楼市“冰火”交响 调控因城施策

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在中央政府“地方政策、分类监管”的总体调控理念下，地方政府对房地产市场的态度发生了微妙的变化:在房价有望从过热中反弹的城市，监管力度加大；而库存压力大的城市继续刺激。

一线城市:压制

面对过热的房价，北京、上海和深圳分别进行了抑制。

受北京行政分中心建设利好的刺激，北京通州房价近期大幅上涨，导致北京出台了更加严格的限购措施。8月14日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京市通州区人民政府突然下发《关于加强通州区商品房销售管理的通知》，规定通州区从8月15日起实施“升级”限购政策。根据该政策，在通州区拥有一套住房并且在通州区连续三年或近三年不能提供连续缴纳社会保险和个人所得税的证明的通州区户籍家庭将暂停出售通州区的商品房。

专家指出，通州出台“限购令”是由于该地区房价飙升。自今年6月以来，在通州建设行政分中心的想法一直受到市场的热议，导致交易量大幅增加。根据中国指数研究院的跟踪监测结果，通州区6月和7月的交易量分别达到18.63万平方米和20.38万平方米，同比分别增长567.7%和384.1%。交易量的激增也导致了房价的急剧上涨。7月份，通州的平均住宅价格上涨至23053元/平方米，环比上涨超过20%。此外，为了卖出更高的价格，一些房地产采取了收市和提价的措施，如毛静国际城、k2清水湾等项目相继提价。

此外，上海通过提高二手房贷款首付比例和抑制投资需求，缓解了房价上涨的压力。农业银行(报价601288，咨询)、汇丰银行、交通银行(报价601328，咨询)、邮政储蓄银行、大华银行、中国银行(报价601988，咨询)、中信银行(报价601998，咨询)、渣打银行和恒生银行一致将第二套房首付款提高至70%，并实施了1%的抵押贷款利率。同时，兴业银行(报价601166，咨询)和光大银行(报价601818，咨询)提高了利率

早在6月，面临巨大上行压力的深圳也采取措施提高第二套房首付比例。据了解，6月份，深圳多家银行将二手房按揭首付比例提高至70%，并上调了浮动利率。7月中旬，广州市实施了这一政策，所有银行都将首付比例调至70%。

一些二线城市:继续刺激

与一线城市抑制房价上涨预期不同，一些二线和三线城市仍在出台刺激政策，以加快房地产市场的复苏。本刊房地产研究中心发现，一些地区不断出台政策，不断刺激市场消费。

最近，陕西省住房和城乡建设厅发布了18项措施，通过住房建设制度促进投资稳步增长，涉及保障性住房项目建设、房地产市场发展、建筑业发展、城市基础设施建设和行业审批制度改革。据了解，这是陕西省，继调整抵押贷款政策和公积金贷款政策，再次推出刺激措施，加快房地产市场的复苏步伐。

与此同时，沈阳和贵阳这两个主要省会城市最近也出台了新的救市措施。沈阳市发布了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展有关要求的通知》。新措施主要包括:取消普通商品房公积金贷款限制，为入住率超过一半的新建住宅区配置公交线路。贵阳市出台了《新常态下促进贵阳市房地产市场稳定健康发展的若干办法(试行)》，明确引入了住房和土地供应优惠结构，加大了公积金支持力度，为经济适用房和商品房开辟了渠道，加快了房地产市场的复苏。

山东省降低了公积金贷款的限制，明确了用公积金贷款购买一套房和二套房的最低首付比例，由过去的30%和50%分别降至20%和30%，取消了贷款金额与职工账户存款余额挂钩的限制和山东省各地公积金贷款的户籍限制。

此外，还有其他城市通过各种渠道刺激房地产市场的消费，如放宽购房和入户条件。例如，海口市在8月初宣布，它将明确把酒店纳入购房范围。

分析:库存压力是关键

一线城市和二三线城市调控政策思路发生变化的主要原因是，一线城市面临房价上涨压力，而二三线城市仍在采取各种措施减少库存。

随着高端住宅成交量的上升，一线城市的房价正面临一定的上行压力。根据中国指数研究院的数据，2015年上半年，四个一线城市的高端房地产成交量同比增长。其中，上海共售出2967套房产，总价超过1000万元，超过2014年全年水平，销售额同比增长。150%，在一线城市最高；北京和深圳的高价位房地产量也分别同比增长64%和86%，而广州则销售了1328套总价超过600万元的房地产，同比增长175套，销售额同比增长4%。

“随着房地产市场持续升温，上海等一线城市的房价压力加大。”易居智库中心研究主任严跃进说。以深圳为例，据深圳市国土资源局8月初披露，7月份深圳市一手住宅成交6414套，同比下降14.4%，同比增长164.5%；交易面积67.43万平方米，同比下降12.3%，同比增长197.7%；一手住宅平均成交价为3.48万元/平方米，比上个月增长13.4%，比上年增长54.4%。

一线城市依然火爆，尤其是在土地市场。近日，阳光城以17.3亿元的总价中标上海杨浦区平凉社区02c1-12地块。底价达到49，100元/平方米，保险费率接近60%。与此同时，二线城市的土地市场相对冷清。例如，在合肥8月份的第一次土地拍卖中，4宗共339亩土地的拍卖价格仅为6.7亿元，基本上是以底价出售的。专家表示，土地投资继续涌向一线城市，这使得一线城市的房地产市场面临相当大的压力。

在这种情况下，收紧第二套住房贷款可以适当减轻房价上涨的压力。严跃进表示，一些银行收紧了二手房按揭政策，并继续支持首次购房者的需求，这可以稳定房价，支持房地产市场的健康和可持续发展。

然而，二、三线城市面临着需求不足的局面，这仍然是这些城市未来很长一段时间需要面对的难题。上海亿居房地产研究所发布的监测结果显示，在天津、沈阳、Xi等二线城市，库存去库存周期仍超过15个月的安全警戒线，库存压力不小。

专家表示，下半年秋季是传统房地产销售的旺季。对于一些库存压力大的城市来说，未来几个月的销售情况将关系到今年销售的成败。因此，不排除政府应该加大刺激力度，加快消化房地产市场。当然，在现阶段，房企也应该配合政策，努力做到以价换量，从而推动市场复苏。