程楠租金继续上涨，“供过于求”的写字楼竞争将加剧

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程楠中央商务区北区于年内开工建设

主城区的最后一块大型连片土地——程楠国际商务区北部将于今年内开工建设，并将进入综合开发阶段。随着程楠中央商务区的建设进程，大量办公产品将进入东莞主城区市场，这将给已经“供过于求”的办公市场带来新的竞争压力。

年内程楠中央商务区北区的建设将促进周边租金的上涨

东莞今年的《政府工作报告》提出，要全面启动程楠国际商务区北区的发展，引进一批企业总部和高端服务业，并结合轨道交通的TOD发展，探索空中间走廊等方式，促进商业资源整合，促进中心商务区和各城镇成熟商务区的功能提升和布局优化，探索建立新的商业购销平台和物流配送中心。

近年来，程楠国际商务区的理念已经深入人心，无论是住宅企业还是购房者都对程楠的发展潜力持乐观态度。在一系列有利条件的推动下，从2013年开始，程楠区住宅均价正式进入“万元时代”，成为东莞购房者的热点。

据了解，程楠国际商务区北部规划用地面积约为335，130平方米，建筑开发量为1，834，052平方米。据业内人士透露，从规划中可以看出，随着今年程楠北中央商务区的正式开工建设，未来将会有很多写字楼建成并投入使用，这将促使周边地区的租金继续上涨，但与此同时，写字楼的竞争压力也将加剧。

好:程楠的房价未来可能会进一步上涨

瑞丰房地产市场研究部谭金峰表示，从政府规划来看，程楠中央商务区北区将大力引进金融机构，建设金融商务区，进一步完善商务区的商贸功能。这一规划的落地将带动金融产业链上下游企业进入程楠，将一批高素质的买家带到程楠，这将极大地推动程楠未来的房地产发展，未来的房价可能会进一步上涨。

此外，程楠中央商务区位于东莞市的客厅，主要是承接产业转型，强化中心城市的功能。谭金凤表示，对楼市最直接的反应是“大量高端服务业进驻，大量高素质人才进驻，这将给租赁市场带来大量市场需求，周边租金将继续上涨。”

问题:办公楼的供应越来越多，竞争也越来越激烈

随着程楠中央商务区的全面建设，这意味着近几年将有大量的办公产品进入市场，这将给已经处于供过于求状态的东莞办公市场带来压力，一些位置不佳的旧办公楼越来越难以生存。

根据东莞中原研究中心的监测数据，截至2014年12月31日，东莞写字楼的实用面积为45.85万平方米。总的来说，写字楼的库存正在逐步上升，库存压力突出。预计未来市场竞争将加剧，库存消化压力将加大。

谭金凤表示，在东莞产业转型的刺激下，东莞近年来涌现出一批写字楼项目，发展趋势是从中到高端。例如，像东城世界经济贸易中心万达广场这样的项目，价格和租金都比过去的普通办公楼高。未来，将会有像万科大厦和浙商大厦这样的高端写字楼。

不过，她也指出，市场供应有所增加，但需求暂时跟不上供应，东莞企业主要是制造业，一些企业主仍在工厂工作；另外，东莞的城镇比较分散，一些企业直接选择城镇的办公楼。为了改变这一趋势，我们需要政府的指导和支持。

相关资料

供过于求去年，办公楼的数量和价格都下降了

根据东莞中原研究部的监测数据，2014年东莞写字楼供应量为18.68万平方米，较2013年大幅下降15.17%，供应量为773套，为近七年来第二低。就营业额而言，2014年销售了711套办公楼，比去年减少了87套。从供需对比来看，办公楼供应严重过剩。

就价格而言，2014年写字楼的平均成交价格为9093元/平方米，同比下降2.25%。一方面，相对低价项目的交易比例较大，从而降低了城市的平均价格；另一方面，部分未成交项目平均价格较2013年大幅下降，降幅超过1000元/m2。

现状

低价产品受到青睐:小型写字楼的平均价格低至4916元/平方米

受写字楼市场“供过于求”和巨大库存压力的影响，东莞写字楼销售“量价比”现象明显，小面积低价产品更受青睐。

根据东莞中原研究部的监测数据，2014年东莞写字楼的平均成交价格为9093元/平方米，同比下降2.25%。交易主要集中在80平方米以下的公寓，特别是40~60平方米的写字楼平均交易价格仅为4916元/平方米，开发商的“量价比”意图明显。据业内人士分析，从去年的成交情况来看，总价较低的小型写字楼成交突出，而其他写字楼的成交相对较低。

在二手市场，2014年东莞写字楼的平均售价为8522元/平方米，同比大幅下跌13.91%。从一些重点地区写字楼的平均价格来看，大多数地区的平均价格都有不同程度的下降，只有东城能够保持高速增长。

租金两极分化:整体租金较低，有的仅收取每平方米20元的月租金

春节刚过，陈女士告诉记者，她在第一国际租的一栋办公楼的租金从去年的50元/平方米/月涨到60元/平方米/月，从上一年的40元涨到今年的60元，租金以每年10元的价格上涨。如果按10000元/平方米的平均价格计算，租金回报率接近8%。

记者了解到，目前东莞大道两侧是东莞办公产品租金较高的地区之一，尤其是第一国际周边设施成熟，受到很多企业的青睐。然而，冠城甚至程楠区其他地区的办公楼就没那么幸运了。在鸿福路附近，很多早期的写字楼都打出“整栋写字楼出租”的广告，租金在30元/平方米/月左右，而冠城的写字楼租金更低。随着城市重心南移，冠城写字楼的人气下降。在早期，写字楼的租金只有10元/平方米/月，甚至更低。

根据东莞中原研究部的监测数据，2014年东莞三级市场写字楼平均租金为47元/平方米。根据一些重点地区写字楼的平均租金，虎门写字楼的最高租金为84元/平方米。从东莞写字楼租金的月度趋势来看，自2012年以来，东莞写字楼租金一直相对稳定，虽然近两年租金略有上升，但增幅较小，整体租金水平较低。

据东莞中原房地产市场研究部相关人士介绍，虽然东莞写字楼供应量相对较大，但多数项目质量等级偏低，或者定位不清导致企业吸纳不足，业务集聚薄弱。此外，东莞中小企业尤其是零售企业较多，这也抑制了写字楼租金的上涨。