北京顶级豪宅争霸战启幕 每平10万以上楼盘11个

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11个顶级豪华住宅项目正在出售

2013年，北京的商品价格强劲上涨，许多研究机构将高端住宅的起征点从每平方米4万元提高到6万元，而北京顶级豪宅的起征点很快接近10万元。将于2014年进入市场的北京场、融创农业展览馆和君豪中央公园广场的价格预计将接近15万元/平方米。

奢侈品研究所所长朱小红表示，位置是顶级豪宅的核心因素。朝阳区、东城区、西城区和海淀区将聚集北京90%的顶级豪宅。

高价和少量也是顶级豪宅的市场特征。据悉，在过去的三年里，北京总价超过3000万元的房屋年成交额约为100套，而单个顶级豪宅项目的月成交额一般为个位数。

今年大约有10个顶级项目可能会进入市场

根据雅豪机构的统计，预计2014年将有7家顶级豪宅进入市场，是北京近年来数量最多的。其中，太和北京场、中和万柳书院、融创农业展览馆项目通过公开拍卖方式获得，实现了从“土地王”到“建筑王”的逻辑过渡，其余4个项目通过收购方式获得土地。

此外，据了解，今年将有几家潜在的豪宅进入市场。例如，绿城已开始与融创在北京西部的高端项目皇家花园(Royal Garden)开展合作，业内人士猜测，该项目可能会在今年进入市场。不过，融创早前表示，该项目的具体入市时间和价格安排尚未确定。凯撒收购的原长安8号可能会在今年第三和第四季度上市，但开发商表示，具体上市时间没有时间表。长安街沿线的天润和广州承启两个项目将于今年下半年进入市场。其中，天润项目位于王府井(15.91，-0.27，-1.67%)，案件名称及价格尚未确定；广州承启皇城根项目案例为东华大厦，预计售价约为30万元/平方米。这是一个别墅项目，大面积的underground/きだよ 0房间将被放弃。

随着高档豪宅供应的不断增加，住宅企业之间的竞争越来越激烈，各方对项目的打磨也越来越细致。与此同时，业内人士预测，北京顶级豪宅的价格预计将升至15万元/平方米以上。例如，位于朝阳公园旁边的君豪中央公园，在住宅区有50多间套房。骏豪集团总裁张辉说:“我不担心销售问题。”许多套房已经预订了。

一个具有巨大风险和高回报的“游戏”

"许多房屋企业不得不做豪宅."万科北京副总经理金枭早前告诉记者，北京的地价太高，房企不得不努力开发高端产品以确保利润，但顶级豪宅也是一种高收益、高风险的开发模式。

一位不愿透露姓名的高级顾问表示，顶级豪宅的销售周期通常是按年计算的，开发商最终可能会用快速付款来匹配一些产品。

“随着中国财富阶层的不断壮大和中国人爱买房的民族特色，未来北京顶级豪华住宅市场肯定会与伦敦和纽约看齐。”高力国际华北区董事总经理杨大儒表示。

■视图

许多业内人士向《新京报》表示，在北京大规模自住用地供应的影响下，预计未来新增普通商品房的价格将是“高端”。虽然2014年顶级豪宅的供应量会有所增加，但市场份额很小，不会对商品房的整体价格和交易产生很大影响。

豪宅的报价不等于实际成交价格。例如，朝阳区的一个项目的价格是12-13万元/平方米，但去年12月，它卖出了4套，网上签约的平均价格约为8万元/平方米。对此，雅豪机构营销总监郭毅解释说，购买顶级豪宅的顾客可以通过各种渠道获得更高的折扣。

[豪宅霸权]

荣创农业展览馆项目

最昂贵的房产预计将于今年秋季亮相

价格:超过15万元/平方米

“皇冠上的明珠”是融创中国董事长孙宏斌眼中的农业展览馆地块。这个项目，刷新了北京乃至全国的住宅用地单价，将被建成一个顶级的国际大厦。

农业展览馆地块位于北京东三环外，规划面积约5.9万平方米，总征地成本为43.24亿元，相当于7.3万元/平方米的底价。

据融创1月8日介绍，农业展厅项目将推出大型平板产品，主要单元面积从230平方米到300平方米不等。融创执行董事、北京公司总经理洪净透露，农博会项目预计在春节后启动，力争在今年9月份亮相。至于具体的开庭时间，洪净说，他希望看到证据的收集。

