全球顶级富豪何时配置中国豪宅？ 更多是“窝里欢”

本篇文章3257字，读完约8分钟

“国际流通”正是中国豪宅的弱点。中国的豪宅主要集中在北京、上海和深圳，这些豪宅的买家大多是国内居民，甚至是当地居民，他们尚未进入全球奢侈品市场，成为国际富人资产配置的一部分。从某种意义上说，中国的豪宅仍然是“伪豪宅”或“准豪宅”。

比尔·盖茨会在中国买一栋豪宅吗？在七年前的北京奥运会上，这被证明是一个谣言；七年后，这仍然是不可能的。

北京苏富比的房地产数据显示，中国买家已成为全球增长最快的高端房地产买家群体，他们已成为纽约、伦敦、悉尼和其他世界级城市购房的重要力量。

然而，在全球高端住宅或豪宅的投资目的地中，包括北京、上海和深圳等。然而，中国豪宅的集中区域仍然不是全球富人的选择。

与国际奢侈品市场相比，中国奢侈品市场更“幸福在巢”。据中原地产研究部统计，2015年，北京爆发了单位面积超过10万元的顶级豪宅成交量，签约单位总数达到139个。预计全年营业额将达到200台。

然而，这些豪宅往往是高地价的“自住豪宅”，中国豪宅还没有“全球流通”，还没有进入国际富豪的资产配置视野。

全球超级豪宅地图

全球豪宅主要分布在欧洲、美国等国家，这与各国人均gdp等经济发展水平是一致的。

以世界十大超级豪宅为例，其中四家来自英国，三家来自美国，一家来自法国、香港和摩纳哥。

顶级豪宅的门槛超过1亿美元。在十大豪宅中，英国维多利亚最便宜的别墅价格为1.61亿美元，法国利奥波德最贵的别墅价格达到7.5亿美元。

即使它不在顶级豪宅之列，数百万美元仍然是豪宅的门槛。例如，在美国，2015年美国最贵的待售豪宅和2014年美国最贵的待售豪宅的售价都超过5000万美元。其中，佛罗里达州齐夫家族的“双子座”豪宅要价1.95亿美元，这是2015年的最高价格。

去年5月，美国纽约州东汉普顿市进一步巷60号豪宅的售价高达1.47亿美元，创下了美国最昂贵住宅交易的纪录，该交易甚至成为当月的头条新闻。

据《福布斯》统计，2015年前5个月，美国有20处房产在加州、纽约和佛罗里达州上市，要价在5000万美元以上。

奈特·弗兰克的《2015年全球城市报告》显示，全球30多个大城市的豪宅价格持续上涨。截至2014年第二季度末，全球城市奢侈品指数整体上升了6%，而2013年同期该指数上升了5%。与2009年第二季度雷曼兄弟破产后的低谷相比，骑士弗兰克的全球城市奢侈品指数上升了36%。与2008年第二季度危机前的峰值水平相比，该指数甚至高出25%。

建造时间似乎不是豪宅的必要因素。在十大豪宅中，有两栋建于17世纪和18世纪，都位于英国。法国的利奥波德别墅和中国香港的河东花园也建于20世纪20年代，但摩纳哥空中国花园建于2014年。

尽管价格昂贵，但良好的地理位置是豪宅的基本要素。“风水”美丽的地方，罕见的风景或地段，如海岸或湖边，森林或城市中心旁边，是顶级豪宅的基本要素。

海岸或湖边通常风景稀少。例如，利奥波德别墅位于法国南部蓝色海岸地区的阿尔卑斯山。站在这座带有花园设计的豪华大厦里，可以俯瞰法国南部美丽的海景。

虽然没有入选世界十大豪宅之一，但阿联酋迪拜著名的朱美拉棕榈岛大厦是世界上最大的土地改造项目之一。它由三部分组成:棕榈树形状的人工岛、17个棕榈树形状的小岛和环绕在它们周围的环形防浪岛，形状令人惊叹。

相对而言，位于市中心的豪华项目很少，但由于其邻近性和稀缺的城市政治或文化资源，这些项目极其罕见。例如，英国伦敦海德公园1号毗邻白金汉宫和英国自然历史博物馆，靠近哈罗德百货公司，并有一条与文华东方酒店相连的地下通道。

在中国北京，“只有长安街在过去被认为是豪宅。”中原地产首席分析师张大伟在接受《21世纪经济报道》采访时表示，随着土地供应的减少，过去二手房的设施面积已经不能满足现在高端需求的要求。

