2016年全面去库存战役打响 瞄准三四线城市

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编者按:在当前经济增长放缓、面临转型之际，房地产业的作用再次得到加强。不久前召开的中央经济工作会议正式决定在2016年将房地产市场转为去库存化。会议指出，要扩大有效需求，开辟供求渠道，消化库存。其中，在扩大需求方面，根据加快登记人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化来扩大有效需求。实施户籍制度改革计划，允许农业转移人口等非户籍人口在就业场所落户，使他们形成在就业场所长期购房或租房的预期和需求。房地产市场的库存有多大？如何去库存直接关系到去库存战役的战略部署。在去库存化运动的背景下，房地产市场明年可能迎来一个释放期。

目前，中国经济的最大痛点、金融体系的最大风险和房地产市场的最大隐患是巨额库存。缓解房地产库存压力刻不容缓。去库存化是空.“歼灭战”的提法2015年12月，中央政治局会议、中央经济工作会议和中央城市工作会议正式吹响了全面去库存的大会号，首次将去库存作为2016年政府的主要任务和目标。2015年12月21日晚发布的中央经济工作会议公告提出了解决房地产库存的六点建议，为2016年中国房地产市场的发展开创了新局面。

打一场去库存的“歼灭战”

12月21日晚，中央经济工作会议宣布了“解决房地产库存的六项措施”，表明2016年中国房地产市场的基调是去库存化。一是按照加快登记人口城镇化和深化住房制度改革的要求，加快农民工市民化进程，扩大有效需求，拓宽供求渠道，消化存量，稳定房地产市场。二是实施户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业场所落户，使他们能够在就业场所形成长期买房或租房的预期和需求。第三，要明确深化住房制度改革的方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，将公共租赁住房扩大到非户籍人口。第四，发展房屋租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买存量商品房，成为租赁市场的房屋提供者。鼓励发展以房屋租赁为主营业务的专业化企业。第五，要鼓励房地产开发企业根据市场规律调整营销策略，适当降低商品房价格，促进房地产并购，提高产业集中度。第六，应该废除过时的限制性措施。因此，中央经济工作会议第一次提出去库存是非常罕见的。

2015年，中央经济工作会议提出了新的住房需求政策，对房地产市场的发展具有长远意义和作用。首先是农民工的市民化。这是近十二年来房地产政策史上的第一次制定，这不仅有利于新型城镇化建设，也有利于去库存化，最重要的是增加住房需求去库存化。因此，通过户籍和住房制度改革实现农民工市民化的最终目标是储蓄。二是户籍制度改革。非户籍人口，如农业转移人口，定居就业地，旨在解决户籍、购房和就业问题。三是住房制度改革。同时买房和租房是未来住房制度的主要方向。将非居民人口纳入公共租赁住房体系实质上是释放已购商品房的存量，并将其转化为公共租赁住房。保障性住房和棚屋的改造主要是货币化，将农民工纳入住房保障体系有利于国家和人民。第四是住房租赁市场。事实上，它变相鼓励房地产投资。第五，鼓励房企适当降价。在市场经济条件下，企业对降价与否有自己的安排。第六是废除过时的限制性措施。去行政化是房地产市场化的方向。不再需要取消限制购买、贷款、价格、签约、销售和对外的政策。与此同时，房地产行业的首次公开发行，增发，债券发行和其他资本市场将自由化。

目前，我国商品房的库存结构是分散的，一、二线城市的库存压力相对较小，而三、四线城市的库存压力过大，说明去库存的目标应该针对三、四线城市。在中央政策的指导下，有必要在后续工作中积极有效地去库存化，各种有效的政策也是必要的:第一，有必要对目前的库存数量和结构进行详细深入的研究，为去库存化战略的制定提供详细的数据和资料。第二，优化各项政策，包括加快户籍制度、住房制度改革，进一步放宽房贷和财税政策，重点支持农民工市民化。第三，在存量较高的城市，要采取一种约束和控制的土地流转方式。通过这一系列措施，库存规模将得到有效降低，库存规模将更好地与住房需求和城市发展需求相匹配。因此，如果库存压力不积极释放，将极大地影响投资和新建住房企业，闲置住房也构成了社会资源的浪费。积极的去库存化将有利于住房企业提取资金，改善城市投资环境。关键是要在稳定房地产市场、促进经济发展中发挥重要作用。

解决库存压力

需要“供求改革”来共同努力

在中央经济工作会议精神的指引下，要实现房地产市场的稳定健康发展，需要“供求改革”相结合。根据现有住房和期房的存量，短期内，我们不能指望农民工购买市民的住房，并鼓励开发商降低房价。市民化后，农民工进城买房、炒股是一件好事。没有完善的配套政策，农民工进城买房、炒股是不现实的。即使一小部分库存可以去库存，也不能产生实质性的影响，很难真正达到去库存的目的。目前，三、四线城市住房存量大，就业机会少，农民工进城意愿不强。一线和二线城市房价高，银行门槛高，而农民工收入低，生活压力大，缺乏购买力。此外，一、二线城市较高的政府债务、财政收入压力和户籍限制，使得农民难以购买住房，如资金、户籍和准入门槛等。关键是农民工缺乏文化和技能，在城市很难找到稳定的工作。农民工在一定程度上给城市带来了不同的压力。

事实上，降低房价不是减少库存的最佳解决方案。如果房价下跌，买家将拭目以待，这将更加难以预测。此外，地方政府、银行、上市公司股东、企业主和金融部门可能不会同意。最有效和最好的方法是鼓励和要求政府取消购买限制、贷款限制、降低房屋开发成本、土地部门降低地价、税务部门减税、抵押贷款首付和银行减息等政策。如果政府征收的房地产税费逐年增加，房屋开发的总成本将逐年上升，这将影响房屋企业的利润和收入预期。一旦房地产企业因降价、收购或银行还款而破产，将会增加社会的不稳定性。因此，全面的去库存计划应包括政府、土地部门、银行、国税局和财政部门，以最大限度地释放第一、改善和投资需求。

从短期和中期来看，去库存化需要供需双方同时努力。一方面，供给是土地供给结构和商品房供给的调整。供应过剩、库存高的三、四线城市将停止土地供应。如果商品房库存过高，调整产品结构。另一方面，需求是三线和四线城市的户籍登记、二胎政策的完全自由化、停止城市拆迁、将商品房购买成经济适用房、棚户区的货币化，以及进城务工人员购买住房的资金补充。

此外，我们应该加快房地产制度的改革。首先是住房制度改革。一是完善住房供应体系，包括商品房和经济适用房，以及购房和租房供应体系。其次，土地制度打破了城乡二元体制。第三，建立政策性住房银行。最后，推进抵押贷款资产证券化(mbs)，允许异地贷款，以及公积金抵押贷款资产证券化等。二是经济适用房制度改革。农民工和外来务工人员均纳入保障性住房和住房公积金制度。从长远来看，要建立房地产市场的长效机制，这是应对房地产库存、促进房地产长期稳定健康发展的最佳措施。