楼市这一年：一线城市买房要比炒股更靠谱

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在房地产市场告别黄金十年，进入新常态后，未来的房地产市场将会怎样？2015年的趋势可以作为一个重要的参考。

今年以来，楼市一再推出救市新政策。中国央行也多次降息和下调RRR利率，但不同城市的差别更大了。一线城市和一些二线城市的房地产市场呈现出快速复苏的趋势，且规模巨大

三线和四线城市仍然荒芜。

拯救市场的新政策经常出现

今年3月30日，央行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会通知，第二套住房贷款的最低首付比例从不低于70%下调至不低于40%，而此前的分析普遍预测首付比例将调整至50%。另一方面，财政部还扩大了购买普通住房2年以上(含2年)用于对外销售的个人免征营业税的建议。

“3.30新政”出台半年后，9月1日，住房和城乡建设部、财政部和中国人民银行通知，如果拥有一套住房并已结清相应住房贷款的家庭再次申请住房公积金委托贷款购买住房，以改善其生活条件，最低首付比例将从30%降至20%。

9月30日，中央银行和中国银行业监督管理委员会发布了一项重大政策，在没有实施“限购”措施的城市，首次将购买普通住房的家庭的商业个人住房贷款最低首付比例调整为不低于25%。

据统计，今年央行五次降息，三次下调标准，抵押贷款利率从6.15%降至4.9%，为近十年来的最低水平。

之后，10月29日，中共十八届五中全会闭幕。会议通过了一项全面的二胎政策，允许每对夫妇生育两个孩子。房地产业内人士也一致认为，这对楼市是一个很大的利好，尤其是改良型公寓。

然而，尽管中央政府对地方政府出台了各种优惠政策，但一线和二线城市的房地产市场确实正在回暖，但不可能指望房地产市场重现过去的高速增长。中原地产首席市场分析师张大伟在接受《中国商报》采访时表示，经过10年的快速发展，中国房地产业正处于从快速增长到稳步发展的过渡阶段。全国房地产市场繁荣、所有产品销售良好、所有房地产企业都赚钱的日子已经一去不复返了。

房地产市场出现分化，第三和第四条线正在加速去库存化

根据国家统计局11月发布的70个大中城市房价指数，与去年同期相比，在70个大中城市中，有49个城市房价下跌，21个城市房价上涨。深圳排名第一，同比增长44.6%，其次是上海、北京和广州，分别增长15.4%、9.6%和8.2%。此外，前十名还包括南京、厦门、杭州、武汉、宁波和郑州。前十名包括四个一线城市和主要的二线核心城市。

去年9月，在股市飙升之前，在广州和深圳工作多年的江西籍人士黄在深圳开了一套面积超过80平方米的二手房，这也是他人生中的第一套房子。在过去的一年里，这栋房子升值了150多万元。"在深圳，买房比炒股可靠得多."黄先生说。

然而，如果深圳、上海等一线城市和一些二线城市是房地产市场的“流通股”，那么在三、四线城市就很难乐观。数据显示，11月份，在70个大中城市中，有49个城市同比下降，前10名城市全部落在三、四线城市，其中降幅最大的三个城市是湛江、锦州和丹东，分别为5.6%、5.3%和5.0%。

张大伟表示，今年以来，无论是第二套房首付比例下调，还是二手房由5成变为2成，还是降息、RRR降息等一系列政策，真正受益的主要是一、二线城市，这些城市可能总共有20个左右，占所有城市的比例很小，而三、四线城市的回收率非常有限。

根据国家统计局的数据，在开发投资方面，1-11月，全国房地产开发投资达到87702亿元，同比名义增长1.3%，1-10月增速下降0.7个百分点，继续呈下降趋势。这是自去年1月开始下行模式以来，该指标连续第21次下调，未来增长率可能接近零。

其中，非重点城市房地产开发投资的下降幅度进一步扩大。1-11月，重点城市房地产开发投资增长3.5%；非重点城市投资下降1.3%，比1-10月份高出0.8个百分点，与重点城市的增长差距继续扩大。

在三、四线城市销售低迷的情况下，库存也在上升。数据显示，11月末，商品房销售面积为6.9637亿平方米，比10月末增加1004万平方米，库存达到新高。

巨大的库存压力也使去库存成为当前中央经济工作的一项重要任务。在上个月召开的中央财经领导小组第11次会议上，中共中央总书记习近平提出了化解房地产存量、促进房地产持续健康发展的建议，并首次就房地产去库存问题发表了讲话。

这一轮去库存化的焦点显然不在房地产市场繁荣的一线和二线核心城市，而是在三线和四线城市以及一些被遗弃的二线城市。农民工市民化将在“消灭”房地产市场存量方面发挥重要作用。12月14日，中共中央政治局召开会议，要求推进住房制度改革，通过加快农民工市民化来满足新市民的需求，从而扩大有效需求，稳定房地产市场。