在这种情况下，北京城西局、东巴、农业展览馆等城市地块都创下了历史新高，定浩及定浩以外的价格预计未来将继续上涨。

顶级富豪何时会分配中国豪宅？

世界上的政治家和最富有的人去哪里购买豪宅，并把它们作为资产配置的一部分？纽约、旧金山、洛杉矶、巴厘岛、印度尼西亚、阿布扎比、阿联酋、伦敦、英国是世界上最富有的人分配豪宅的主要目的地，澳大利亚也受到中国等亚洲最富有的人的喜爱。

根据骑士弗兰克国际豪宅指数，2014年纽约豪宅价格年增长率达到18.8%，其他主要城市如旧金山(14.3%)和洛杉矶(13%)都表现良好；英国伦敦豪宅价格的年增长率也是5%，这在欧洲主要城市中是极好的；澳大利亚的豪华住宅市场因其卓越的租金资本化率(租金投资回报率)而特别受到亚洲投资者的喜爱。奥克兰、悉尼和墨尔本的骑士弗兰克国际豪华住宅指数分别增长了12.1%、11.0%和8.5%。

豪宅已经成为政界要人和顶级富人资产配置的重要组成部分。

以伦敦海德公园一号为例。截至2013年1月，海德公园1号的所有76套房子已经售出1套空，总销售额为27亿美元。在76套公寓中，只有12套以个人名义登记。这12套的持有者包括歌手、医药商、保险经纪人、电信公司的首席执行官、中东国家的高级官员、俄罗斯大亨、马来西亚拿督、西亚国家的首富、台湾的“富二代”，甚至还有一个神秘的北京买家，他的公寓价值1160万美元。

简而言之，要成为顶级豪宅，光靠高价和好的位置是不够的。除了合适的环境，是否有“国际流通”是顶级豪宅的一个重要因素。投资者能否通过买卖获得投资收益也是一个重要指标。

以美国extell Development Company开发的纽约one57大楼为例，这是第一个以超级富豪为目标市场的大型高层建筑。82楼卖给了迈克·科尔公司前联合董事长曹启枫，85楼卖给了不知名的买家，81楼卖给了丽贝卡·安·莫尔斯的家族信托，80楼卖给了拉普什尼公司，79楼卖给了不知名的买家。

而“国际流通”正是中国豪宅的弱点。中国的豪宅主要集中在北京、上海和深圳，这些豪宅的买家大多是国内居民，甚至是当地居民，他们尚未进入全球奢侈品市场，成为国际富人资产配置的一部分。从某种意义上说，中国的豪宅仍然是“伪豪宅”或“准豪宅”。

此外，中国的豪宅价格持续上涨，这在很大程度上是由于土地价格的持续上涨，这使得中国的豪宅实际上“占据了豪宅”，高房价推高了土地价格。

以北京为例，2014年底，北京豪华住宅项目涌入市场。东三环外的融创农业展览馆预售价格达到16.5万元/平方米，西北三环外的万柳书院平均价格达到14.5万元/平方米。北三环和西南三环的一些新豪宅的报价也是10万元/平方米。北京市房地产协会秘书长陈至表示，2014年的整体平均房价已经达到近12000元/平方米。据保守估计，北京的地价在十年内上涨了六倍，而不断上涨的地价带来了房价的持续上涨。

据中原房地产市场研究部统计，从2013年4月至2015年4月，北京近两年商品房住宅用地仅约550万平方米。中原地产首席分析师张大伟表示，目前只有约4.5万套商品房被改造成商品房，只够消化北京历史上最糟糕的一年的交易。此外，根据目前的市场供应比例，这部分大部分将建在中高端物业，以获得市场溢价。

此外，pm2.5“失控”和其他环境污染事件也阻碍了中国豪宅进入国际市场。根据世界企业家集团的研究报告，中国的十大豪宅仅占世界十大豪宅的十分之一。世界级豪宅的超高价值与其自身的奢华程度密切相关，地理位置和气候也是重要因素，因为追求长寿是人类的共同目标，尤其是对富人而言。

更值得注意的是，莱坊的调查显示，在中国大陆投资移民并把孩子送到海外的趋势推动了国际房地产投资的热潮。

国际拍卖巨头苏富比对中国豪宅需求持乐观态度，去年年底进入中国房地产经纪市场。北京苏富比的房地产数据显示，中国买家已成为全球高端房地产买家中增长最快的群体，并已成为纽约、伦敦和悉尼等世界级城市购房的重要力量。

北京苏富比国际房地产公司首席执行官凯文也表示:“如今，在世界各大城市，不提供中国服务的房地产咨询公司很难发展高端业务。”他认为这种趋势才刚刚开始。