房地产短周期复苏 长期有望平稳发展

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房地产与经济和民生息息相关，在中国实体经济的构成中占有重要地位。今年以来，在有利的政策调整下，房地产行业呈现阶段性复苏趋势。但是，由于行业自身发展规律和社会财富配置调整的综合影响，预计中长期内房地产行业整体增长将放缓，进入相对稳定的发展阶段。

宽松的政策环境为房地产市场稳定复苏创造了条件

1.货币政策和财政政策提供流动性支持

今年以来，中国总体上保持了稳定宽松的货币政策和适度积极的财政政策，为房地产业提供了充足的流动性支持。从货币政策的角度来看，自2014年11月以来的五次降息和四次RRR降息为市场注入了强劲的流动性。同时，商业银行存贷比评估指标的稀释也释放了空的银行信贷投资，m2增速连续三个月回升。去年以来，积极财政政策力度加大，赤字率从2.3%扩大到2.6%；下半年可用资金大幅增加。作为资本密集型产业，房地产业将直接从中受益。

从开发商的角度来看，宽松的资本环境有利于降低上游开发融资难度，缓解行业整体利润率下降阶段开发企业资金链的压力，房地产开发企业的到位资本在年中转为正增长。从置业者的角度来看，去年11月以来的5次降息有效地降低了购房成本，20年期和30年期个人按揭贷款的月还款额分别比降息前下降了10.7%和12.7%。实际购买能力的提高直接刺激了需求进入市场的积极性。

随着最近央行发起的汇率改革，人民币贬值对流动性模式以及房地产行业资本的影响值得关注。在人民币对美元的长期升值过程中，大量避险的外资以持有房地产的形式流入，因此人民币贬值对房地产的预期效应通常为负。

考虑到央行在大幅调整汇率后可能会动态调整和对冲市场变化，如果人民币贬值没有形成长期趋势，汇率在双向波动下基本保持稳定，人民币汇率波动对房地产市场的影响是中性的；如果继续贬值，外资流出明显大于流入，房地产市场将受到负面影响。

2.房地产行业政策保持宽松的基调

除宏观政策外，今年以来，中央和地方都出台了各种直接针对房地产行业的信贷和财政政策，以不断降低需求方的杠杆作用。其次，无论从中央政府还是地方土地财政稳定增长的角度来看，产业政策都将保持宽松的基调，未来可能会出台宽松政策。

就商业贷款而言，五年期贷款的基准利率一直处于历史低位，留给银行的折扣非常小。此外，存款利率上限不断放宽，按揭贷款10%的折扣几乎是上限。下半年，由于配额安排的限制，银行减缓按揭贷款审批和放贷的现象将逐步出现。在公积金贷款方面，最近的政策已经降低了第二套公积金的首付比例，贷款金额仍有宽松的空空间。大多数城市的家庭公积金最高贷款额仍低于80万元。如果当地公积金管理中心的余额充足，可以提高公积金的最高贷款额，以刺激市场需求。

在减免税方面，上半年仅营业税涉及交易税减免税，契税和个税仍不符合现行标准。即使今年没有任何行动，这也将是未来的调整方向。如果契税和个人所得税的“唯一性”概念与当前支持需求改善的出发点不一致，个人所得税的“满5年”标准可以与“满2年”相匹配。

在限购政策方面，一线城市显著的集聚和虹吸效应使得短期内取消限购几乎不可能，而对外政策也如预期的那样逐步放开。由于外国人主要居住在仍实行限购的一线城市，他们在一线城市的购房条件实际上并没有发生变化，中国房地产市场对外资的吸引力明显下降，因此取消外资限购对房地产市场整体结构不会产生明显影响。