上市房企年内发近3000亿公司债 同比暴涨18倍

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12月14日，保利地产(报价为600048，BUY)宣布，经中国证监会批准(证监发[2015]2570号)，向合格投资者公开发行面值不超过150亿元(含150亿元)的公司债券。

据《证券日报》记者风信息统计，截至今年12月14日，房地产上市企业共发行企业债券2974.06亿元，比去年同期的153.97亿元高出18倍。

对此，益州研究院智库中心研究主任严跃进在接受《证券日报》采访时表示，今年公司债券的发行门槛有所降低。此外，随着房企资金的不断增加，有望在明年发行公司债券，为战略扩张补充资金。

更重要的是，除了补充营运资金，上市公司还异乎寻常地发行数百亿元规模的公司债券，这实际上是在取代高息债券，降低融资成本，优化债务结构。

全年公司债券发行规模近3000亿元

根据上述统计，截至12月14日，上市房地产企业共发行企业债券242只，去年同期为23只；发行总额为2974.06亿元，是去年同期153.97亿元的18倍。

单次发行规模方面，2014年单次发行最高限额为20亿元，今年为65亿元，67宗超过20亿元。

从发行方来看，2014年发行的公司债券大部分是a股资本市场的中小房企，但今年有1000亿元左右的房企加入，规模超过100亿元。据记者不完全统计，绿地、恒大、远洋等房地产企业发行的公司债券总额超过100亿元。

保利地产昨日获得批准，其公司债券被批准为150亿元人民币。12月14日，根据保利地产的公告，根据保利地产(集团)有限公司公开发行2015年公司债券(一期)的公告，债券分为两个品种，第一个品种为五年期。第三年末，发行人调整了票面利率期权和投资者的转售期权；品种2为期7年，发行人可以选择调整票面利率，投资者可以选择在第五年年底回购。

据悉，此次发行的债券发行工作已于2015年12月11日结束。品种一最终发行规模为30亿元，最终票面利率为3.40%；品种2最终发行规模为20亿元，最终票面利率为3.68%。

从发行公司债券所筹集资金的用途来看，主要用于补充营运资金、扩大征地和偿还旧债。例如，保利地产表示，从已发行公司债券中筹集的资金在扣除发行费用后，将用于偿还金融机构的贷款、补充营运资金以及适用法律法规允许的其他用途。

替代高利息债务

事实上，相关部门的发布是公司债券发行规模大幅增加的背后原因。据记者了解，今年1月，中国证监会放松了对境内债券发行人的限制，将境内上市公司和境外上市境内公司的发行人扩大到所有法人。在这种背景下，特别是对于房地产企业来说，规模的快速扩张导致了一些房地产企业信用评级的提高。国内主体评级上调后，债券发行难度和利率都将降低。

至于第一批试图通过这一渠道上市的房地产企业龙湖地产，它曾表示，“内地债券市场逐步放宽限制，为企业提供了更加多元化的融资选择。此次龙湖尝试通过境内子公司发行境内债券，可以帮助集团拓宽融资渠道，进一步优化借款成本，延长集团负债的借款期限，增强财务实力，同时在一定程度上规避境外融资的汇率风险。

对此，严跃进还告诉《证券日报》记者，从资本成本来看，随着今年货币政策的持续宽松，房屋企业的债务发行成本正在下降。

《证券日报》记者还在上述统计表中发现，就发行利率而言，2014年的最低发行利率为5.4%，最高为10%；自2015年以来，最低发行率为3.4%，最高发行率为10.5%。

值得注意的是，保利和中海发行的公司债券的票面利率最低，同样为3.4%，基本上是资本市场上最低的融资成本，所以不会成为房企追逐大规模借贷的原因。在上述242种公司债券中，112种发行利率低于6%，占46%以上。

显然，低成本资金可以在市场上获得，而且没有必要承担汇率风险。此外，还款期与房地产项目的开发期高度匹配。毫无疑问，这是上市房地产企业大量发行债券的最重要原因。

从8月中旬的发债公告中可以看出，“偿还现有债务，补充一般营运资金”是远洋地产发行公司债券筹集资金的主要目的。

事实上，这也是许多房地产企业发行公司债券的主要目的。根据上述数据，公司债券的利率很低，甚至低于长期银行贷款的利率。住房企业可以通过“借新债还旧债”来降低融资成本，调整债务结构。

不过，严跃进也直言不讳地告诉记者，房地产上市企业大规模发行债券将在一定程度上提升大型房地产企业的战略扩张竞争力，但会挤压中小房地产企业的发展。