李宇嘉：房企若为圈钱而分拆上市 恐错失转型良机

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近年来，分拆子公司的独立上市或相关领域非上市企业收购后的重组上市正成为房地产企业尤其是龙头上市房地产企业热衷的经营模式。

事实上，在中国资本市场，分拆上市并不新鲜。仅受ipo政策约束、pe和创业板泡沫以及前几年股市“多头熊”的影响，分拆上市并未扩大规模，房地产领域的案例更是少之又少。

自去年以来，有两个主要因素促成了分拆和上市浪潮的到来。首先，注册制度和多层次资本市场体系越来越紧密，资本市场空前“膨胀”。在创新创业的背景下，有必要支持创业板和中小板，尤其是新三板门槛较低、私募和互联网融资、各种资本孵化平台都在“白等”。

其次，中小企业最具创新性。母公司均为中小企业，符合产业转型方向。它们在一个独立的平台上上市，更受资本市场的青睐，股权激励和委托代理关系更加清晰。

最近，房地产行业的领导者打出了“拆分牌”，行业将其目的分为两个方面:转型和融资。

由于人口红利的下降和供求关系的逆转，空的新房开发已经见顶。资本市场对房地产行业持悲观态度，转型已成共识。近年来，住房企业的转型开始赶上"互联网加"的趋势，同时扩展到物业管理、家装、租赁和再交易代理、社区金融和消费的下游。

虽然该行业的下游被称为“蓝海”，但目前还没有成熟的盈利模式。互联网强调“先入为主”和“流量为王”的速赢法则，而住宅企业向这一领域的转型不仅需要大量的“烧钱”收购，还需要这一领域的早期亏损。

转型仍在摸索中，但新房开发和销售对利润和现金流的贡献正在下降。整个房地产行业已经进入“平均利润”时代，未来走向“低利润”并非危言耸听。然而，领先的房地产企业本身拥有巨大的房地产资源，如股票财产，社区和居民。在鼓励创新创业、大力倡导“互联网+”的良好环境下，这些“沉睡”的股票资源前景看好，与互联网结合的流量效应也相当可观。

住宅企业向下游领域的转型可以说是“从重到轻”。因此，如果房地产、酒店、社区服务等子行业在海量的房地产资源平台上独立或延伸到金融、旅游、文化等领域，并与互联网相结合，就可以实现高价值的上市融资。这已成为房企转型的主要渠道。

此外，从公司治理的角度来看，一方面，拆分可以解决多元化经营混乱下负合作效应的效率损失；另一方面，新平台可以创造更清晰的股权激励和委托代理关系的管理。

但是，应该注意的是，无论房地产企业是否上市，短期内利润都不会提高。“烧钱”能否尽快扭转新业务的亏损，孵化出成熟的盈利模式，并将其转化为现金流，目前还不是很确定。然而，现实的诱惑是，从主板到创业板，再到新三板，估值越来越高，这已经成为任何企业都不愿意错过的融资机会，有很多人可以套利。

房地产企业可能更是如此。传统的business/きだよきだよよきききききよききききき