打破东莞商业步行街“疯狂增长”背后的游戏

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商业步行街，繁华的城市。自2002年以来，东莞商业步行街似乎“一夜暴富”，但在短暂的繁荣之后，它被贴上了“高调开放、惨淡经营、不可持续”的标签。如今，在东莞转型升级、人口结构转型、大型商业实体迅速崛起、实体商业“丧服”的新挑战下，这些商业步行街在东莞又是如何生存的？

在树荫下

4月17日晚上7点钟，昌平的中原街，这里灯火通明，已经从熙熙攘攘的过去中消失了。

来自湖北的李师傅像往常一样开着他的私家车在昌平最繁华的街道上等候乘客。然而，从早到晚，他只吸引了三个客人，营业额只有一百美元。“从去年年中至今，由于离开昌平的人越来越多，做生意越来越难了。”李师傅说，早年，许多黄色和“蓝色”的汽车在晚上停在中原街两边，但近年来，他的许多“小朋友”纷纷离开这个地方，到别处寻找出路。

不仅仅是李师傅有困难的生意。中原街楼下有一家专门卖手机配件的小店，面积只有10平方米左右。由于地理位置好，一万元的月租仍然很受欢迎。为了延长开业时间，赚更多的钱，店主吴东也带着妹妹去了昌平，两人轮流看店。然而，自去年年中以来，源源不断的业务已经消失，商店的业务明显恶化。经过几个月的入不敷出，吴东选择了停止经营，另寻出路。

据《昌平志》记载，早在晚清时期，尚维昌平区就有8条街巷形成，其中包括中原街。随着春风的改革开放，中原街作为昌平东部中心的商业坐标，一直吸引着外界的目光。此外，昌平毗邻香港，有一个和谐号直达九龙，所以中原街也受到香港同胞的青睐。港式装饰、广告牌和茶餐厅是中原街商业繁荣的重要标志。

长期以来，昌平作为东莞东部的中心镇，商贸业相对发达，尤其是以昌平大道和中原街为首的10多条街道。街道上布满了餐馆、珠宝、茶叶、电器、家庭和其他商店。这里有30多家餐厅和酒店，包括许多星级酒店，如美亚登、狮子和惠美。

然而，目前中原街已经变得非常冷清。一路上，数十家商店因转租通知而关门。过去，酒店长期摆摊招人的情况已经大大减少。许多酒店的KTV和客房都有大量空的位置。酒店、餐馆和商店提供各种折扣来吸引顾客，但收效甚微。

石龙镇汇联步行街被称为“石龙第一街”，曾是当地购物的首选，但近年来人气不如从前。作为市区著名的东城式步行街和探索商业步行街，它是东莞标志性的步行街之一。如今，沿着东城步行街走下去，你会发现被转让或关闭的商店并不少见。即使在周末，也很难看到人们来来往往。

虎门步行街位于虎门沙台路，是东莞为数不多的商业步行街之一。4月17日晚上7点左右，人们在步行街上来来往往，几乎一楼的每一家街边商店都有几个顾客光顾。几场小型车展让步行街看起来很繁荣。然而，走在步行街的二楼是一个完全不同的场景。整个二楼空商店并不少见，生意显然是冷清的。

打破游戏的旷日持久的战斗

东莞商业步行街的破局之战似乎从开业之初就如影随形。

2002年，东莞开始了大规模的“街道建设运动”，东莞大部分商业步行街开始陷入人流不足、有效购买力低、管理不善的低谷。1999年，东莞的第一条步行街出现在东部的重要城镇昌平。到2002年下半年，东莞已有10多家开发商同时开发步行街，莞城、东城、程楠、石龙、长安等地的步行街建设蓬勃发展。

到2002年底，东莞几乎所有繁忙的路段都成了建筑工地，仅2003年开业的莞城就有六七条步行街开工。据市商务局统计，据不完全统计，东莞约有230条商业街(步行街)，主要分布在市区及相关城镇和街道，如厚街、塘厦、虎门、昌平、大朗、长安、大岭山、茶山、石龙、道角等。

然而，自开业以来，东莞的商业步行街一直难以找到自己的位置。

2003年3月，由于缺乏客流和有效买家，投资者抗议管理层的促销没有以封闭市场的形式实现，近80%的店主关闭了商店。从那以后，东城步行街一直在努力争取商业定位，但人气不强，生意不景气。2007年1月开业的横沥镇方双龙步行街的经营者表示，来自各行各业的近100个知名品牌落户其中。然而，在2008年7月，只有10或20家商店在这条步行街开业。据店主称，由于开业后人气不佳，租金高，商家集体撤离。今天，这条步行街的受欢迎程度并不令人满意。

“严格来说，现在的恒利商业街和真正意义上的步行街还是有差距的。”横沥镇商业办公室主任于坦言，真正意义上的步行街应该是人多的地方，但横沥的商业街分布在城市主干道的两侧，商业形式复杂，商业氛围不强。长期以来，恒利人都倾向于外出消费，这也是当地商业氛围不浓的原因之一。

上述步行街的生活状况是东莞许多商业步行街发展演变的缩影。

据主管商业的东莞经济信息局分析，全市已建成并运营了不少商业街和步行街。然而，从其有效性来看，没有多少商业街能够看到好处并创造品牌。一些商业步行街缺乏商业基础，这在街道建成后是不可持续的。东莞的商业街几乎一次又一次地重复着“高调开业、惨淡经营、不可持续”的命运。