的情绪中。车德睿表示，东莞本地客户的投资意识仍然比较保守，会考虑很多因素。东莞本地客户更注重租金回报率，但在房地产投资中使用这种投资理念是不合理的。

“买房的需求在于你自己。如果你需要购买和满足一个合适的房子，那么这是你最好的时间。尽管买入和不买入是一种常见的心理，但只要你记住，一切都不是盲目的，理性思维就是王道。”樟木头房地产商会的负责人警告大多数买家，买房时应该多看看，多比较，多逛逛，客观地了解什么是满意的，什么是不可接受的。避免头脑发热，盲目追随潮流。同时，你应该更加注意，避免被欺骗。

C.今后投资房地产投机要谨慎

7月22日，《东莞市进一步推进户籍制度改革实施方案》(以下简称《方案》)经市委常委会审议通过。《规划》分为六个部分，共18项内容，涵盖了户籍制度改革的核心内容，如调整户籍政策、创新人口管理、解决户籍的关键问题、维护农业转移人口和其他常住居民的合法权益等。很明显，到2020年，我们将基本建立与全面建设小康社会相适应、有效支持社会管理和公共服务、依法保障公民权利、以人为本、科学高效、规范有序的新型户籍制度。

其中，最大的亮点是《规划》明确了东莞户籍政策的逐步调整，优先解决流动人口存量问题。进一步优化人才入户政策，畅通入户渠道，逐步吸纳在东莞合法稳定就业5年、参加社会保险5年的农民工及其配偶和未成年子女进入东莞。

这一重要的积极信号将进一步增加东莞房地产市场的需求，也将对房地产价格产生很大的推动作用。业内人士称，随着深莞融合政策的大力实施，部分深圳居民刚性的住房需求导致了以东莞为首的林深区。在这一政策的推动下，林深地区的房地产市场可能会面临供不应求的局面，当地的房地产市场将在相当长的一段时间内保持活跃。

东莞中原房地产研究中心主任车德睿对此持保留意见。他表示，目前林深区房价上涨过快，价格已触顶，随后是高滞胀，林深区房价走势取决于深市和房地产政策环境的变化。户籍政策在短期内对深圳客户影响不大，从长远来看有利于东莞经济和房地产市场的发展。然而，最关键的问题是社会保障和支持改善，以及产业转型和升级。户籍改革只是一项配套政策。

三正房地产副总经理李奇青也认为，近期一些热点城市的房地产市场发展势头强劲，主要诱因是去年以来房地产政策普遍松动，而房价上涨的主要驱动力是一些机构和个人利用各种金融工具进行房地产投机。李奇青说，从去年到今年上半年，林深区的房价上涨不仅仅是驱动，而是投机。如果这种情况持续下去，不仅会给房地产市场埋下巨大的隐患，还会对当地经济的持续健康发展构成严重威胁。

一位在虎门从事房地产交易多年的业内人士告诉记者，根据目前虎门镇的成交价格，上周虎门镇的平均成交价格超过1.7万元。按照2万元的最高限价，虎门镇的房地产市场还有一定的空空间。“目前，虎门镇房价的主要支撑力量是深圳买家，还有一些本地投资者。根据现有的交易量，价格已经积累了一定的风险。”房地产经纪人还提醒大多数购房者，如果他们是自住，他们应该立即采取行动，如果他们投资，他们可以等待机会。

车德睿认为，随着房价接近上限，交易会急剧放缓，但开发商对市场预期持乐观态度，并严重不愿出售，这导致新供应量跟不上。大部分市场都在消化库存，而库存几乎已经被消化了。从深圳涌入的自住者应该尽其所能在东莞买房。投资者正面临更大的风险，需要谨慎。