此前，融创还表示，将加快农业展厅项目的开发。自去年以来，融创一直强调高端项目也能实现高周转率。

1月8日，孙宏斌再次透露，该项目总价预计将超过15万元/平方米。一些高质量的房子，比如那些在西湖边的房子，可以卖到30万元/平方米。

按照15万元/平方米的单价和230-300平方米的主体单元尺寸，农业展览馆项目主体单元尺寸的单个单价将超过3400万元。至于最终的市场进入价格，融创表示，这取决于当时的批准。据洪净介绍，农业展览馆项目的总价值将在100亿到120亿元之间。

据悉，由于位于国际顶级住宅建筑，农业展览馆项目将突出硬件和软件的质量，更加注重细节；它的营销也将不同于一般的高端产品。融创北京公司营销中心总经理楼延庆表示，高端产品面向的是狭窄的受众，将专注于圈子和渠道营销。

中和万柳书院

“钓鱼7”升级版

价格:预计12-15万元/平方米

在地铁10号线八沟站西侧，中和万柳书院售楼处已经竣工。中和万柳书院是继钓鱼台七院之后，中和地产高端地产的又一力作。

2012年7月，中和地产以26.3亿元人民币、16400平方米的价格中标万柳地块，购买一套住房。纯商品房的底价约为41500元/平方米，是当时北京宅基地的最高单价。经过一年半的土地收购，该项目的产品规划和建设已经明确。

据中和集团发言人朱敏介绍，万柳书院的14栋建筑中有301栋精装房，计划为5-7层花园洋房。户型面积在205-530平方米之间，分为48种户型。万柳书院的整体建筑风格呈现出老北京的“灰色印象”。

在成功建造钓鱼台七院的基础上，中和还对万柳书院进行了升级，并更加注重材料。例如，项目中使用的荷兰手工粘土灰砖是一个小的，成本约为1欧元。

早在2013年年中，许多高端购房者就开始询问万柳学院的市场进入时间。据报道，万柳学院已经接待了约1600名意向客户，是现有住房数量的五倍多。

中和没有透露万柳学院的未来售价。据业内分析人士称，万柳书院周边的二手房价格已超过11万元/平方米，如万成华富。考虑到新址的性质和产品特点，万柳书院的市场价格预计为12-15万元/平方米。

一直关注高端住宅市场的雅豪营销总监郭毅认为，万柳书院是一个住宅物业实力雄厚的项目。考虑到收购土地已经有一年半的时间，预计中国和赫克托对周转率有更高的要求。加上高度的市场意识，很容易实现快速销售。郭毅预测，万柳学院在开业一年后，可以消化50%-60%的资金。

北京太和四合院

我已经准备了很长时间，只是等待预售证书

价格:TBD

作为2013年最受欢迎的豪华住宅项目之一，《北京四合院》自2014年初以来已经出版了两个版本:“它将在农历新年前进入市场”和“它最早将在5月后开放”。对此，太和集团相关负责人(市场、咨询)(8.47，-0.07，-0.82%)表示:“我们希望越快越好，但一切都取决于建设委员会对预售证书的批准。”

2013年1月，泰和以28，559元/平方米的底价赢得了顺河地块。收回土地后，泰和首次宣布将延续“庭院”传承，打造中式庭院产品；去年8月，北京场在太庙举行了盛大的亮相仪式，并宣布将很快进入市场。"该项目本身已于去年10月进入市场。"该项目负责人表示，由于北京市住房和城乡建设委员会停止了对4万元以上项目预售许可证的审批，北京场的取证工作已经暂停。该负责人表示，2014年进入市场肯定是必要的，但时间仍以住房建设委员会的发布为准；推货的数量和价格也将根据发货时间来判断。“如果多年前就能获得证据，第一部开篇卷将是五六十集；但是，如果在5月和6月获得批准，可能就不是这种运输速度了。”负责人说。

