多地楼市借力降息回暖 任志强泼冷水：怎能随便涨？

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在不温不火的930抵押贷款政策之后，央行的降息对供求双方都是一个巨大的刺激。据媒体报道，近两天来，全国许多地方的开盘项目受到追捧，北京、深圳等大城市咨询购房人数明显增加，“每日光盘”再次出现。

大多数业内人士认为，央行降息将加速房地产市场的复苏。然而，业内一些人“冷眼旁观”，称降息不能改变房地产市场整体供过于求的本质，银行“不愿放贷”的情况将在未来继续。

降息后，买家入市的意愿明显增强

中国人民银行决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，五年期住房商业贷款基准利率由6.55%调整为6.15%，下调0.4个百分点；住房公积金贷款基准利率由4.5%调整至4.25%，下调0.25个百分点。

央行的降息首先作用于“房奴”。据估计，以20年内贷款100万元的购房者为例，降息后，他们每月的还款额将减少234元，每年减少2808元。

降息也导致了此前持观望态度的人们纷纷撤离。一些中介客户看到他们看到的房子数量显著增加，一线城市也很活跃。据中国经济网记者报道，与上周相比，中原地产在北京和上海的客户咨询量增加了80%，主要城市的看房咨询量增加了50%。叶巍我爱我家在12个城市的客户咨询量与上周相比普遍增加了50%。22日，北京的客户咨询量比上周增加了140%。

据媒体报道，降息后，北京许多新盘都被追捧，其中50套开盘的别墅实现了光天化日，销售额达到5亿元。深圳的新网站也卖得很好。22日，三处房产开业，吸引了5000多人，其中两处当天售罄。

统计局10月份发布的70个城市房价指数显示，新房价格仍在下降，但降幅有所收窄。尤其是北京的二手房价格开始逐月上涨。“在楼市略有企稳和回暖的情况下，降息将使楼市‘暖起来’，放大市场的利好，购房者的预期也明显提高。中原地产首席分析师张大伟表示。

住房企业融资的马太效应

央行出人意料的降息对房地产企业来说就像及时雨，意味着银行贷款利率更低，融资成本更低。然而，显而易见的是，财政状况良好的大型房地产企业将首先获得贷款，而央行的降息举措甚至更为有力。然而，中小房企很难从银行获得贷款，央行降息的影响微乎其微。

据媒体报道，央行采取了“非对称降息”，特别是将金融机构存款利率浮动区间上限从基准利率的1.1倍调整至1.2倍，银行实际资本成本没有下降。在发展贷款紧张的背景下，大多数中小房企的融资成本可能“上升而非下降”，而信誉良好的大型房企可以从降息带来的融资成本降低中受益，马太效应越来越明显。

新城控股高级副总裁欧阳杰表示，由于该行今年的开发贷款大部分投向了百强房企，大多数中小房企根本无法获得开发贷款。因此，以信托和基金为代表的社会自筹资金成为他们获得资金的最重要渠道。

“随着银行更加关注资产质量，这些财务状况良好的大型房地产企业将优先获得贷款，成为本轮降息的受益者。”欧阳杰说。

同一政策咨询研究部主任张宏伟表示，此次降息不会使房企在资金方面得到很大缓解，未来市场仍存在不确定性，尤其是中小企业，它们仍可能面临更多的债务违约市场风险。发展商不应利用囤积物业的机会，投机物业市场的“买高不买低”现象。相反，他们应该利用短期有利的“窗口期”政策，继续坚持高周转率战略的运行量，增加去库存的努力，减少资金压力。

任志强“泼了冷水”:房价怎么能随意上涨？

上海易居房地产研究所研究员严跃进对中国经济网记者表示，近期央行放松贷款限制和降息的政策形成了叠加效应，从市场预期和资本成本的角度来看，这将在短期、中期和长期给房地产市场带来好处。在供需活跃的情况下，房价将停止下跌和反弹的迹象将变得更加明显。

在930新抵押贷款政策和央行降息的双重好处下，尽管业内大多数人持乐观态度，但也有不同的声音。一直唱得很多的任志强这次却泼了冷水。

任志强22日在一个论坛上说，“房地产受政策背景影响很大，所以不要在其他经济政策之外讨论房地产鼓励政策。”现在市场认为，在央行降息后，房价将大幅上涨。然而，如果央行下调利率，而中国又有这么多股票，房价怎么能随随便便上涨呢？”

张宏伟还从宏观角度分析，央行降息和地方政府“救市”只能解决“去库存化”的迫切需要，而不能改变房地产市场整体供过于求的实质。未来，市场本身的监管仍将暴露出房地产市场库存大、去化学周期长的问题。

与此同时，张宏伟表示，正如“中央四条”中对首套住房贷款的优惠待遇基本下降了//，降息并不意味着银行等金融机构将降低对房地产市场风险控制的要求，银行等金融机构“惜贷”的行为在未来仍将继续，无论是发展贷款还是个人抵押贷款。

金融评论员余直言，此次降息的主观出发点是，当前经济指标偏弱，大部分楼市都有跟风起哄的嫌疑。降息不能改变房地产市场的供求关系，但更多的仍是调整宏观经济结构，减缓中国经济摆脱房地产作为主要引擎的负面影响。对于房地产来说，它最多只能刺激房地产市场一段时间。

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