东莞:错过“网拍”室或捡便宜货，但要小心五大风险

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随着房价的快速上涨，网上拍卖房屋将成为许多经济实力雄厚的买家投资购房的一种时尚方式。前天，在最高人民法院举行的新闻发布会上，最高人民法院执行委员会主任孟想表示，人民法院司法拍卖改革应鼓励通过网上拍卖处置财产。可以预见，将来会有越来越多的人参与到房地产网上拍卖中来。

相比之下，记者昨日发现，网上拍卖房地产的实际成本往往比市场价低2000元/平方米。然而，风险比正常的房地产交易更大。

房屋基本情况:梁女士看中的房子位于东城区活络树逸风都广场。起价81.19万元，建筑面积115.98平方米，装修适中。

“司法网播”的全过程

第一步:支付押金

7月31日，梁女士准备参加淘宝网上一套房子的拍卖。在支付定金之前，法院组织了一次集体看房，但梁女士错过了。然而，在详细咨询该房屋后，她于当天向支付宝账户提交了15万元的存款。她告诉记者，目前该房产的二手房均价约为12000元/平方米，该套房的心理价位是90万元，加上税费，单价约为9000元/平方米。如果超过这个价格，她会放弃拍卖。

第二步:“拍”出价

8月1日上午10点，拍卖会开始，梁女士率先出价。晚上9点后，有人开始跟进价格上涨。“这栋房子的拍卖截止时间是8月2日10点。如果有人继续出价，它将被推迟。这是价格上涨最激烈的时候。”8月1日晚，梁女士告诉记者，有5名申请人，2名增加了费用，3名没有提出任何申请。

第三步:如果超过心理价位，及时停止

8月2日，梁女士坐在电脑前提价，10点是最后的竞价阶段。梁女士说，比赛结束前的最后半个小时是最紧张的。果然，9点30分，八个人参加了拍卖，拍卖很快就到了第90轮。此时，出价已经达到了梁女士的心理价位，她决定放弃拍卖。“因为再次拍摄不划算。”最后，在第100次投标中，有人以94.19万元中标。

摘要:

安心，提前设定心理价格

梁女士总结了参加房地产拍卖的过程，并告诉记者，参加"网上拍卖"是运气好。如果你幸运的话，没人会抢走它，你可以用更低的价格买一栋房子；然而，如果有许多人出价，你应该停止在正确的时间，否则，它将不值得高价格拍卖房子的损失。

梁建议，最好在拍卖前对心理价位进行评估。如果它超过了心理价格，就有必要及时停止价格上涨。同时，心态也更好。不要因为有人提高价格就武断地出价。

从事房地产投资分析多年的业内人士陈秋蓉表示，如果该房产在逸风都广场的原始购买成本超过40万元，且房产证已通过两年，则该房产需缴纳的税费将达到11万元，总价超过100万元，实际需支付的成本价约为1万元/平方米，仍比2000元/平方米左右便宜

计算账户:

成交价120万元，房产税超过10万元

记者在咨询税务局时了解到，司法拍卖的房产没有税收优惠。假设交易通过拍卖行完成，税费由拍卖行代扣代缴，通过网上司法拍卖出售的财产由交易人支付，不经过拍卖公司。

房地产投资分析行业人士陈秋蓉为记者计算了一个账户。以程楠一套100平方米的普通住宅为例，原购买成本为55万元，拍卖成交价格为120万元。考虑到程楠的税收政策等问题，该房屋拍卖后，在两年和不到两年的两种情况下，实际支出成本分别为133.7万元和136.5万元，其中税费为13万元，但根据目前程楠16000元/平方米的平均住宅价格，该拍房的平均价格仍然相对优惠。

记者的眼睛:

质量好的房子有更高的保险费率

自去年年中东莞正式测试网上拍卖行以来，许多法院网上拍卖行已经售出。法院相关人士告诉记者，网上拍卖行之所以便宜，除了合理的评估价格外，第一次拍卖失败后，法院会将第二次拍卖的价格降低20%，如果拍卖失败，价格会继续降低，这也导致一些网上拍卖行的价格远低于市场价格。

不过，记者也发现，随着房价的上涨，一些位置较好、总价相对较低的网上拍卖行很受欢迎，它们会在第一次拍卖中被成功拍卖，质量较好的房子甚至会吸引很多人参与拍卖，而且溢价较高。对于一些总价较高、位置较远的房屋，拍卖难度较大，第二次和第三次拍卖需要降价。

“网络射击室”可能遇到的五大风险

从事房地产投资分析的业内人士陈秋蓉提醒，司法拍卖标的的产权关系比普通二手房更为复杂。拍卖前，参与者应充分了解标的物的所有权状况和现状，了解业主、债务人、承租人、实际所有人等之间的各种关系。，并仔细审查待拍卖财产的交易转让过程和转让所支付的税费。

此外，陈秋蓉还总结了五分拍房可能存在的风险。

1.首先，税费相对较高。网上拍卖行根据二手房交易缴纳税费，没有税收优惠。因此，拍房子时，税费可能高达10万元。

2.原始所有者是否合作。在网上拍卖公告中，法院将解释房屋的详细情况，在房屋描述中，将显示“房屋所有人不配合，估价人员不能进入调查室”等。如果原业主不合作，他可能会面临与原业主的纠纷后，采取的房子。

3.查看目标物业是否已出租，以及租户是否合作。如果承租人已经向原业主支付租金多年，他可能不愿意配合搬迁，甚至要求新业主赔偿租金。

4.看看物业服务公司是否合作。房屋被拍照后，必须归还原主所欠的物业费以及水电费等。

5.知道房子前是否还有其他债权人。如果原房主私下抵押了房子，他搬进来后可能会面临其他债权人的纠缠。