东莞房价稳定专家:现在是入市的好时机

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深圳房价上涨，推动了林深区的交易。

东莞的房地产市场价格稳步上涨，这是进入市场的窗口。

高考刚刚结束，楼市中间的“高考”也来了。自去年9月27日以来，房地产市场调控政策放松，各种有利于房地产市场和购房者的政策出台，东莞房地产市场蓬勃发展。作为一名房地产市场“高考”考生，你知道买房时实行什么样的按揭政策吗？目前最流行的房地产营销措施是什么？房价下一步会不会上涨？让我们一起来测试一下吧！

首先，填写空问题

1.2015年1月至5月，东莞住宅交易量为277.2万平方米，月房价和交易面积最高的月份为2015年5月，房价为9785元/平方米，交易面积为99万平方米。

2.截至2015年5月31日，东莞住宅建筑的库存为5，513，500平方米。根据过去12个月的消化量，当前库存消化周期为

在过去的九个月里，库存迅速下降，支撑着未来房价的上涨。

第二，选择题

1.东莞目前最畅销的住宅是哪个区域？答:(一)

一、深层区域

b、中心城市

水域

D.沿海区

2.东莞6月份将有多少商业和住宅用地进入最终交易阶段？回答:(c)

答:11例中，许多城镇都有商业和住宅出售场所

5个案例中，樟木头镇和黄江镇都有商业和住宅销售场所

丙型肝炎3例，中位1例，虎门2例

丁，1例，位于石龙镇

第三，选择题

1.东莞目前实行什么样的购房抵押政策？答:(ABCD)

A.商业贷款购买的首套住房的最低首付比例为30%

购买两套房的商业贷款，已经还清了第一笔房贷，最低首付比例是30%

C.购买第一笔住房贷款的公积金贷款的最低首付比例是20%，第二笔住房贷款的最低首付比例是30%

D.如果一户拥有一套住房，而相应的购房贷款没有结清，该户的商业贷款将购买两套套房，最低首付比例为40%

E.第二套房首付60%

2.目前，东莞楼市流行的营销措施有:答:(ABC)

一、明星营销

B.低首付

C.合理定价

D.涨价

四.真问题还是假问题

1.公积金贷款新政策从6月10日起实施，取消了住房公积金贷款购房时的建筑面积限制，即购买大型豪华住宅和别墅也可以使用公积金贷款。

(√)

2.目前，房价很高，因为大多数建筑都涨价了。

(╳)

V.名词解释

1.低首付

答:在购房时，开发商向购房者支付1-20%的首付款，以降低购房门槛，吸引购房者入市。目前，恒大、碧桂园等众多品牌开发商都在使用这种促销方式，这也反映出房企有很强的去库存心理，希望在上半年尽快实现销售最大化，防止下半年楼市出现变化。

业内人士表示，开发商的首付往往需要买家在一至三年内付清，也就是说，除了每月的按揭付款，买家还需要开发商的首付，这就需要大量的支出。因此，面对“低首付”的诱惑，买家还需要考虑自己的实际经济能力来决定是否进入市场。

2.“明星营销”

答:这是房地产市场火爆时最常见的营销方式之一。一些房地产公司邀请明星来帮助他们出售房产，以维持高水平的业务。今年五月，许多酒店邀请明星来帮忙，预计六月会有更多酒店邀请明星。随着时代的不断进步，明星营销的形式也多样化了。除了邀请明星到房地产现场和举办音乐会，许多房地产借此机会宣传自己的明星话题与关注，这可以迅速赢得买家的注意，提高项目。意识；其次，它还可以节省其他促销手段的费用，效果甚微，已经成为房地产市场最常用的营销手段之一。

然而，明星营销并不总是有效的。业内人士认为，在为房地产选择明星时，你也应该选择一个符合你自己形象和房地产定位的明星。否则，如果你花钱，你就不会达到相应的效果。目前，明星营销更多地出现在高端房地产的营销中，被邀请的明星知名度很高，房地产受到更高的关注。

