东莞楼市:林深地区成交量居全市第一

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由于土地的高稀缺性价格，中心城市将在房地产市场交易排名中下移房地产市场的重心或移到乡镇

近年来，随着越来越多的深圳客户进入东莞进行房地产开发，林深区逐渐主导了东莞房地产市场，开发商也积极进驻东莞。供应和交易量在该市名列前茅，而原先排名第一的中心城市的地位正在下降。去年，它甚至被包括虎门、长安和厚街在内的沿海地区超越，跌至第三位。

可以预计，在未来几年东莞的区域性房地产市场中，林深地区的供应量和成交量仍将位居第一，而中心城市由于土地资源日益稀缺和价格居高不下，房地产市场的成交排名将逐渐下降，房地产市场的重心将向乡镇转移。

林深地区的交易量居全市第一

2008年，林深区的住房供应量只有51万平方米，但去年，林深区的住房供应量达到174万平方米，是六年前的三倍多，居七大区之首，成为东莞楼市的主力军。

近年来，随着越来越多的深圳购房者来东莞购房，林深区的交易量也急剧增加。据东莞中原房地产市场研究部统计，2012年，万科、碧桂园等品牌房地产企业进驻林深区，林深区住宅交易量超过100万平方米，2013年超过中心城市，销售面积230万平方米。

随着成交量的飙升，林深区的房价也取得了长足的进步，吸引了越来越多的房地产企业。去年，林深区有多达12个新项目进入市场。在新增供应量的支持下，交易量也继续居全市首位，住宅净签约面积157万平方米，占全市交易量的26.53%。

中心城市的交易量降至低水平

与林深地区相反，随着土地资源日益短缺，一直排名第一的中心城市的供应量和交易量正在下降。根据东莞中原研究部的数据监测，2008年，中心城市的供应量达到230万平方米，然后一直在下降。截至去年，中心城市新增住宅供应量仅为113万平方米，仅次于林深地区和滨海地区，交易量为126万平方米，均为2008年以来的最低水平。

东莞中原房地产研究部相关人士分析，这是因为近年来中心城区商业和住宅区供应持续紧张，新开发项目逐渐减少，住房供应持续放缓；第二，由于进入市场的项目大多是单体建筑等小型项目，进入市场的产品由高端大型公寓产品和经济型公寓产品两极分化，供需结构不平衡；第三，城市的配套设施跟不上房地产开发的速度。在市场上新需求项目的匹配等条件上，很难匹配新需求群体，这就很难促使买家进入市场；第四，在供应紧张的情况下，正好需要的产品的利润率是有限的，城市地区的房价仍然稳定在一个高水平。

此外，交易量排名较低的东北地区和大栅栏地区迅速崛起，因为它们受益于轻轨的好处，越来越多的品牌开发商进驻。去年市场交易量上升。

这三个地区的房价上涨了7%以上

尽管去年东莞楼市低迷，“量价”现象频繁出现，但从全年平均房价来看，七大区域中有六大区域的房价仍在逐年上涨，其中中心城市、林深地区和水巷地区涨幅最大，涨幅超过7%，只有东北地区房价同比下跌0.72%。

楼市不好，为什么别墅价格还在上涨？据东莞中原房地产研究部分析，一是2013年，在房地产市场持续销售的情况下，价格涨幅过大，去年的利润率跟不上去年的增幅；第二，许多房地产采用贴现利息等暗手段，难以在签约价格中体现出来；第三，去年楼市成交量低迷，市场成交量主要集中在品牌地产上，而万科、恒大、碧桂园等品牌地产产品大多以精装销售，推动了很多地区房价的上涨。