一个地产投资人沉浮路线图：从国内转向海外

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当资本不再青睐传统房地产时，它们会流向哪里？

10月27日，平安(报价601318，咨询)(33.55，-0.82，-2.39%)宣布与美国百隆投资伙伴建立房地产合资平台，双方将在美国投资长期优质的租赁资产。据悉，该平台的初始投资组合包含多个核心市场的全新物流资产，项目价值超过6亿美元。合资企业计划持续收购高质量资产，并在战略位置确定了多个定制物流地产项目，项目价值超过4亿美元。

这不是平安第一次出海。2013年7月，平安以2.6亿英镑(约合23.7亿元人民币)的价格收购了伦敦的劳合社大楼，这是中国保险公司首次跨境收购房地产。中国平安不是唯一一家投资海洋的企业。

新泰资本董事长彭钢是一个典型的海外资本在中国投资，然后利用国内资本在中国投资的案例。随着国内房地产市场投资机会减少、投资环境不佳等因素，他们开始寻求海外投资。

一位房地产投资者的自白

2011年，作为一只特殊机会基金出现的安泰磐石股权投资管理有限公司总裁彭钢试图为一些中小开发商寻找短期投资机会。特别机会基金是指在房地产市场紧张的情况下，对一些项目提供的短期和小额的资金支持。这些基金的特点是成本高，但它们可以帮助开发商渡过难关。

此前，彭钢曾任美国银行美林亚太投资咨询有限公司董事总经理和中国业务主管。从2001年到2010年的十年间，他主要代表海外资本投资中国市场。“当时我们投资了十多亿美元，正好赶上中国房地产市场的黄金十年，效果非常好。”

2011年，融资不畅的背景催生了不成熟的房地产基金的“野蛮增长”，甚至基金企业家称之为“房地产基金的第一年”。房地产市场的多轮大起大落，以及银监会对开发贷款和信托等其他融资渠道的收紧，让像彭钢这样的人看到了机遇。当时，房地产基金要求的回报率可能达到25%以上。他们在等待一个更好的“春天”。

但是有些东西看起来很美，而且它们经常戴着镣铐跳舞。

“从2011年到2012年，我们主要通过筹集人民币投资国内项目。投资私募股权。”彭钢表示，经过一段时间的运作，他发现机构和民间资本仍然非常重视规模和相关的法律资格，包括银监会的审批资格。然而，私募股权很难与信托竞争，也不可能成为主流。

2013年初，海外市场复苏，彭钢发现了新的机遇。

“当时，中国积累了一些财富，人民币对美元的汇率很高。当我在波士顿和芝加哥买房子时，价格不如武汉和南昌。与此同时，随着中国经济的调整，许多私营企业正在考虑将其资产国际化和分散化。此外，移民和海外儿童的教育不再是中国精英的福利。这使得国内资本吸引了海外投资。”

随后，信达、安泰和中广核在香港共同成立的一家公司共同成立了新泰资本。“2013年底，我们完成了在纽约的第一笔投资，今天有9个项目，每个项目的投资周期为4-5年。7亿美元的股权投资、收购项目和参与的房地产总额达36亿美元。”彭钢在接受《21世纪经济报道》采访时表示，他们主要是金融投资者，将选择与当地中型外国开发商合作。在大多数项目中，他们将要求当地开发商持有20%-30%的股份，以确保利益和风险一致。

彭钢表示，他的开发项目股本内部回报率可达20%以上，总回报率约为2倍，涉及的海外项目毛利率超过30%。然而，彭钢承认，随着项目开发成本越来越高，他们也会调整策略。从2016年到2018年，它将更倾向于购买现成的房产。