开发商捂地20年周边房价涨百倍 能拖就拖成潜规则

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开发商通过部分开发、先开工，然后改变规划、操纵审批程序来实现囤积土地

据新华社报道，位于上海南京路的一处房产最近报价为每平方米8万至10万元。然而，它所在的土地是在1992年第一次被收购的，它已经在建了20多年，并经常被关闭。在此期间，周边房价从1000元开始，上涨了近100倍。

根据最近召开的国务院常务会议上披露的不作为问责核实情况，截至8月底，今年各地共处置闲置土地31.25万亩。据《新华视点》记者调查，一些前“地王”和知名开发商一直在囤积土地，一些省份已经清查出10多万亩闲置土地。在楼市调整期的背后，开发商正在赚取巨额利润和高房价。

一平方米是8万到10万元，这是最近上海南京西路谢赫“2068号大厦”开盘后的均价。这个项目是1992年第一次收购的，只有第二期工程在建时间超过20年。根据年报，开发商中国房地产自2010年以来已三次推迟竣工时间。

如果你能拖动它，它会把它拖入隐藏规则

现场销售人员告诉记者，“2068号大厦”今年刚刚完成两栋住宅楼。在已竣工的住宅楼中，仍有一些“我不知道什么时候开始卖”。即使根据年度报告中最新的“2015年预计竣工”数据，自2006年获得财务数据以来，谢赫市整个项目的估价已从约80亿元人民币增加到300多亿元人民币。

据上海中原地产顾问有限公司研究员刘光福说，大约在1992年，当上海协和城项目第一次获得土地时，周边地区的住宅价格还不到1000元。根据开发商现在提供的最高价格，单价已经上涨了大约100倍。

在北京，以前的“地王”也有“囤积居奇、拖延建设”的情况。2011年，北京最高价的“王迪”地块崇文门菜市场，经过了几个房地产企业的33轮竞标。根据转让价格，底价达到43，000平方米。截至2014年底，该地块仍未建成地面建筑。记者从许多房地产经纪人那里了解到，在过去的四年里，小区周围的商业和住宅的租金已经上涨了近30%。

"仅在海南省，2014年就检查了13.92万亩闲置土地."海南省国土资源厅厅长陈建春说。

“很多房地产不是在收回土地后才建的。拖放已经是一个‘隐藏规则’。”上海万科房地产有限公司总经理孙嘉等市场人士表示。

这栋房子在入住前产权就缩水了

最终，消费者不得不为囤积土地买单:2008年1月，当知名房地产公司和记黄埔(Hutchison Whampoa)收购上海嘉定南翔地块时，每平方米的底价不到3000元。从征地到建设的三年多时间里，2013年9月第一次开盘时，毛坯房平均价格达到3.1万元，比土地成本高出十几倍。

同时，囤积土地也导致了住房产权的萎缩，侵害了消费者的权益。根据北京市住房和城乡建设委员会网站上披露的数据，鲁能位于通州区宋庄镇的“格拉斯镇”项目已征地十多年，目前仍在出售中。据销售人员介绍，根据2005年前获得的土地，北京郊区一些计划出售的房屋的产权已经缩水了10年。“在购房者入住之前，产权会先缩水”。

业内人士表示，囤积土地不仅仅是开发商获取巨额利润的一个简单问题:如果一个城市计划每年供应1万亩土地，但其中20%没有被利用，那么不建房子的土地供应可能导致住房供应混乱，供求关系被人为扭曲，形成土地价格上涨和房价上涨的循环。

通过囤积提高价格

为什么难以管理？

据业内人士称，国家、省市几乎每年都发布通知和文件，明确要求纠正闲置土地“囤积土地、不愿出售”的现象。然而，记者的调查发现，一些开发商通过局部开发、先开工后改规划、操纵审批程序等手段实现了土地囤积。

上市房地产公司华夏幸福的一名建筑公司负责人坦言，由于现行规定过于笼统，开发商很容易拖延进度。“拿到10000平方米的土地，几年只开发1000平方米。这算囤积吗？如果计算在内，改变计划和故意超出标准需要时间。”一些企业只是先开工，然后改变计划，声称“回购烂尾楼”可以避免囤积土地的嫌疑。

上海一家主要在华中地区开发项目的房地产企业负责人表示，一些企业故意虚报预售价格，一旦申报价格明显高于市场平均交易价格，房管部门就暂停了预售程序，可以说是由于宏观调控和过度报价，他们没有拿到预售证书，并变相操纵审批程序，以拖延开发。

另一方面，一些地方政府对为了土地收入而囤积土地“视而不见”。“国土资源部现在发现，一些地方政府以‘政府原因’为挡箭牌，拖延土地收益的开发。”陈建春说道。