东莞:公寓租金逐年上涨，平均交易价格逐年下降

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东莞的房地产市场今年非常火爆。记者石仲卿照片

每年年底是公寓交易的旺季。然而，尽管今年房地产市场非常火爆，但公寓交易非常平淡，平均交易价格不高。记者了解到，市区很多公寓的平均销售价格都在1万元以下，公寓的平均销售价格也在逐年下降。然而，值得注意的是，公寓租金不断上涨，投资回报也在上升。最近，许多年轻的投资者被吸引到市场上来“讨价还价”。

公寓很冷，交易量同比下降40%

无可争辩的事实是，今年的房地产市场正在蓬勃发展，总成交量创下历史新高。然而，与前几年相比，公寓产品的营业额并不理想。根据天威房地产大数据研究中心的数据，截至今年11月30日，今年的公寓产品交易面积为15.88万平方米，同比下降41%，1月至11月的月平均交易面积为1.44万平方米。目前，东莞的公寓产品库存为229，400平方米，消化周期延长至16个月左右。这表明公寓产品有一定的消化压力。

然而，值得注意的是，东莞整体住宅消化周期仅为5个月左右，整体楼市交易非常火爆，但公寓销售却很冷。

天威房地产大数据研究中心主任黄海燕认为，今年公寓产品的成交量大幅下降，主要是因为在“二孩”政策信息自由化的推动下，小户型买家的需求逐渐转移到三居室和四居室的产品上，导致人们对小户型产品的关注度下降。

然而，一些位于深圳顾客青睐的地区的公寓却卖得很好，尤其是商务公寓。据瑞丰房地产市场研究部统计，厚街万达广场、虎门万达广场、万科中心、兴城翠龙湾、东方银座中心城的商务公寓数量均超过500套。业内人士表示，传统住宅公寓对投资者的吸引力正在下降，而商业公寓作为商业地产的配套项目，更受投资者青睐。

需求少，位置差

公寓的平均交易价格逐年下降

除了令人不满意的交易，公寓的平均交易价格也下降了。当记者踏上城市公寓的车牌时，他发现钟芳兰亭轩、万科中心和金彩中心广场在主城区的近期销售价格都在10000元/平方米以下；去年年底，市区带装修的公寓价格约为12000元/平方米。

此外，与目前火热的房地产市场不相容的是，现场几乎没有公寓项目。记者了解到，目前，除了正常销售和低首付促销，这些物业主要是消化库存，没有新产品推出。

统计数据还显示，东莞公寓的平均交易价格正在逐年下降。据天威房地产统计，2012年东莞公寓平均成交价格约为8600元/平方米；2013年，公寓平均交易价格升至9045元/平方米；2014年，公寓平均交易价格降至7666元/平方米；今年前11个月，公寓的平均交易价格小幅上涨至8365元/平方米。

瑞丰房地产市场研究部经理李玲玲表示，今年城市公寓价格较低的主要原因是，过去的公寓项目位于中心位置，周边商业设施和写字楼集中，所以价格较高；今年，主要在市区销售的公寓处于一般位置，其优势不够突出。例如，钟芳兰亭轩、白马驿站和新世纪之星城市的价格定在8500元/平方米左右。

公寓租金逐年上涨

尽管公寓的平均交易价格下降，但公寓的租金却逐年上涨，这引起了一些年轻投资者的注意，他们打算向公寓市场投入少量资金。为了照顾儿子上学，肖女士最近开始在莞城找一套公寓出租。看了几圈后，她发现冠城小公寓的租金水平很高。“一个好的社区需要2500-3000元/月，一个房间和一个大厅。它的价格约为每月1800元，至少比前两年高出近1000元。”她后悔早年没有买一套小公寓。

刚刚毕业三年的刘先生，最近也开始在大城市寻找公寓投资。他告诉记者，他发现东城和程楠中心区的两个房间租金都很高，但价格仍然很低。当你推广一个新网站时，你甚至可以支付2万到3万元人民币的首付。二手房的价格更低，有些甚至只有7000元/平方米。他计划投资一套带年终奖的小公寓。

根据部分城市公寓的租金和平均价格，记者发现，目前城市公寓的投资回报率约为8%，而前两年，租金回报率仅为5%。

房地产专业人士陈秋蓉告诉记者，近年来，东莞市中心的公寓租金明显上涨，尤其是学校旁边的一些房子。许多家长寻找公寓出租给陪同的学生，或者在中午的午休时间出租给他们的孩子。她建议买家应该考虑投资学校旁边的公寓。一些业内人士还表示，随着东莞产业转型升级的推进，越来越多的年轻白领聚集在主城区，这推动了公寓租金的上涨。

业内人士建议:

该买房子了吗？还要考虑综合价值

低房价和高租金是公寓进入市场的好机会。黄海燕认为，在国家货币放松、贷款利率相对较低、营业税免税期由五年改为两年、深圳旅客带动东莞房价上涨等各种刺激买家入市措施的利好因素下，东莞-深圳地铁即将开通，城镇一体化将很快实现。对于手头有些闲钱的投资者来说，他们可以将注意力转向投资公寓产品。不过，她也表示，市场上有很多房地产投资渠道，所以投资者应该量力而行，不要影响他们的日常工作和生活开支。在选择项目时，他们可以考虑具有升值前景的地段和交通便利的高品质公寓建筑，并考虑购买公寓的综合价值。

李玲玲还表示，房地产市场已经进入“低利率时代”,政策环境相对宽松，这是投资公寓的好时机。投资公寓应注意周边的商业设施、交通设施、城市规划、项目设施等。