发达国家日渐成熟 看国外是怎么“以房养老”的？

本篇文章1512字，读完约4分钟

“老年住房”是西方发达国家常见的养老模式，是指老年人将自己的房产抵押或出租出去，定期获得一定数额的养老金或从老年公寓获得服务。

“老年住房”起源于荷兰，其总的安排是年轻人购买老年人的住房，并允许他们在有生之年免费租用住房，然后在老年人死后收回住房。

此后，这种补充养老模式在美国发展成熟，日本、英国、新加坡等地迅速推出了结合当地特色的产品。

美国:三种模式灵活而人性化

美国有三种反向抵押贷款产品:联邦住房管理局提供的“房地产转换抵押贷款”，联邦国家抵押贷款协会提供的“住房保留项目”，以及金融自由高级基金公司提供的“金融独立计划”。这三种产品几乎占据了美国目前反向抵押贷款市场的所有份额。

房地产转换抵押贷款

房地产转换抵押贷款是由美国住房和社区发展委员会的附属机构联邦住房管理局开发的，于1989年进入市场。房地产转换抵押有五种支付方式:终身年金支付、定期年金支付、信用额度、终身年金支付与信用额度组合、定期年金支付与信用额度组合。在终身年金或定期年金支付方式下，每月年金支付金额根据支付方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值确定。

信用额度是房地产转换抵押贷款的一个主要特征，它可以随着时间的推移而增长，因此很受借款人的欢迎。

住房预订计划

住房保留计划是由联邦国家抵押贷款协会于1995年发起的。这种产品与房地产转换抵押贷款非常相似，但不同的是付款方式很少，借款人只能选择按月领取年金，在一定限额内自由提取贷款金额，或者两者结合。

住房预订计划的贷款利率高于房地产转换抵押贷款的利率，但借款人往往可以获得更高的最高贷款额，因为住房预订计划对最高贷款额没有限制。

财务独立计划

财务独立计划由财务自由养老基金公司提供，没有政府担保。借款人可以获得的最大贷款额和他们需要承担的贷款成本远远高于房地产转换抵押贷款和住房保留计划。因此，通常是借款人谁有高的财产价值，并希望获得更高的贷款金额，以申请这一计划。

财务独立计划的最大特点是贷款金额和还款金额占房产价值的比例相同。1999年，金融自由计划实现了证券化，其资产组合被标准普尔评级。2001年和2003年，金融自由养老基金公司设计了两种住房反向抵押贷款产品:标准现金账户和零现金账户，其中零现金账户是第一种借款人无需支付贷款成本的住房反向抵押贷款产品。

英国:生命周期贷款更受欢迎

英国住房反向抵押贷款项目被称为资产释放计划，它产生于20世纪60年代中期。在早期的资产释放计划中，借款人获得了一些债券和股票。早期资产释放计划产品的设计原则是利用资产释放计划产品的债券收益和利息的差额作为老年人的养老费用。

然而，在20世纪80年代末，英国陷入经济衰退，整个世界遭受了股市崩盘。利率上升，股票和债券价格普遍下跌，早期资产释放计划以失败告终。

2001年4月，启动了一项新的资产释放计划，根据该计划，老年房主可以将他们的部分或全部住房价值转换成现金，并在抵押房屋中生活，直到他们的生命结束。不同的公司对资产释放计划提供不同的贷款条件，对贷款人的年龄、住房类型和住房价值的规定也不同。

英国有两种资产释放计划，即生命周期贷款和转换计划。

生命周期贷款

根据住房价值，它可以分为四个产品:滚动利息贷款，简单利息贷款，住房收入计划和住房改善计划。

住房改造计划

根据出售的全部或部分房屋的价值，老年人可以通过出售自己的全部或部分房屋产权获得一次性付款或每月年金。根据这一计划，尽管借款人并不完全拥有房屋的产权，但他可以通过免费或象征性地支付租金，继续以租房者的身份住在房子里。借款人死亡后，创业机构有权按抵押财产权利比例处分该房屋，同等比例房屋价值的增值收益也归创业机构所有。