深圳楼市降温后，东莞和惠州也将出现发烧

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深圳“3.25”新政调控的扩散效应仍在继续，调控政策也影响了东莞和惠州，这两个城市曾受益于深圳楼市的溢出效应。

深圳“3.25”新政的扩散效应仍在继续。根据深圳市规划和国土资源委员会的数据，从5月2日到5月8日，深圳市场仅售出271套新房，还不到4月份568套新房平均周成交量的一半。

二手房市场已经连续三周下跌。根据深圳中原研究中心的监测，从5月2日到5月8日，共有701套二手房售出，同比下降74%，这是自2016年以来的最低周成交量，仅是4月份2100套二手房周成交量的三分之一。

深圳的调控政策也影响了东莞和惠州，这两个城市此前受益于深圳房地产市场的溢出效应。随着深圳客户购房步伐放缓，东莞和惠州楼市也开始进入降温通道。4月，东莞新房网上签约交易量环比下降25%，全市7个主要区中有5个区房屋交易量下降，其中大栅栏区降幅最大，环比下降56%。

在惠州，4月份新房交易量和交易价格略有下降。惠州大亚湾一直是深圳客户的重要投资区域，其月度交易量环比下降26.13%。

东莞:个别乡镇营业额骤降50%

在深圳消费者的推动下，东莞房价自去年4月以来一直在上涨。根据东莞统计局发布的数据，今年前四个月东莞新建住宅的平均成交价格分别为11350元/平方米、11204元/平方米、11892元/平方米和13255元/平方米，创历史新高。

目前，东莞有21个区的房价超过了每平方米1万元，而去年只有6个区，增加了15个区。塘厦和松山湖的价格已经进入“20000”时代。除了程楠和东城，房价最高的十个地区都在林深地区。

直到深圳“3.25”新政出台一年后，东莞楼市的高烧才得到遏制，主要表现为:“成交量稳步下降”，市场出现了持币观望的现象，少数房价虚高的楼盘出现小幅回调，但整体价格坚挺。

东莞楼市经历了长达一年的高烧，进入退烧和稳定阶段，这也是一种市场自我调节，有利于房地产业的健康稳定。合肥辉煌东莞发展研究部主任李兴旺认为，深圳新的限购措施降低了购房者的预期，开发商不应盲目乐观，而应具备危机意识，合理定价，培育和稳定市场预期。

在深圳调控的影响下，深圳消费者变得更加理性，并放慢了在东莞购房的步伐。

根据东莞中原的监测数据，从4月下旬至5月上旬的开放情况来看，塘厦和凤岗项目的深圳客流周转率相对较高，基本在70%至95%之间。然而，深圳客户在东莞主城区、大栅栏区和水巷区的比例明显下降，深圳客户在许多房地产中的比例从70%降至80%至20%。

这种情况导致东莞楼市4月份成交量下降。据合肥辉煌东莞市场研究部统计，4月份网上签约的新房数量约为7151套，比3月份下降了25%。根据东莞中原研究部的数据，4月份售出的房产中，只有21个项目的住宅净标识面积超过1万平方米，而3月份有多达35个项目的住宅净标识面积超过1万平方米。

「受物业市场去库存化环境的影响，部分发展商调低了售价。这表明深圳客户现在对待东莞房地产市场比以前更加理性。”佳佳顺市场营销副总裁郭表示，根据佳佳顺房地产网的统计，目前50%的深圳购房者去东莞购房，其中自主投资比例约为6: 4。

然而，开发商对市场前景仍有信心。据东莞中原研究部监测数据显示，五一期间，部分项目入市价格低于预期，部分项目价格上涨2%~4%。例如，珠江观澜湖景项目的新房均价为22500元/平方米，比前两个月高出11%；中慧灵展会的新房均价为21800元/平方米，同比上涨27%。此外，开发商的优惠幅度也在下降，许多促销活动实际上释放了一些以前保留的折扣，或者在原来的基础上只打9.9%的折扣。

开发商如此紧张的原因与东莞当地的住宅库存有关。自2015年3月以来，东莞楼市已进入供不应求的轨道，创下连续14个月供不应求的纪录。今年前四个月，东莞房地产市场的供需比例仅为0.64: 1。根据合肥辉煌市场研究部发布的数据，截至2016年4月30日，东莞一手住宅建筑的库存面积仅为约251万平方米。根据过去6个月的平均消化时间，东莞楼市的库存只够销售2.3个月，一些城镇和街道将面临住房供应中断的困境，新产品进入市场时将会稀缺。

对于深圳的客户，开发商也有自己的看法。“不可否认，深圳客户已经成为东莞楼市的主力军。然而，整体营销策略是否会偏向深圳市场取决于项目的地理位置。一些深圳顾客无法到达那里，他们去不去也没关系；一些地区，如松山湖，更依赖深圳市场的溢出需求。”广东智辉兴城投资发展集团有限公司副总经理欧鹏表示。

惠州:价格小幅下跌，热点逆转

长期以来，深圳顾客一直是推动惠州房价上涨的主力军。2016年初，随着万惠城市铁路的开通和深惠城市铁路的建设，惠阳和大亚湾的房价迅速上涨，大量深圳游客涌向仲恺和惠城。仲恺地区的建筑开始呈现出每平方米10000元以上的价格，而惠城区的建筑在数量和价格上也呈现出齐飞的情况。

3月25日，深圳新的调控政策中途爆发，深圳的房地产市场立即降温。之前进入惠州的深圳游客纷纷撤离，惠州楼市的火爆趋势开始逆转。

根据惠州中原研究部的数据，4月份共售出17142套一手住房，同比下降1.9%。平均住宅价格为7763元/平方米，也下降了2.37%。

“4月份的交易形势有点起伏。尽管交易数量保持在较高水平，但由于前期价格过度上涨和客户观望，开发商的定价有所让步。”惠州中原研究中心经理叶笑言告诉记者。

惠州大亚湾，由于其地理位置，其房地产市场一直以深圳游客为主，甚至被业界称为“深圳大亚湾”。根据惠州市大亚湾房地产协会发布的网上签约数据，4月份大亚湾交易量为3143笔，比上个月下降26.13%。

根据惠州市大亚湾房地产协会的调查结果，今年3月底深圳出台新的调控政策后，投资客户的退潮明显。在此之前，投资客户的比例达到了60%左右。新政策加剧了投资客户的观望情绪。调控政策出台后，自住客户又回到了主客户群。

在当地开发商的眼里，如果你想深度开发惠州，除了深圳客户之外，还应该挖掘当地客户。方志集团营销公司总经理李剑锋坦言:“方志在营销和产品定位方面的目标仍然是本地客户。只有充分挖掘当地需求，与城市共同发展，才能为高品质社区和住宅企业打造一家“百年老店”根据李剑锋的分析，与3月份的惠州楼市相比，4月份的楼市有所回落，可以说是理性的回归。开放项目的整体表现远不如3月份。“5月中旬，市场仍可能维持每周1000套交易的水平，但6月份，预计每周交易量将降至1000套以下，价格可能会回落。”惠州中州控股副总经理曾焕忠也表示:“从5月份开始，惠州市场的许多大开发商将会有大量新项目进入市场，尤其是在货源充足的惠阳大亚湾，届时销售机组的数量肯定不会少。然而，目前还不确定价格是否可以进一步提高，更有可能的是，一些项目将交换价格。