2014年，孙河地区的竞争将更加激烈。除了最初的龙湖双龙图书正在出售，最近有报道称，第一次开放的顺河项目也有进入市场的意愿。对此，上述泰和人表示，泰和在别墅市场上不怕任何对手，其定位不同于其他产品类型。集团的别墅市场战略是“领先”。

至于项目预期，一位不愿透露姓名的业内人士表示，去年“成熟”后，顺河地区的市场认可度很高，但该地区的竞争将会很激烈。泰和北京码作为该地区唯一的中式产品，在吸引顾客方面独一无二，但推出时间仍是决定其销售预期的主要因素。

万科地安门项目

不确定它今年能否开业

价格:TBD

万科地安门项目靠近京山公园的黄金地段。项目净用地面积约4000平方米，容积率为3.5，总建筑面积约14000平方米。该项目最初是新加坡资本集团(Singapore CapitaLand Group)拥有的住宅项目，去年5月被万科收购。根据万科的公告，万科以6.92亿元的总价收购，拥有项目90%的权益。

值得一提的是，据初步估算，该项目的收购交易约为4.9万元/平方米，几乎相当于万科旗下另一个高端项目的平均价格5万元/平方米。

“我们必须做超高端产品，但是具体的项目规划还在做，没有披露的条件。”日前，万科北京公司相关负责人表示，由于该项目规模较小，尚未进入对外宣传阶段，没有引起太多的市场关注。至于该项目能否在2014年启动，万科表示，不确定因素太多，无法给出肯定的答案。

万科旗下只有少数高端项目，目前在北京出售的乳源似乎并未超出市场预期。对于地安门项目的未来预期，上述万科负责人表示:“还是让市场来检验吧。”

业内人士此前预测，根据项目所在的位置，进入市场时价格最终将达到8-10万元/平方米；因此，有人说万科的这笔交易是划算的。

雅豪机构营销总监郭毅表示，如果这个项目做得好，它将成为北京顶级住宅市场的又一个新标杆。但与此同时，她指出，关键是要看产品，也要考虑市场的接受程度。

另一位不愿透露姓名的业内人士认为，该项目已经敲定，空的后调整空间有限。“除了硬件条件，软件条件也是一样的。在早期阶段，必须有巨额投资来打动买家。”

首都席瑞都田Xi

Cbd豪宅采取“缓慢销售”的路线

价格:12-13万元/平方米

“天喜是西瑞都项目的建筑之王，共有57套精装房。2013年，仅推出了不到30台，售出了近20台。”第一个西瑞都天喜项目的营销经理罗超说，该项目是一个400平方米的公寓，南北通透，平均成交价为4000万至5000万元/套。随着cbd核心区住宅建筑的稀缺，2014年项目价格将会上涨，目前价格已经涨到12-13万元/平方米。

北京中央商务区豪华住宅代表项目——西瑞都天喜，位于中央电视台大楼以北50米处。记者在现场看到，该住宅区是一个准现有的房子，这是一个非常稀缺的cbd住宅项目。首创置业赢得这块宝地，得益于多年前首创在该地区的整体一级开发，首创西瑞都的征地时间更早，自2009年开业以来为首创贡献了高额利润。

“我们不想卖得太快”，罗超介绍说，芮芮有5栋楼，1号、2号、3号楼的主体单元都是110-200平方米，都已经卖完了；2013年年中推出的天竺王楼位于4号楼，所有房屋将于2014年年中移交；第五栋楼还没有建好。天喜推出了三个样板房，375平方米，395平方米，三居室和四居室，配有18米的大型窗户。买家主要是在cbd工作的企业主，其中有很多有影响力的艺术家。

"这是北京中央商务区核心区的最后一块住宅用地."天喜项目副总经理邹双喜早些时候告诉《新京报》记者，第一次会议将使地块价值最大化，目标是满足财富金字塔顶端人们对收藏和宜居性的两大需求。

雅豪机构营销总监郭毅也表示，虽然天喜项目不是最新的顶级豪宅，但项目位置非常优越。只要没有重大经济危机，估计空房的房价每年都会上涨，开发商也不会急于还钱。

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