长租公寓探路：没人告诉你什么是对的

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“这个行业太苦了，利润没有想象的高，很多问题还没有解决。”

“这个行业才刚刚起步，我们不知道该怎么走，所以我们很困惑。”

2014年夏天，几位企业家在上海黄浦江畔的一栋办公楼里举行了他们的首次行业聚会。他们觉得这个行业太累了，希望建立一个联盟，使这个行业更加专业和融合。

那是长期租赁公寓行业处于最低点的时候。风投没有太多的关注，客户的积累不够强，一切都是未知的。但这群企业家唯一知道的是，他们可以通过在未来很长一段时间内租赁公寓来改变年轻人的租赁模式。

每个人都知道下面的故事。友+公寓从雷军那里获得了1亿元的风险投资，这个行业一下子引起了关注。

据《中国商报》记者最近的调查和采访，不仅友+而且青科公寓、魔方公寓、友社公寓、友科一家等长期租赁公寓都在增长，很多企业也在被资本追逐。这些企业家带来的将是租赁行业模式的全面变革。

“没人告诉你什么是对的。”

长期租赁公寓有两种类型:“集中型”和“分散型”。

集中公寓是将整栋楼(或一栋楼的几层楼)拆下来，然后统一装修房间，提供统一服务。简而言之，它是家庭旅馆的长期出租版本。分散式公寓是将个人房东的房子占在一个小区域内，装修和组装房间，然后以公寓品牌出租出去。

在国外，集中公寓和分散公寓都已被广泛接受。在分散式公寓中，分享为相互理解和交流提供了机会。

但在中国，这显然才刚刚开始，这意味着对消费者和企业来说，这都是一个摸索的过程。

土家的联合创始人兼首席执行官罗俊透露，挑选房子没有统一的标准，他只能猜测客人会喜欢什么。“没有人告诉你，你绝对可以做到这一点。虽然通过我们的装修，这些公寓已经变得更加标准，但问题是这些物业本身并不标准，而且分散式公寓大多采用“N+1”的模式，其中N代表卧室的数量，而1代表将客厅分隔成一个房间，即我们可以租给四个人的三居室。这主要是为了降低租户的租金成本，解决一线城市年轻租户的住房问题。”

青科公寓总经理助理曲对《中国商报》记者说:“搞分散式公寓的初衷是为了解决年轻人租房的问题，尽可能降低成本。不过，由于采用了‘N+1’模式，上海曾一度被禁，我们也为此付出了很大代价。”

幸运的是，今年3月，上海出台了《关于鼓励社会组织代理租赁社会闲置存量住房的试行意见》，正式认可了“n+1”租赁模式，给整个长期租赁市场带来了诸多便利。

屈坦言，这个行业已经从低谷走出来了，经过之前的种种纷争，大家渐渐知道该怎么办了。

保留“85后”

这些创始人都想把自己定义为一家互联网公司，而不是一家房地产公司。

“对于租户来说，创业氛围和社会氛围更是精神追求。大多数房客需要维护和清洁。这两项基本服务做得很好，租户可以长期居住。”屈告诉记者。

这里涉及的问题看似简单，但在一定规模后，它们变得复杂起来。

如何快速响应租户的维护需求？如何确保公共空房间的清洁，如分布式公寓的客厅、厨房和卫生间？

这些看似小的服务需要更多的专业手段。

“我们制作了一款应用来完成这一过程。清洁阿姨通过应用的动态密码进入公寓，然后在10个指定的地方拍照。打扫完之后，她又拍了10张照片。这样，我们的应用程序可以记录阿姨的清洁时间和清洁结果，并确保服务落地。”曲说:“另外，因为每个房间都有独立的门锁，这也保证了房客的财产安全。”

智能家居也是一大手段。

瞿举了一个光子锁的例子，它通过将光源信号与手机应用程序和锁对接，生成动态密码，然后解锁。这也便于公寓管理。

记者了解到，由于很多长期出租公寓缺乏it系统管理，很多房子都在经纪人手中。公寓经理只知道这栋房子没有租出去，但不清楚房间里是否有人。

“一个经纪人把他的朋友免费出租，然后告诉公司，房子不能出租。”一位不愿透露姓名的知情人士告诉记者，有了这个应用安全锁，闲散的人甚至进不了门，管理也更加规范。

除了智能管理，空的延伸服务和利用也非常重要，特别是一些详细的延伸服务。

例如，合住一所房子的自然缺陷是分摊电费和共用厕所，许多人会“误用”洗发水。

“在我们最近的装修中，我们扩大了卫生间的日用化工产品空间，让每个房客都有一个独立的空房间，这让他们更有空房间的感觉。”此外，我们在登记入住时有一个会员大会。如果这个房客被所有其他房客讨厌，那么这个房客必须搬走。”屈坦率地说。

O2o是提供延伸服务的另一种方式。友谊协会创始人叶丁希望成为o2o最后一英里的服务提供商，如与洗衣软件合作帮助租户解决洗衣问题，与日化企业合作收集最低价格的日用品，与电影院合作提供低价门票。“我们必须真正切入租户的生活，为他们的生活提供便利，不仅在租房领域，而且在生活的各个方面。”叶丁告诉记者，游社将是未来的服务提供商，而不是“二房东”。

此外，长期租赁公寓原本侧重于闲置房屋的租赁管理，而空房的利用和管理也是重点。魔方公寓计划预订更多的空公共房间，这样租户可以互动，让公共空房间发挥作用。也有一些运营商正在研究如何利用闲置的空客房进行更多的活动，如游戏室和商务会谈。