任志强：未来住房消费仍然占主导地位

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任志强说，房价在2007年达到最高点，但在2008年上涨，然后房价迅速上涨，在2010年初达到另一个高峰。所以在2010年，诸如限购和贷款限制等其他政策被引入，但这些政策再次受挫。在下跌之后，它在底部运行了一段时间，这比前一个周期更长，所以没有4万亿元。但是，后期预算还有一个高点，因为价格下降，新增建筑面积也快速下降。新增面积下降后，供求关系将逆转，逆转后，价格将再次上升。

今年9月是最低点，然后可能会有波动，2010年会有一个小的转折。我们估计这次也会有这样的情况。在底部操作期间，会有一段时间，然后可能会有反弹。因为存货决定了开发商手中的现金流，并不能解决现金流问题，开发商的钱应该用来还债。从库存情况来看，库存分为两种情况。一种情况是销售区域和库存之间的对比。最大的区别不是现在，最大的区别在前两年，这种区别随时都在变化。从目前来看，这还不是目前库存最大、最困难的情况，因为在完工和销售过程中，与待售面积的区别是

“资金，开发商手中没有钱。我们手中有超过9万亿的现金流，完成了超过6万亿的投资，并且拥有近1.8万亿的现金流。他们的增长速度非常慢。1998年，只增加了一点点，即3.1%。主要区别在于10月份的信贷从9月份的4%发展信贷增加到11%发展信贷。”

任志强说，在过去，我们的历史没有这么低。这个周期与我们的货币供应量有关。10月份，在四大银行中，只有一家银行存款出现正增长，其他银行存款出现负增长。到10月份，根据中央银行的统计，我们的全部存款增加了3万亿元，这是非常大的。它抑制了我们的贷款需求。根据贷存比，银行没有能力批准它们。

“为什么降息后货币供应量没有增加，我们看到的是利率没有下降？原因是因为总金额，”任志强说。“这个总数还很小。每个人都有不同的意见。例如，如果我们所有的退休人员手中都有20万元，他们将从60岁退休，活到85岁。20万还不够，还有20万退休人员，我们还得有80万亿元。换句话说，除了这些退休人员节省的钱，它实际上是用于市场流动性。因此，这取决于你如何计算货币增长。至少从国际情况来看，这种现金流很难解释中国没有完善的劳动保险制度。当每个人都存下大量现金，与股票投资相关时，会发生什么？我们看到社会融资总量在下降，增长率也在下降。去年同期，这一比例为非银行机构信贷资金的23%，可能降至7至8个百分点。它已经连续四个月出现，也就是说，开发商没有从非金融机构获得更多资金

任志强表示，从资金来源来看，也出现过三次低点，其中一次是在2008年，今年的低点低于2008年。从另一个数据可以看出，我们比较了到位资金和已完成投资。2008年的结果是1:1.34，今年是1:1.31，仍然低了0.3%。应该说是今年九月。然而，从长期来看，资本很难在很长一段时间内转好。就投资而言，我们不能说年会将确保房地产投资迅速反弹。除非RRR降低，新的建筑和住房仍然是-9.8%。为什么十月会更近？十月是低潮。从数据来看，增长了34%，但实际情况并不乐观。我们还可以看到，贷款和国内贷款都有所增加。

“其他基金仍为负，尤其是个人抵押贷款。很多人说开发商的杠杆率太高了。我不这么认为。特别是从数据来看，个人消费信贷的贷款率非常低。”任志强说:

任志强说，去年我们卖出了大约8.3万亿元。就住房而言，是6.8万亿元，而开发贷款是1.8万亿元，只有26%。中国人买房用的是现金，1.8万亿元，占总数的26%。仍有许多二手房交易。二手房交易量不是按6.8万亿元计算的，而二手房信贷是按1.8万亿元计算的。美国有10万亿个人消费信贷，中国有3亿人口和6亿城市人口。美国每年的房地产消费超过4000亿美元，与之相对应的个人消费信贷只有4000亿美元，也就是10万亿美元，而中国去年是8万亿美元，相当于10万亿消费信贷。“很明显，与美国相比，这个杠杆率要低得多，或者根本不叫杠杆率，只有26%，26%能降到房价的70%吗？不行。如果房价下跌到70%以下，26%会遭受损失吗？没有。其他人认为中国房地产的杠杆率似乎很高。特别是，很多媒体在计算房地产开发商时都是计算60%到70%的负债率，但是50%到70%的负债率基本上是35%左右的总量是已经售出的房子。这部分房子是欠开发商的债，但实际上，我已经投资了产品建设。”

任志强指出，从销售情况来看，东部地区为-14.3%，而东部地区继续下滑是因为东部地区在产业转移过程中人口已经回到中西部地区，而东部地区则处于房地产投资的前期阶段。它也相对较快。两者的差异在东部地区影响最大，共占3.2万亿，而东部和西部地区合计达2.3万亿。在东部地区，

任志强表示，明年中国有能力买房的人数将达到峰值，23岁的人将在2015年达到峰值，年龄在23岁至28岁之间，这将是连续五年的结婚高峰。住房需求是一个持续增长的过程，温饱问题早就解决了。当时还提出要把温饱问题放在首位，要进入小康社会。经过30年的改革，我们提出了小康指标，第一个指标是住房，人均35平方米。实现这个目标还有很长的时间。“即使实现了，人们的消费水平够不够，还得解决住房问题。”

任志强说，消费结构明显，吃的消费结构正在下降。在未来的发展过程中，吃的结构会越来越快地下降，收入会增加，但吃的比例不会增加。上升的是住房，住房将在家庭中。消费比重居首位。越富裕，解决温饱问题就越有必要。几乎所有的家庭都必须解决住房问题。从世界各国的情况来看，住房消费正逐渐在富裕家庭中占据首位

任志强说，在美国，其住房消费水平很高，所以我们占8%到10%，而计算出来的购房资金约为18%。不管你买不买房子，住房消费的比例都很高。日本存在泡沫，即使存在泡沫，住房消费仍然占据很高的比例。是否存在泡沫，这是一个价格问题。住房消费在国民经济中仍占很大比重，在个人消费中所占比重也很高。在未来的发展中，当人们的收入继续增加时，住房消费仍然占主导地位。

“每个人都说中国的房价很高。事实上，中国的住房率非常高。世界各国都表示，住房率的计算考虑到了农村地区。由于土地私有化，只有中国的家庭没有被计算在内。就城市而言，我们的比例与世界其他国家相似。危机过后，美国从69%变成了65%。一般来说，70%的国家是大多数，德国是最低的，中国的城市住房率是在城镇，但就城市而言，他们自己的比例并不太高。从标准的角度来看，我们也有很大的不同。美国的住房约95英尺，约90平方米。在1990年，我们可以看到它在最近几年迅速增长，但我们目前在中国的标准仍然很低，平均约为72%。现在我们仍然是大量的小房子。我们将来应该做什么？对住房的需求，也是为什么中国的住房因为标准低而不断被拆除的原因。”任志强说:

为什么农民有两栋房子？任志强认为，在大多数国家，如日本、台湾和韩国，在城市化进程中，农村地区拥有的土地在增加，只有中国在减少，农民拥有的土地数量是我们的几倍。因为农村占有大量的宅基地，即使人们进入城市，也无法解决农村的土地问题，这一矛盾在未来将难以解决。

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