主要城市房产月度：北京价格失守 上海中高端项目快跑

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最近，中国的房地产市场发生了急剧的变化。在银行信贷吃紧、限购政策坚定的背景下，北京、上海等“降价绝缘体”城市也纷纷报道成交量和价格双双下跌。金、三银和四银已经化为乌有，而“崩溃理论”和“拐点理论”又一次席卷而来。对此，中国房地产协会副秘书长何淇表示，说转折点已经到来还为时过早。在他看来，价格在10%以内波动是正常的，除非价格下跌超过20%，可以说拐点已经到来。「目前，是物业市场向双向监管过渡的时期。最少需要3个月，即今年8月，才能最终决定楼市的走向。”

房地产市场疲软，地方救援不可避免。自4月以来，无锡、南宁、杭州、天津滨海新区和铜陵等地政府救市的报道频频出现。上海易居预测，未来几个月将有更多城市放松监管。

北京房价下跌？

自4月中旬以来，北京一直受到各种降价信息的困扰。市场普遍认为，北京没有受到房地产市场调整的影响。除了二手房随着空房价的逐渐上涨，二手房市场也显示出分化的迹象。在万科橙色总店率先以低价打开市场后，通州的东亚印象湖紧随其后。在降低价格的同时，也把预期的空白变成了精装修。

事实上，价格波动的背后是交易量的持续下降。据叶巍我爱我家(博客、微博)市场研究所统计，2014年4月，北京新住宅成交量为6091套，同比下降16.44%，同比下降26.44%。这一数字低于1月份的6908台。同时，二手房的成交量也不容乐观。今年4月，北京有7616套二手房在网上签约，比上个月下降了14.8%。

对此，分析人士认为，4月份商品房成交量大幅下降，部分原因是受节假日影响，更重要的是，政策和市场预期直接抑制了大量需求。特别是4月份，两个自住商品房项目进入市场，推迟了新增购房人进入商品房市场。

对于北京房价是否已经下跌的问题，中国房地产协会副会长朱认为，一个房地产或某套住房的价格下跌不能作为简单判断整个房地产市场价格已经进入下行通道的证据。因为个别降价现象是由很多因素造成的，比如房地产所处的区域、周围的基础设施以及是否是尾房。

在上海经营高端项目

4月份，上海房地产市场的成交量和价格均下跌。根据易居有伟联合研究中心监测的数据，4月份上海新建商品住宅交易面积为76.13万平方米，同比下降11.88%，同比下降15.52%。从成交价格看，本月平均成交价格为25917元/平方米，比上个月下降3.27%，比上年上升8.22%。

值得注意的是，上海房价调整的主力军是中高档项目，而急需项目的价格依然坚挺。4月中旬，恒盛上海湾30套特价房的均价从6.5万元/平方米降至7.0万元/平方米，再降至5.1万元/平方米。4月25日，金大元皇宫60套精装公寓地板以72%的折扣出售...房价一向强劲的上海也开始降价。

对此，业内人士表示，今年以来，楼市成交量持续下滑，开发商面临的业绩压力可想而知。特别是，一些开发商试图在上半年完成60%至70%的年度业绩，以防止下半年房地产市场不确定的好运气或坏运气。在这种情况下，不可避免的是，一些房地产价格将会松动。其中，最有可能率先降价的是一些位置和质量相对一般、价格较高的建筑。因为市场对急需的建筑仍然有很大的需求，所以要降低价格相对比较困难。

然而，许多中高档房地产项目的买家出于投资目的关注房地产的价格趋势。据业内人士分析，降价使这些买家犹豫不决，甚至等待他们进一步降价和逢低吸纳的想法。因此，降价很难促进交易。

重庆的交易量略有上升

4月，当全国楼市普遍“冷”的时候，重庆楼市的表现迎来了一个春风。根据重庆市国土资源局在网上发布的销售数据，今年4月份全市各区共销售商品房26300套，其中住宅21000套，非住宅5300套，与3月份基本持平。其中，二手房交易量14900套，交易面积约141.17万平方米，比3月份的131.54万平方米高出约7%。

对此，分析师认为，本月一手住宅成交量大幅增加，主要是由于春季交易会。据了解，重庆春季房交会于4月中旬举行，持续了4天。共售出各类房屋2929套，成交额18.14亿元，约占本月二手房总成交额的20%。此外，4月和5月也是新屋集中上市的季节，楼市供应充足，这也为新屋交易量的上升带来了动力。

最近，中国许多房地产市场降价的声音一直在传播。相比之下，重庆已经进入了马年。尽管房地产市场趋于平稳，但没有明显的降价声音。在业内，重庆楼市被称为中国楼市的稳定器。许多业内人士对重庆楼市的市场前景表示乐观。“自今年东水门大桥竣工以来，许多轨道交通项目已经开工，重庆的基础设施更加完善。城市价值也在提高，这必然会在一定程度上促进重庆房价的提高。”

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