东莞林深区的房价大幅上涨。卖方后悔“违约潮”

本篇文章1548字，读完约4分钟

图纸:简仁山

法院提醒潜在买家注意风险防范

自2015年下半年以来，深圳房价飙升，许多深圳买家将注意力转向了东莞的林深地区。被誉为“深圳后花园”的塘厦、凤岗、清溪、黄江等地房价大幅上涨，甚至“一日一价”。看到“有利可图”，许多卖家在签订合同后违约，由此引发的房屋销售合同纠纷(包括二手房交易)也呈爆炸式增长。

日前，东莞市第三法院发布了房屋买卖合同纠纷分析报告。报告显示，2015年5月至2016年3月，唐厦、凤岗、清溪、黄江等林深地区管辖的第三法院民事审判庭受理了338起此类案件，比去年同期的68起增加了近5倍。对此，该院建议潜在买家应注意风险防范，并呼吁买卖双方遵守合同精神和诚信原则，不要随意违约。

林深镇街的价格比去年上涨了70%，差额远远大于违约金

2016年第一季度，东莞住宅网签约面积304万平方米，月平均成交额100万平方米，创历史同期新纪录，同比增长195%，同比增长288%，是同期历史最高值的两倍。同时，2016年东莞房地产的平均价格接近每平方米1.2万元，而2015年3月东莞房地产市场的平均价格为每平方米8987元。这意味着东莞房地产市场的平均价格同比上涨了30%。去年3月，深圳附近的凤岗、黄江、塘厦和清溪的平均价格分别为每平方米10911元、10567元、9296元和7064元，而今年3月分别为每平方米18400元、15000元、20400元和11000元。城镇和街道同比增长达到70%。

关于林深区房价上涨引发纠纷的原因，东莞市第三人民法院分析认为:一是当事人诚信意识淡薄。在房屋买卖合同履行过程中，在短期房价飙升的背景下，房价上涨后的差价往往远远大于合同约定的违约金(违约金一般约定为房价总额的10%-20%)，违约造成的损失远远小于违约可能带来的收益。因此，房屋销售者往往选择违约，不配合继续履行房屋销售合同。这也是此类纠纷的主要原因。第二，合同不明确。二手房销售合同通常涉及复杂的程序，如买方申请抵押贷款、卖方取消抵押品赎回权和取消抵押、银行贷款的快速担保，涉及银行、担保公司、中介公司、房屋共有人等。但是，相当多的房屋买卖合同不够明确和详细，当事人容易对合同条款产生争议。如果合同的一部分规定定金应由买方移交给银行进行资金监管。然而，据了解，东莞的银行一般不监管资金，这导致了关于如何支付首期付款的争议。第三，共有房屋的一方拒绝同意出售。在二手房交易中，买方只与共有房屋的一个业主签订了协议。由于房价突然上涨，另一个房主未经同意拒绝出售和转让房子。

潜在买家应该防范风险，提高违约成本

东莞市第三人民法院通过对上述案件的审理，提醒广大公众，买卖双方在订立合同时，应明确划分违约责任，适当提高违约责任，并提前采取防范措施，降低卖方违约的可能性。

“首先，双方应使房屋买卖合同更加详细和明确，这有利于保护各自的权利；其次，双方可以在合同中明确违约责任，适当增加违约金，从而增加违约方的违约成本。”在医院试用过房屋买卖合同的法官魏说。

同时，法官魏还呼吁买卖双方遵守合同精神。“市场交易总是起起落落。无论房价上涨还是下跌，契约精神是我们在市场经济活动中应该遵循的一个基本原则。这也是做人的基本原则。”

鉴于商品房买卖合同纠纷发生率高，医院提出以下建议:一是开展诚信宣传和普法宣传。诚实守信是现代法治社会的基本法律规范和市场经济的基本原则。合同双方应遵守诚实信用原则，严格按照合同履行义务。二是完善房屋买卖合同条款。政府部门要加强对房屋中介机构房屋销售标准合同条款的指导，提供适合当地政策和交易习惯的各种标准合同模式。第三是告知卖方法律义务。提醒他们在出售物业时，必须获得物业所有人的同意，而不仅仅是一方与买方签署协议，或在出售时提供物业其他所有人的同意。