万达的房地产众筹究竟想玩什么

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万达不是“第一个吃螃蟹的人”。自去年以来，万科、远洋运输和绿城等房地产公司推出了房地产众筹产品。今年5月29日，碧桂园、金谷、绿地、万科、万通、平安等11家公司成立了中国房地产众筹联盟。

虽然对于万达集团的第一个房地产众筹产品“稳定收益一号”存在诸多争议，但显然并没有降低投资者的购买热情。6月12日，当产品正式推出时，1小时内就销售一空。

万达不是“第一个吃螃蟹的人”。自去年以来，万科、远洋运输和绿城等房地产公司推出了房地产众筹产品。今年5月29日，碧桂园、金谷、绿地、万科、万通、平安等11家公司成立了中国房地产众筹联盟。

房地产众筹兴起的原因不难理解。一方面，由于政策调控和供求变化的影响，住房企业的资金和销售都面临压力。众筹模式不仅解决了房企的资金问题，而且互联网和大数据已经成为卖房的利器。另一方面，它满足了网络金融时代多样化的投资需求。

既然有先例，为什么“稳定收入第一”这次还是引起这么大的噪音？

在我看来，争议主要集中在几个方面:第一，房地产众筹本身具有一定的法律和政策风险；二是2014年底万达集团投资20亿元人民币持有快钱，双方合作被解读为“关联方融资”。

第三，万达“稳定收益一号”模糊的产品定义和复杂的产品设计是其受到批评的重要原因。这个产品包含了太多的概念:租金收入权的转让，房地产投资信托，房地产众筹...

房地产众筹的前世

因此，有必要澄清什么是万达，风险在哪里？我们还需要首先理解房地产众筹的概念。

众筹，从众筹这个词翻译过来，只是一种从群众中筹集资金来支持发起个人或组织的行为。房地产众筹起源于美国，主要是为了满足那些想投资房地产行业但资金不足的投资者。

成立于2010年的Fundrise和成立于2013年的realty mogul and realty shares是目前美国最知名的三家房地产众筹公司。从美国的角度来看，房地产众筹模式主要分为两种类型:1)房地产债务众筹；2)房地产股权众筹。

前者允许投资者筹集资金并贷给借款人，贷款由房地产担保。在后一种情况下，众筹平台通过建立有限合伙制公司购买房地产。投资者根据他们的投资额占有相应份额的房地产份额，按月收取租金，最后出售房地产。投资者根据他们占有的股份来分配收入。

2012年，美国颁布了《启动创业法案》(以下简称《就业法案》)，关于众筹的政策法规相对完善。众筹项目对投资者的资格、项目的股权关系、产品的风险和收益等有明确的解释和规范的操作程序。

但回顾国内房地产众筹市场，就不那么清楚了。从现有的国内案例来看，很难将其分为债务众筹或股权众筹。根据众筹的目的，笔者将其大致分为三类:营销众筹、金融众筹和建房众筹。

1.营销房地产众筹的推动者通常是房地产公司，他们的主要目的是推销新的建筑，选择的合作伙伴基本上是互联网流量巨头，如中海地产和京东金融的房地产众筹项目。

以即将推出的第一阶段产品为例。海洋地产提供住房，京东金融为“白居易”提供24个月零利息+10万装修“白条”的首付款，专注于购房、贷款、装修的一站式解决方案，以优惠活动吸引买家。

2.金融房地产众筹，即投资者以获取现金收入为主要目的参与的房地产众筹项目。Tuandai.com推出的“婴儿屋”、安全优质的住宅以及即将推出的碧桂园项目都是典型案例。

通常采用的方法是先向投资者筹集资金，帮助房地产开发商解决项目开发的融资问题；然后，房地产开发商和承包商被招募来建造房屋，最后，他们被引导出售给刚刚需要他们的投资者，或者开发商出售他们的房子，并把它们转化为利润。

据公开信息，2014年6月17日，Tuandai.com和东莞中信御花园项目下的“方宝宝”启动了第一阶段别墅众筹，最终有400多名投资者参与了众筹，总投资1491万元。8月23日，众筹别墅以1600万元的价格售出，年收入达到40%。

3)众筹建房:众筹有助于以建房为目的建房，最终达到个性化建房的目的，同时降低房价。这种模式存在诸多障碍，国内成功的案例是河北省沧州市中关村股权投资协会发起的“沧州中街高新技术产业开发区众筹家园”。

“稳定收入第一”真的稳定吗？

从以上分类来看，万达的“稳定收益第一”更倾向于金融地产众筹。除了首富万达品牌的代言，以及12%的年化预期收入的卖点，该产品还设计了相应的退出机制和增强流动性的方式...

据公开信息，“稳定收益一号”以万达广场为基础资产，所有募集资金将投资于2015年新开工、2016年开业的国内二、三线城市商业广场项目。但是，万达有权根据募集情况调整其基础资产。

在“稳定收益一号”的所有基础资产投入运营之前，众筹发起人将以资产管理的形式进行资本运营，并将产生的收益作为投资者的回报。在所有的基础资产投入运营后，这些万达广场项目的利润将得到保证。

根据产品说明书，“稳定收益一号”的预期年化总收益率从12%开始，包括两部分:一是租金收入，预期年化收益率为6%，在年度收入分配日(7月15日)分配；另一部分是房产增值收入，预计年化收入为6%，提取时一次性支付。

写在这里，一切似乎都没有问题，但“第一”真的是一个稳定的利润？“风险和收益不相等”是业内许多人对该产品的解释。

笔者从项目方了解到，6%的租金收入是根据万达过去的业绩和整个行业的平均水平综合计算的。据公开数据显示，万达商业的租金收入每年增长近50%，总收入平均增长36%。其中，2014年，万达广场平均年租金收入超过1亿元。

在物业增值收益方面，“稳定收益一号”还设计了三种退出方案，包括通过房地产投资信托或其他方式上市、将相应权益转让给第三方或自由租赁物业、万达集团在第七个收益分配日之前回购。

质疑“稳定收益一号”是否像房地产投资信托基金还为时过早。毕竟，它需要几年时间才能通过房地产投资信托基金退出，而这只是三种退出机制之一。如果万达回购产品本身，那么万达出售这种产品更像是一种远期交易，借款利率也不会太高。

美国一家房地产众筹平台的产品总监表示，购买“稳定收益一号”并享受房产增值收益的投资者可以被视为变相股东，属于股权众筹范畴。此外，最大的风险是，增值收益和本金都是在期末支付，而不是在每个周期都返还，这也是股权众筹的特点之一。

“但是，该项目表明利息没有保证，这意味着大众作为lp(有限合伙人)，有失去本金的风险，可能有6%的利息。如果同一产品在美国，年化利率应至少为16%，甚至连有保证利率的债务众筹产品的年化回报率约为8%。”他说。

reits退出方式是否可行，国内众筹的监管政策是什么，都是摆在“稳定收益第一”面前的障碍。此外，未来如何应对房地产行业波动带来的风险？假设房价大幅下跌，谁来承担损失？产品手册中没有提到。

“稳定收益一号”是否稳定还有待考虑。