北京准地王复出背后：叫停半个月涨价近5000万

本篇文章3155字，读完约8分钟

核心提示:6月13日上午10点25分左右，北京被叫停的夏佳胡同地块被宣布恢复上市，起拍价比叫停前上涨了4900万元。

默多克和邓文迪将离婚，分手费将达到10亿美元

房价有限，土地价格仍在上涨。

6月13日上午10点25分左右，被叫停的北京夏佳胡同地块被宣布恢复上市，起拍价比叫停前上涨了4900万元。

根据北京市国土资源局的公告，北京市丰台区胡阿祥夏佳胡同r2二类住宅用地项目将于2013年6月19日恢复挂牌出售。根据公告，该宗地恢复交易后，交易起始价为13.59亿元，投标人必须在交易起始价的基础上按照原上市文件的要求报价。其他事项保持不变。

公告一经发布，就引起了公众舆论的怀疑。当天下午6点35分，北京市国土资源局官方微博“郭图北京”解释称，地块的转让条件，包括挂牌起始价(13.1亿元)，并未改变，因为在停牌前已经收到。收到了七个有效报价。根据交易规则，复牌后的报价在停牌前最高报价的基础上增加了一个竞价阶梯，即13.59亿元(复牌后的第一个报价为13.59亿元。

然而，对七个有效出价的解释似乎无法说服市场。在此声明之前，参与投标的开发商被告知，之前的投标无效。据北京市土地整理储备中心有关人士透露，参与报价的7家房地产企业的保证金已经退还，“即他们必须重新挂牌投标”。

一位熟悉北京土地市场游戏规则的中央企业中层开发商质疑称，北京一些受欢迎的地块此前曾被暂停，但没有一块地块需要通过两个在线上市和报价链接。此前，万柳地块曾被暂时叫停，但在叫停恢复后，根据招标规则，该地块直接由挂牌招标改为现场招标。

5月底，即将进入现场招标程序的地块曾宣布“因某种原因暂停”。

“由于某种原因”暂停

当原本平和的语气提到拍卖网站时，一位开发商老板的心情变得相当激动。从去年下半年开始，他们参与了北京几个地块的竞标，但是由于竞争激烈，他们都“没有得到任何东西”。

夏佳胡同作为北京三环路上一个稀缺的住宅小区，自上市以来就被贴上了“北京准地王”的标签。据记者了解，至少有中粮集团、九仓集团、茂源集团、中铁集团、泰和集团、融创集团、万年基金、中化房型、招商局、绿城集团、中投等10家房地产企业将参与夏佳胡同的竞标。

根据北京市国土资源局的挂牌文件，夏佳胡同地块位于北京市西南三环路丰台区胡阿祥集家庙区。这四个边界是:东部是胡阿祥的集家庙村，南部是威斯康辛路，西部是现在的刘村路，北部是至夏的胡同村。该包裹将以“三通一平”的形式提供。夏佳胡同作为北京四环路上难得一见的卖地，地理位置极其稀缺。

然而，在调控的巨大压力下，稀缺地块中的热门地块从出生起就意味着“高度敏感”。

5月14日，北京市丰台区夏佳胡同地块开始挂牌出售。根据原计划，该地块将于5月28日上市并进入现场招标。5月27日，北京市土地整理储备中心发布消息，北京市丰台区胡同r2类住宅用地项目(含“公租房”)(京初挂(丰)字[2013]第041号)的挂牌出让活动因故中止。截至27日上午，在暂停转让前，该土地网上报价7次，最后报价为13.52亿元。

一位负责北京一家中央企业征地工作的资深人士表示:“之前的暂停是因为某种原因而暂停的。所谓的理由是，背后一定有一个无法形容的故事，而不是技术上的失败。”

北京市土地整理储备中心相关负责人表示，暂停土地出让的原因是“当时外地人太多，压力太大”。

自五月以来，许多“土地国王”的记录被频繁刷新。据记者不完全统计，5月份，全国各地至少有10个大大小小的国王，总营业额达150亿。仅广州一地，三地王的总售价就高达44亿元。

