房产中介佣金猫腻“重现” 小心花样翻新

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活跃的房地产市场也带回了一些不守信用的房地产经纪人的“鬼把戏”。买家在买卖二手房时不应该被不耐烦所愚弄。

频繁的新政策在一定程度上刺激了房地产市场，尤其是二手房市场，这几天相当热。然而，面对蓬勃发展的业务，一些中介机构在处理二手房时经常耍花招:买家在支付佣金时突然“改变主意”，并建议在更改房产证密码时收取“加急费”...最近，活跃的市场也让一些不守诚信的房地产经纪人的“鬼把戏”重新出现在江湖上，购房者在买卖二手房时不要心急，以免因“取巧”佣金等问题而遭受损失。

上海二手房交易创下新高

4月11日上午10点，上海4月份二手房(房地产)交易数据达到约1万套，创历史新高。4月12日，浦东房地产交易中心人满为患，一些购房者在6: 30开始在门口排队办理过户。然而，当他们到达交易中心时，他们发现有50多名购房者起得更早。交易中心里人太多，每个人都在系统中处理转账，交易中心系统一度瘫痪。

据业内人士称，每次出台优惠政策，总会有一波交易。房东希望借此机会出售，而买家则担心价格上涨，想赶紧买房。这种情况不难理解。许多业内人士还预测，4月份上海至少将售出3万套二手房，而在此前的有利市场条件下，上海每月仅售出约2.5万套二手房。

据悉，虹口、浦东陆家嘴(报价600663，咨询)等价格在500万元至1000万元之间的分新房在本轮二手房交易中销售良好。主要原因是对改善客户有很大的需求，这些房子超过2年可以免除营业税。

二次新房是指购买时间在2年以上但不到5年的房屋，这些房屋的价格上涨完全是由于“3.30新政”的减税和免税:购买普通房屋2年以上(含2年)对外销售的个人免征营业税。

学区老人住房已成为一个热点更换

就交易类型而言，为孩子购买学区住房和用居民搬家取代电梯房已成为交易热点。例如，众所周知，每个中小学都公布了相应的招生面积，并明确规定五年内只有一个招生名额。一些受欢迎的学校要求家长和孩子在相应的学区定居并生活两年。这些措施加快了学区住房交易的步伐。一些购房者担心学区的入学配额会提前使用，所以他们不得不提前几年开始买房。

此外，楼市新政出台后，二手房上市数量增加了约20%，看房人数增加了约30%。“先卖后买”的“连续”购房者数量大幅增加。据报道，两年多来房价普遍从10万元涨到20万元，而五年多来房价变化不大。大多数房东已经有了换房的需求，希望能成功交易并尽早购买新房。

数据显示，自2011年购房以来，上海楼市4月份的新房交易价格一直低于3月份。然而，在3月30日楼市政策出台仅10天后，上海公积金新政又一次以巨大的效益推出，这无疑大大增强了市场信心，加快了购房者入市的步伐。今年4月，市场有望超过3月，回归到许多政策出台前(2008~2011年)4月交易量持续高于3月的正常状态。

中介佣金很难“复制”

随着这一波二手房交易，一些中介违规甚至违规行为也在增加。

去年年底，贾先生将一套二手房挂牌出售。购买协议在今年春节前正式签署，中介协议由三方签署。至于佣金协议，买方在谈判中多次向中介确认只需支付1%的佣金，交易价格是卖方的底价。根据房东276万元的购买价格，买方需要支付27000元以上的佣金，即居间协议中约定的“买方支付1%的服务费”。

但在3月30日，买方支付了首付款，但中介公司突然打电话来说，它必须支付2%的佣金，否则它将不会处理转让。所有以前的谈判和格式合同都明确指出佣金是1%，那么你为什么从当地价格开始？经过再次协商，中介坚持2%的佣金是一个“规则”。为了尽快交易，买卖双方不得不接受中介提出的3.7万元的佣金要价，其中3.5万元由买方支付，2，000元由卖方支付。这让人想起了新政的出台和二手房交易的兴起，这引发了中介坐以待毙、推高价格的想法。

贾先生认为买卖过程可以顺利进行，但他又遇到了问题。转让前一天晚上，中介问贾先生房产证上是否有密码。贾先生不知道这件事，中介也没有多问。4月3日上午，在交易中心，中介说本市2006年9月1日以后交易的房屋产权证都有初始密码。如果密码丢失，应进行挂失，15天后才能进行交易。看着贾先生的脸，中介改变了声音。“如果我们想快点的话，我们也有办法在挂失后当天操作，而且只需要支付2000元的服务费……”贾先生生气地说，这样的服务费会进谁的口袋呢？

二手房交易不必太急

业内人士指出，佣金各不相同，需要自行协商，一般低于指导价。然而，有许多中介机构没有解释清楚，设立了局，玩文字游戏。因此，合同中的约定非常重要，不明确的地方要签订补充协议。例如，虽然销售合同中有关于中介费的条款，但描述含糊不清，因此可以起草一份中介费确认书来补充细节。

随着二手房交易相关政策的调整，市场逐渐回暖。业内人士还提醒买卖双方，除了委托中介机构，他们还可以咨询有经验的人士，提前了解房屋交易的过户过程，以免在这个过程中被“陷害”。

此外，如上所述，在优惠政策出台后，总会有一波交易，但事实上，购房者不必急于一时。房地产市场在近十年的发展过程中逐渐稳定下来，未来价格不会有太大的起伏，更难有大幅的涨跌。二手房交易中的各种"棘手"问题，佣金问题也是针对一些买家设置的焦虑心理。事实上，随着春节前中介佣金新政的实施，未来的二手房市场正变得越来越正式和透明，所以买家不应被忽悠，而应蒙受损失。