财爷曾俊华预警楼市 香港可能先于美国加息

本篇文章2471字，读完约6分钟

在蔡烨的“热情提醒”之际，嘉里建设推出了一个全新的房地产项目——香港土湾，位于香港土瓜湾。首批50组的平均使用面积为每平方英尺15，589港元，比同一地区的二手房至少高出20%！

一颗“苦涩的心”促使购房者凡事谨慎；由于不担心房地产市场气氛的逆转，承载能力被削弱，新的土地以高价出售。归根结底，开发商的“勇气”是正当的，还是富人的话有意义？市场对美国收紧货币政策的预期足以“冲击”香港房地产市场？

房价已经下跌了至少20%？

除了不断建议投资者“做好风险管理”和潜在购房者尽最大努力之外，曾荫权还提到了最近美国利率异常急剧的变化。从香港房地产市场的角度来看，蔡晔的“市场反应先于政策”是整篇在线文章中最具建设性的评论。

事实上，债务利息反映了投资者对通胀、经济前景和利率走向的预期。由于债务利息领先于政策，我们可以预测香港的物业价格趋势，因为香港的物业市场与美国利率关系密切。我们怎么能忽视美国债务利息呢？

众所周知，在过去的五年里，联邦储备局已经推出了多轮大额交易，全球资金泛滥，货币政策宽松。包括砖块在内的实物资产供不应求，价格大幅上涨。虽然这种情况随着美联储(Federal Reserve)的收水部署而迅速改变，但香港的房地产价格在较高水平回调不到一半后，已经开始疯狂上涨，新定价也不怕从美国退市。

不过，蔡晔表示，市场有望走在政策的前面，而香港的房价与货币环境密切相关，这意味着即使美国国债利率可能不会带动香港的房价，但两者至少应该保持稳定的反向关系(国债利率上升，房价下跌，反之亦然)。

《快报》的研究部门最近表示，房价至少已经下跌了20%？本文从统计的角度讨论香港的房地产市场，并得出许多有用的观察结果。读者最感兴趣的是房价是否会下跌20%，甚至下跌是否会停止在20%。没有人能正确地说出答案。重要的是，美国国债利率与香港房价之间的关系能否经得起时间的考验。

根据过去10年香港房价与美国国债的回归关系，研究部门用均值回归压力计算，取决于美国长期国债(10年期)收益率是保持在当前水平(文章发表时为2.2%，上周五收于2.5%)，还是从当前水平上升100点(1%)，反映出香港房价中原城市领先指数的潜在跌幅将在20%至36%之间！

债务利息和房地产价格

这些数字是以这种方式计算的，但很难确定香港的楼价会否跟随预测。在此基础上，老毕试图通过观察美国的四轮量化宽松政策和香港的房地产市场来探讨美国债券利率与香港房地产价格之间的关系。

美联储从2008年12月至2010年3月推出了第一次量化宽松。在这一轮大约一年半的时间里，中原城市领先指数上升了35%以上；第二轮量化宽松政策于2010年11月至2011年6月生效，在此期间，中原城市领先指数增长了近15%。

去年9月，美联储宣布每月购买400亿美元的无上限抵押贷款支持证券(mbs)，3个月后再提价，每月购买450亿美元的长期国债(也没有上限)。在推出第三轮量化宽松政策后不久，香港政府宣布将进一步抑制房地产市场的“热动”。中原城市领先指数今年升至120点，然后略有回升，但整体房地产市场没有显示出明显的压力。

从第一轮量化宽松到第二轮量化宽松的两年半时间里，尽管美国债务利率上下波动，但十年期利率从第一轮量化宽松前的近4%降至第二轮量化宽松后的不到2%。2011年夏天，美国债务利率急剧下降，这与山姆叔叔的债务上限危机有关，该危机阻止资金进入美国债务。然而，在美联储的两轮量化宽松期间，香港房价仍上涨了近60%。

从另一个物业价格指数-高力国际香港整体房屋价格指数观察，情况类似。

然而，值得一提的是，从2011年6月第二轮量化宽松结束到2012年9月推出QE 3期(约15个月)期间，美联储(Federal Reserve)推出了卖空债务和买入长期债务的扭曲操作(ot，2011年9月至2012年6月，为期9个月)。

由于卖出和买入都是4000亿美元，美联储的资产负债表规模并没有扩大。这项法律的目的只是抑制长期利率和鼓励借贷，而不是向市场注入额外的流动性，因此它不是量化宽松。

不过，在第一次及第二次量化宽松大幅上升后，香港的物业价格在推出ot期间已经很高的基础上，录得较第二次量化宽松更大的升幅(超过20%)，而ot在美国并不十分普遍。在同一时期，美国十年期债券利率大部分时间低于2%，甚至一度低于1.38%。这似乎表明，尽管ot没有真正释放水分，但它在抑制长期利率方面相当有效。香港房价与美国债务利率(利率下降和上升)之间的反向关系并没有因为美联储是真的放水还是假的放水而有所改变。

从这个角度来看，美国推出退市令香港楼市蒙上阴影，但真正令人担忧的是“市场反应先于政策”；最近，美国债务利率的急剧变化“写在了”香港房地产市场的墙上。

三链:吃昆虫、吃厕所和油炸？？3.模纸锻造，模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具？？. 95镣铐和镣铐？？0.07%锝58.....

当前流行度:0

[娇娇]http://itougu.jrj/view/189514.j.....

当前流行度:0

1.1 .涓涓细流？？邦邦、邦邦、邦邦、交邦和廖廖？？要坚强，要坚强。.....

当前流行度:0

你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道........

当前流行度:0

缇落入三条锁链？？3镝？？6铥？？0(乌桕脂含有3条链吗？？4镝？？4铥？？0)死，死，死，死又死，4.72？？......

当前流行度:0

那墙，墙，墙和墙呢？？钳子里有丰富的镰刀、叉子、叉子、nan和链条，这些都是銮棒的来源.....

当前流行度:1

你想挑起镝，破坏哮喘吗？？缇，汤，汤，3汤和柊镶嵌？？链条？？4."敌鲁，缇，汤，汤，汤."？？.....

当前流行度:0

咸丰、大树、细垴、十二寸、相互涓涓？？环秀细链，涓涓细流，砸铙钹，甩铙钹，砸铙钹，砸铙钹，砸响，砸得咝咝作响？？葛格·岳格·柊.....

当前流行度:0