控制保险费率还是提高起价？

据了解，夏佳胡同上市销售起价为131万元，竞价阶梯为700万元，投标保证金为40万元。根据6月13日上午10: 25国土资源局发布的公告，该地块恢复交易后，北京市国土资源局宣布交易的初始价格为13.59亿元，投标人必须在交易初始价格的基础上按照原上市文件的要求报价。其他事项保持不变。换句话说，上市交易的起价增加了4900万元。

对此，北京市国土资源局相关负责人表示

据解释，夏佳胡同被恢复出售，也就是说，它是在以前的报价基础上恢复的，所以起价提高了。涨价的具体操作方式是夏佳胡同的价格阶梯为700万元，相当于国土局在暂停前开发商最后报价13.52亿元的基础上涨价700万元至13.59亿元。

“起拍价已经涨到了13.59亿。如果有人回答，拍卖游戏将继续。”北京市土地整理储备中心相关负责人向本报透露。负责人认为，即使国土资源局提高起拍价，也有人会为夏佳胡同这样的热门地块“付出代价”。

北京鼎秀房地产有限公司董事长刘新虎认为，“新的起拍价主要是控制升水率和数字游戏。”此前，国土资源部要求地方政府通过土地市场动态监测和监管系统及时报告地价超过50%且交易价格或单价创历史新高的房地产用地。

事实上，为了避免高地价，该地块已设定了合理的最高地价。根据夏佳胡同的招标文件，本次挂牌出售的地块设定了合理的土地最高限价。当投标价格达到合理的土地最高限价时，投标人将不再被接受，投标人将在此价格的基础上通过招标确定公共租赁住房的面积。此外，建筑面积不低于10，000平方米的"公共租赁住房"将被分配到这次出售的土地上。

但是，在夏佳胡同的招标文件中，没有具体的数字表明合理的土地最高限价。一位长期购买各种标书的开发商告诉本报，根据他们的计算经验，北京合理用地的上限一般是起拍价乘以1.48。“对于北京的热门土地，当地价接近50%时，一般会改为竞争性的经济适用房建设。根据他们对多宗土地个案的计算，国土资源局所定的合理价格上限的具体公式是起价乘以1.48”。

开发商表示，此次拍卖起拍价提高4900万元，表面上对控制地价影响不大，但起拍价的提高意味着土地最高限价的提高，这直接关系到国土部门的收入。

在舆论的巨大压力下，6月13日晚，北京方面再次发布微博，称“挂牌地块的初始价格(13.1亿元)等出让条件保持不变”，“复牌后的第一个13.59亿元报价将作为第八个报价。”

城市疯狂

即使提高起步价也不能阻止夏佳胡同成为一个彻头彻尾的单价王。

根据转让要求，夏佳胡同地块将配有公共租赁住房，建筑面积不低于1万平方米。扣除已分配的经济适用房面积后，按照最初的底价估计约为19，700元/平方米。

中原地产市场研究部主任张大伟计算，按照惯例，北京市土地出让的地价不应该超过50%，如果按照13.59亿元的起拍价再乘以1.5计算，夏佳胡同的最大合理上限可能达到20.4亿元，然后再转移到经济适用房建筑面积的竞争中。根据计算公式，如果不考虑已分配的经济适用房的部分成本，土地出让底价可能在30，000元/平方米左右。

一位开发商透露，一些开发商甚至有更高的心理价格上限。一些准备参与竞标的开发商将夏佳胡同地块的心理预期底价提高到3.5万元/平方米，这还不包括经济适用房的成本。

雅豪机构营销总监郭毅担心，夏佳胡同地块吸引了众多品牌房地产企业争夺，一旦高价出售，可能会提升九宫、大红门、玉泉营以南等四环周边项目的销售价格预期。

据知情人士透露，根据夏佳胡同3万至3.5万元的底价，未来上市的房地产价格将至少在7万至8万元/平方米。目前，该地块周围的商品房价格约为4万至5万元。

融创的一位相关负责人认为，目前的土地市场有点疯狂，尤其是对小开发商而言，其核算方法明显不同于大开发商。他认为这种情况显然是不正常的。“这有点太邪恶了。一些开发商几乎忽略了成本，忽略了合理利润。”

据中原地产研究中心统计，今年前五个月，中国四大一线城市土地出让金总额达到1411.8亿元，较2012年同期的314.4亿元增长350%。前五个月的土地出让金接近2012年这四个一线城市1962亿元的土地出让金总额。