六.问答问题

1.今年上半年，深圳房价迅速反弹，这对东莞楼市有什么影响？

林深区的房价已经上涨，一些城镇的股票也在急涨。

最近，深圳的房价明显上涨，许多深圳买家涌向了价格低廉的东莞。林深区、虎门、松山湖的成交量快速上升，林深区凤岗、塘厦镇的存量“赶时间”，房价上涨。

深圳乘客加速涌向东莞，林深地区房价上涨。

深圳的旅客溢出继续增加，成为推动东莞住宅交易量的主要力量。据东莞中原房地产市场研究部统计，5月份，林深区住宅交易量为283，100平方米，共计2，586套，按面积和套数计算分别大幅增长14.83%和12.39%，交易量达到历史第二高。此外，虎门和松山湖也吸引了更多的深圳游客，区域交易呈现大幅上升。

随着交易量的增加，林深地区的房价也在上涨。5月份，林深区平均成交价格达到10373元/平方米，与中心城市基本持平。特别是，缺货的凤岗、塘厦等城镇的个别建筑价格大幅上涨，推高了城镇的平均成交价格。5月份，凤岗的平均成交价达到10799元/平方米，塘厦的平均成交价达到14051元/平方米，是全市最高的城镇。

林深地区的库存“赶时间”，凤岗和塘厦的库存只够消化3个月。

根据过去一年的市场消化结果，截至2015年5月31日，林深区凤岗、塘厦的消化周期仅为3个月左右，库存“急需”。

据了解，凤岗、塘厦项目大多处于后期阶段，其中凤岗销售项目较少。该地区的新址是碧湖湾、伊田大云和金地怡景园。根据东莞中原地产的监测，凤岗预计，今年只有中央豪庭二期和名人印象花园会留在新市场，而中央豪庭只是一个小盘；此外，在房屋产品方面，最近几个月一度很受欢迎的三正瑞士半山和保利花园没有新建筑可推，而且大多数项目都有少量的可销售库存，随后的头寸在没有食物的情况下得到补充。此外，塘厦的房源存量主要集中在玉湖半山、金海怡景园、万科唐越、银湖山庄和广济自由之星城市，而金海怡景园和广济自由之星城市受自身因素影响，消化缓慢，不受深圳客户青睐。据监测，今年只有珠江观澜御景园有望进入市场，而新亚春辉国际、德州市、华庭明月居、关岭高尔夫豪庭等潜在供应项目均有望在2016年后进入市场。

可以看出，未来凤岗和塘厦可能会有供应中断的风险。

2.房地产市场以前很热，房价在上涨吗？

答:房价仍然稳定，这是购房和增加成交量的“窗口期”。

尽管今年5月东莞的住房数量和价格达到最高水平，但住房价格的上涨主要是由于别墅交易量的增加造成的结构性上涨。从大多数项目的分析来看，东莞的房价目前仍然稳定，房地产是以合理的价格和快捷的交付为基础的。

东莞房价继续企稳。

5月，万科、碧桂园、万达、保利等品牌房地产企业率先快速运行，全市大部分项目价格稳定。据东莞市中原研究部市场监测数据统计，5月份，70%以上的项目楼盘外屋交易价格环比涨幅或跌幅不到5%，反映出大部分开发商5月份调价动作较少，更多精力投入到客户存储和销售环节，房价持续企稳。然而，热卖也导致了价格上涨，与此同时，也有一些房地产为了快速销售而降价。但总的来说，开发商的“稳定价格上涨”法则保持不变。

该政策在6月份继续宽松，这是购房的“窗口期”。

6月份，政策继续宽松，而此前政策的实施增加了新东莞公积金贷款政策的收益，有效地刺激了更多市场需求的加速释放，尤其是需求改善释放将会增加，而股市中大量盈利资金的流入将进一步提振楼市成交量。预计6月份，中国将延续“供需旺盛”的格局。

与此同时，尽管房地产市场持续火爆，但这并没有帮助开发商提高价格。开发商“稳价格、跑起来”的营销策略是显而易见的，“现金为王”已经成为一个主要的市场趋势。东莞中原研究部认为，6月份开发商的“成交量”基调将保持不变，房价将继续企稳。对于购房者来说，价格是稳定的，是目前进入市场的最低点。对于房地产企业来说，RRR两次降息和三次降息后的“窗口期”就是跑出去炒股。我们要把握好这一出货良机，积极调整推进步伐，提高上半年销售业绩，防止下半年市场环境发生变化，导致企业被动推进。

本文数据来源:东莞中原地产、合肥黄辉东莞市场研究部、瑞丰房地产市场研究部