鬼城是否有望复活：投资机会还是泥潭？

本篇文章2446字，读完约6分钟

一些人认为现在是“复兴”鬼城的时候了，一些“鬼城”已经显示出复苏的迹象。从政策情况来看，随着房地产市场的逐步稳定，个人投资者似乎不太可能想找出“鬼城”的错误，但开发商可以考虑未来的长期布局。

随着经济的快速发展，在短短的30多年里，中国的城市化发展迅速，但同时也出现了一些问题。新城区的扩张是城市规划实践的一个典型例子，我国许多城市在通过新城建设带动经济发展的同时，也暴露出盲目追求速度、浪费资源、过度扩张等问题。

此前，有报道称，空废弃的道路和人烟稀少的新城区，一直是鄂尔多斯、惠州和常州等三、四线城市最常见的场景。许多城市的大规模城市建设运动导致了严重的供过于求，这似乎是一个不争的事实。

另一方面，随着房地产市场的不断调整，一些人认为是时候“重振”这些“鬼城”了，一些“鬼城”已经出现复苏迹象。那么，在这种情况下，开发商或个人买家真的有机会“迎头赶上”吗？

空对购买率没有结论

最近，国际货币基金组织(imf)副总裁朱敏在IMF 2015年春季年会上表示，目前中国房地产市场的主要问题是，空的入住率太高，而空的入住面积只有10亿平方米。房地产开工率应保持在中等水平，销售应进一步提高，这意味着中国的房价仍然过高，房价水平将继续调整。

朱敏提供的10亿平方米空建筑面积的数据无疑是令人震惊的。在朱敏提供上述数据之前，西南财经大学教授李赣也根据相关调查数据指出，中国城市地区的住房空入住率为22.4%，约为4900万套。然而，这一数据遭到了华远地产前董事长任志强的质疑。

虽然“空”这个话题已经多次在业内引起激烈的争论，但没有关于空.的权威数据国家统计局公开回应说，因为空和空的概念不清楚，所以仍然无法计算空.指数然而，许多住房建设部门或住房管理部门组织了城市住房的清查，但由于人力和资金不足等因素，很难实施。

人们尝试了许多方法来计算相关数据，包括最原始的“计算黑光”的方法。2010年，国家电网公司公布了中国660个城市的调查结果，有多达6540万个住宅电表连续六个月零读数。然而，现有的算法被业界评价为“不具代表性”，统计数据也“不具权威性”。

谨慎定义“鬼城”

2014年底，标准排名机构发布了《中国大陆鬼城指数排名(2014)》，预测未来中国可能会有近50个“鬼城”。

这一排名是基于住房和城乡建设部的职业标准是每平方公里建筑面积10，000人。根据这一标准，一个城市成为“鬼城”或“空市”的概率是通过城市人口与建成区的比率来计算的，这个值被称为“鬼城指数”。然而，由于时间期限等限制，这一数据也难以令人信服。

业内人士指出，事实上，空家园的概念目前并不统一，这本身就影响了这方面的调查和数据统计。但是，随着房地产登记制度的引入，空住宅的概念将在未来得到明确的界定，并且在该制度的实施过程中将对住宅居住条件有具体的统计要求。

那么如何定义“鬼城”？目前，更可靠的观点是，城市的定位不容易被贴上“鬼城”的标签。例如，一定量的空在短期内是城市建设的推进，这不是“鬼城”；在某些地方，确实存在违反经济规律的情况。它本应容纳10万人，但容纳100万人的规模已经形成。这是一个名副其实的“鬼城”。归根结底,“空城”和“鬼城”的出现反映了城市化向房地产的发展趋势。一些专家说，城市化的核心应该是人的城市化，以前一些地方的做法方向错误，不可避免地会产生后遗症。

政策趋势:不参与城市建设运动

另据报道，“鬼城”的出现与过去五年中国城市的扩张有关。国土资源部2013年的一项调查显示，中国391个城市的人均城市建设用地为197平方米，建成区人均城市建设用地为161平方米，远远超过了人均100平方米的国家标准。

但去年底，中央经济工作会议首次提出了空经济发展的概念，并将城镇化健康发展作为优化空.经济发展的重要内容中国国际经济交流中心信息部主任徐洪才在接受采访时说，这句话内涵丰富，城镇化不能孤立发展，也不能搞“城市建设运动”。他分析说，中国幅员辽阔，地域差异巨大，新型城镇化必须与当地的资源禀赋、比较优势和产业定位相结合。在产业集聚和大发展的支持下，农民工有足够的就业机会和收入维持生计，为农民成为公民创造条件。

徐洪才还表示，过去“大、快、快、新”常常引发房地产市场泡沫，很多地方出现“空市”和“鬼城”,这是城市化与工业结合不好、与其他地区脱节的后遗症。将城市化纳入空经济发展的合理布局中，可以避免以前没有很好地与产业和区域整合的“千城一面”，避免“空市”和“鬼城”现象。城市化还应实现环境保护、文化传承和文化传承。

“鬼城”有望“复活”吗

可以说，由于一些地方和开发商的过度开发，在过去几年里，各地出现了一些“鬼城”，可能是一个地区或几个房地产。那么，对于我们的购房者来说，什么样的房地产会有空的入住率不断上升，并很容易形成一个“鬼城”(尤其是在建的商品房)？事实上，这取决于购买房地产的许多“外部条件”。例如，该地区是否太偏远，是否有配套设施的计划，更重要的是，该地区未来的交通和城市发展是否有明确的政府计划。简而言之，有些建筑物缺乏后续的价值支持，可能会被长期忽视。因此，购房者在购买房地产时一定要注意避开这样的雷区。

那么，这些“鬼城”有望在未来复苏吗？答案当然是肯定的。随着城市化的进程，“鬼城”总有一天会逐渐“繁荣”，但区别在于它们的速度有多快。然而，从目前的政策情况来看，随着房地产市场的逐步稳定，个人投资者似乎不太可能想在“鬼城”中犯错，但开发商可以考虑未来的长期布局。

一些专家表示，“鬼城”能否“复活”，取决于几类“鬼城”出现的原因，以及供应要素能否跟进。第一类是土地资源丰富的城市。由于资源的过度供给和对市场需求的忽视，这些城市中存在着“鬼城”。今后应控制土地出让规模；第二类是资本供应充足的城市。例如，一些沿海城市“忽悠”外国买家购买房屋，导致大量空房屋；第三类是城市重心转移背景下的城市。例如，新区逐渐承担旧城区的人口转移，这种新的城市在未来的繁荣是不可避免的。