房地产信托抬头：仍需谨慎

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房地产信托上升:仍需谨慎

今年第一季度，房地产信托再次反弹。据信托业协会发布的2013年信托公司主营业务数据，第一季度房地产信托累计新增规模达到1532.17亿元，接近去年新增规模的一半，同比增长246.73%。截至一季度末，房地产信托资金配置规模达到7701.79亿元，同比增长12.18%，环比增长11.93%，为2011年底以来最快

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一方面，中国的五大政策刺激了房地产信托的兴起。在此之前，房地产市场出现了一波销售旺季，导致开发商融资需求的复苏。然而，银行批准并没有放松对开发商的贷款，因此一些开发商不得不求助于高成本的信托融资。另一方面，与其他行业的项目相比，房地产项目的资产容易变现，项目风险容易监控，尤其是在市场普遍低迷的环境下，更容易受到信托公司的青睐。

然而，这种跨越式增长是不可持续的，房地产信托的整体下降趋势没有改变。首先，鉴于流动性宽松的预期，资金充足的企业会谨慎使用成本较高的信托融资渠道；第二，监管部门没有放松对房地产信托的监管，不知道在如此严格的监管下，房地产信托能否大规模扩张；此外，房地产信托的预期回报率呈下降趋势。数据显示，4月份发行的固定收益信托的回报率在4.2%至11%之间，平均回报率普遍较低。

更重要的是，尽管房价不断上涨，我们仍然对房地产的长期趋势不乐观。2013年，全球金融混战正在展开，其破坏力、复杂性和覆盖面都是历史性的。中国的货币体系将不可避免地受到影响。一旦货币崩溃，房价体系将是空的。汇率与房价无关，只与制造业有关。逻辑是什么？纵观历史上的经济危机，哪一次房价泡沫破裂与汇率无关？1997年是阿根廷、日本还是香港？当前的汇率问题比我们想象的要严重。如果m2保持目前20%的增长率，而gdp仅保持8%的增长，那么低估空的年消费汇率大约是12%,加上自人民币升值自由化以来每年3%的保守估计，即每年15%。我们国内出口部门(主要是制造业产品)的价格换算成美元，与目前的美国价格相差15%？一般来说，我们可以计算出我们还可以进行房地产投机的时间。

此外，赎回危机始终是悬在房地产信托头上的达摩克利斯之剑。据中国信托投资委员会称，今年房地产信托产品的赎回量预计将达到4000亿元，接近2012年的两倍。特别是随着今年第二季度赎回高峰的到来，预计赎回危机将在未来几天陆续上演。

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机构来源:戴德财富管理