温州资金中介热衷房产垫资还贷：一天收息1.5分

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为证实这一点，温州市金融办的监测数据显示，过去一年，温州民间融资“生产经营”和“资金周转”分别呈现大幅下降和上升趋势，贷款“资金周转”数量每年增加35个百分点。

虽然官方认为温州的全面金融改革(温州金改革)已经“取得了明显的阶段性成果”，但本报记者发现，上述“提前还贷”业务实际上是一种民间借贷行为，基本上是围绕房地产和高利贷的“空转向”，并没有进入政策引导的实体经济。

资本中介机构堆积房屋来“偿还贷款”

在民间借贷危机和中小企业资金链断裂之后，温州民间融资规模明显下降。

2011年7月，央行温州中心支行发布报告称，温州民间借贷市场规模达到1100亿元。在不到三年的时间里，温州银监局的一项抽样调查显示，今年3月，民间融资规模为140.22亿元。

在这个疲软的市场中，许多温州资本中介机构不仅没有退出市场，反而找到了新的商机:为房地产按揭业主提供“提前还贷”。" 5天内，按一周计算，利息为4~6分."温州一家资产管理公司的负责人表示，每天还可以计算1~1.5美分的利息。

“很多人都在这么做(还贷)。”一位资深的资本中介人士表示，一些温州资本中介为企业“融资还贷”，大部分企业亏损，逐渐退出。“因为担保等企业的隐性问题，我们看不清楚。”

这位老兵说，三年前，房价飙升，高利贷疯狂。这些“提前还贷资金”主要面向不同的需求群体，如房地产投机者、个人和企业，涉及面广，周利率为1~3美分。随着房价的大幅下跌和高利贷的大幅下降，“提前还贷”主要是针对房地产、汽车等实物抵押领域。

这位老先生说，为了保护信用，一些面临财务困难的房东要求中介为他们“垫付资金”，在了解差价和贷款展期金额的基础上，双方办理了房屋委托交易手续。一般来说，房东可以在偿还贷款三五天后申请新的抵押贷款。如果发生意外，中介可以直接将房产过户到自己名下。

上述资产管理公司负责人表示，这些垫款主要来自民间闲置资金、个人银行贷款，甚至来自金融机构。“短期借款，利率是2%。如果时间长，月利率一般在1.5点左右。”

目前，温州有100多家金融中介机构，推出的金融产品年收益率一般在12%以上。“每一笔生意都赚不了多少钱，但交易额很大，经营得好是好事。”据上述资深人士介绍，温州房地产贷款高企与“提前还贷”这一日益流行的业务有关。

据公开数据显示，去年底温州银行贷款余额为7092亿元，其中房地产开发贷款1000多亿元，抵押贷款4400多亿元。存在“三高”现象，如房地产贷款比例高、房地产抵押比例高、房地产参与比例高。

工业融资逐渐被冷落

与“资金周转”的流行不同，曾经在温州民间融资中占据首位的“生产经营”现在被冷落了。

根据温州市金融办的监测数据，8月份民间融资用于“生产经营”的比例仅为24.12%，为今年以来最低。去年12月，这一比例达到72.86%。不难看出，实体企业对私人贷款的依赖正在下降。

温州服装商会相关负责人表示，企业订单和利润普遍下降，投资需求也在下降。目前民间融资利息高，难以承受。"一些企业会紧急放贷，但融资也很困难."

在这背后，是温州金改两年多来民间融资利率仍处于“高位运行”的现象。

根据温州市金融办的最新监测数据，今年8月，温州民间融资综合利率指数为20.07%(相当于1: 67的月利率)。本月15日，利率指数为20.62%，值得关注的“其他市场主体利率”高达28.10%。

据温州金融办分析，上半年温州经济运行见底并趋于稳定，经济复苏迹象逐渐显现，企业资本需求增加，但银行信贷供给减弱，市场资本供给不足，导致民间金融市场资本需求增加。

此外，企业仍然有很大的风险，金融机构在选择客户时更加谨慎。为了追求利润和规避风险，将提高融资利率。综上所述，预计温州民间融资综合利率将在下半年回升。

因此，一些温州传统企业宁愿不增产甚至停产，也不愿以高利率借款维持经营。

"我习惯了吃山珍海味，很难适应粗茶淡饭！"一位银行温州分行的人士认为，温州黄金改革希望规范民间借贷市场，引导民间资本进入实体经济，但实际上，一些民间资本仍在围绕房地产进行高利率的“空转移”。

此前，温州某大型担保公司响应号召，为企业“垫资还贷”，但由于企业的资金链和担保链不明，导致资金中介对实体企业“敬而远之”，业绩不尽如人意。

根据温州金融监管部门的数据，温州有28个主要风险担保圈，涉及信贷金额507亿元。截至6月底，这两个数字分别比2014年初下降了50亿元和111亿元。

尽管相关部门做出了很大努力，但企业资金链和银行贷款担保链仍然是许多温州企业急需解决的两大问题。

上述高层人士表示，企业和个人“提前还贷”的需求很大，这表明银行的贷款创新能力需要加强或“落地”。

目前，许多银行都推出了创新做法，如“年度贷款审查制度”和“贷款无缝连接”。企业或个人办理的贷款到期后，如需续贷，可展期而不偿还贷款。如果这些政策能够得到很好的实施，市场对紧急贷款的需求将会减少。

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