广州结构性降价难抑推盘热情 开发商预期乐观

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□我们的记者常贤河

广州新版“全国五篇”已于1月登陆，最近当地楼市成交量大幅下降。尽管上个月平均交易价格略有下降，但业内人士认为，这只是郊区低价楼盘交易量增加带来的“结构性降价”，而不是大幅降价。在有关部门出台限制预售证书发放的措施后，一些没有拿到预售证书的开发商通过收取诚意金的方式变相提前推出了预售。

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房地产市场成交量大幅下降

网易住宅交易数据中心显示，4月份广州售出5658套一手住宅，同比下降48.2%。上周(4月29日至5月5日)，广州网上签约1051台，较上月下降19%，较去年同期大幅下降83%。其中，五一假期(4月29日至5月1日)售出379台，同比下降32.2%。

在交易价格方面，广州房地产市场的平均交易价格从3月份的16298元/平方米下降到4月份的15937元/平方米，比上个月下降了2.21%，但仍在逐年上升。专家指出，平均房价环比小幅下降是一种结构性降价，即郊区廉租住房交易量增加，中心区高档住房交易量减少，从而带动整体平均房价环比下降。从各区的交易情况来看，位于中心区的高价项目仍在上升。五一期间，天河区新房均价达到42096元/平方米，这是近年来首次突破40000元/平方米。在所有承包项目中，郊区占70%以上，平均成交价约为1万元/平方米。最新统计显示，上周，广州新房网上签约均价达到14031元/平方米，较上月上涨6.9%，较去年同期上涨21.2%。

“广州限制了高价项目预售证书的发放，这抑制了中心城市的交易，而郊区房屋推高了市场，导致价格下降和交易量扩大，导致整体平均价格下降。”事实上，广州楼市并未出现大幅降价，而是出现了结构性降价。”广州房地产专家韩世通表示，政府通过价格指导干预了预售证书的顺利发放，这样开发商就不会一次推出很多房产。据估计，未来其他城市的房价调控也将在原有销售限制的基础上控制交易节奏，从而达到“均衡交易”的效果。

在二手房方面，根据广东何复房地产有限公司的统计，4月份广州二手房网数量下降了60%以上。“政策的‘最后一班车’效应使二手房市场在3月份‘过度兴奋’，并在4月份甚至接下来的几个月里透支了需求。因此，4月份二手房交易量的下降是不可避免的。”何复房地产营销经理梁彦明表示，由于个人所得税对二手房交易的影响，很多购房者持观望态度，这也在一定程度上影响了二手房交易。

开发商期待乐观

在供需关系仍不均衡的背景下，开发商对广州楼市仍持乐观态度，这可以从开发商对征地和拆迁的热情中看出。在5月6日举行的土地拍卖中，白云区的一处住宅用地遭到了10多家开发商的争夺。经过近200轮招标，以18.7亿元的最高限价出让，实际底价达到25597元/平方米，创下该地区历史成交新纪录。

4月24日，广州开始全面实施商品房预售价格网上申报系统。开发销售房屋，企业必须申请网上预售申报，并接受国家国土房管部门的价格指导。在访问期间，《中国证券报》记者发现，开发商用各种手段应对这一控制措施，一些开发商仍在未取得预售证书的情况下变相售房。

据广州房地产信息中心主办的阳光家园网报道，从4月24日至5月8日，广州共有16个项目获得预售证书，全部位于偏远的增城、花都和南沙。中心城区项目平均价格一般在30000元/平方米以上，没有项目取得预售许可证。在没有预售许可证的情况下，市中心的一些房产不得不推迟开盘，而一些房产则是变相预售。一个房地产原本计划在5月份开业，但新政实施后，它还没有获得预售证书。售楼处工作人员告诉《中国证券报》记者，他们可以先交诚意金，然后在预售证书办理完毕后再买房。

为了应对限价令，一些房地产开发商想出了各种门道。据广州珠江新城一个高端楼盘的销售人员介绍，开发商可以提供两个合同，即“委托装修合同”和“备案合同”，这两个合同将被导入正式系统。你也可以通过窃取面积来降低平均价格，并将原本属于公共空房间的部分计入房屋面积，这样净签价就低于实际成交价格。