东莞的“中央”阳台紧挨着新的石竹花园

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作为东莞未来的中央商务区，程楠国际商务区的发展备受关注。然而，经过多年的规划，只有两个地块已经投入市场。日前，东莞市住房和城乡规划局发布了两个地块调整公告，这两个地块都是位于程楠国际商务区的重要地块。其中，地标200米的地块建筑密度将从40%提高到50%，原有的地下公共停车场也将取消。另一个调整后的地块位于海关大楼西侧，是在商业区拍卖的第二块地块，其建筑高度限制已从80米提高到100米。

光点

中央商务区标志性建筑密度调整为50%

批号:C03-01

地块面积:8013平方米

地块位置:位于新淀粉糖花园东侧拐角处，被规划中的京二路、京三路、卫二路、纬三路包围

土地利用性质:B1B2商业及办公综合用地

建筑面积比:9.0

调整内容:将地块的建筑密度从40%调整到50%；对原控制性法规划拨的公共设施中的“社会公共停车场(地下)”进行了修改和取消；调整地块的建筑退线。

解说:一半的土地被用来建造商业办公楼

调整后的地块C03-01正好位于中央商务区规划的二层走廊中间，是一条类似香港中心的空中间走廊。根据规划，商业区的标志性建筑必须设置在该地块内，该地块是中心景观轴线北侧的重要节点，建筑高度控制在200米。当然，这不是程楠国际商务区最高的标志性建筑。根据之前公布的计划，最高地标建筑的高度控制在400米以内，建筑面积比高达20.0。

与地标最高的地块相比，该地块的容积率和建筑密度不容低估。建筑面积比高达9.0，这一调整将把建筑密度从40%提高到50%。据业内人士称，这意味着更多的建筑将建在固定的土地面积上，当建筑密度提高到50%后，这意味着该地块一半的土地将用于建造商业办公楼。

虽然原控制条例中分配的地下社会停车场已经取消，但其周围规划的停车位基本能够满足需求。根据规划，这一标志性地块的建筑面积超过70，000平方米，配有288个停车位。与其南侧的其他三个地块一起，规划了地下社会停车场，最多有320个停车位。

光点

海关大楼西侧的建筑限于100米高

洛特诺。:A03-01

地块面积:14574㎡

地块位置:海关大楼西侧，三元路与精益路交叉口东南角

土地利用性质:B1B3商业文化综合用地

建筑面积比:3.0

调整内容:地块建筑高度限制由80米调整至100米，分配给地块的停车位由350个调整至263个。

解释:最新的转让土地提高，高度限制提高

值得注意的是，此次调整后的土地拍卖于去年7月刚刚完成，广东庆丰汽车集团有限公司以1.5959亿元的底价赢得土地，相当于约3650.05元/㎡的底价。这也是程楠国际商务区出售的第二块地皮。2012年，该商业区出售的第一个地块被东莞铁路公司授予建设东莞现有轨道交通网络控制中心，目前该项目正在建设中。调整如下:第一，建筑高度限制为100米，第二，分配停车位的下限从350调整到263。规划部门解释，本停车位分配标准依据《东莞市城市规划管理技术规定》和《东莞市程楠国际商务区城市详细设计及建设规划》的研究成果。B1B3地块的停车配置标准为0.8车位/100㎡建筑面积。

先看看中央商务区规划的细节

为了避免“夜晚空城市”，应该建造酒店式公寓

本次公共规划调整的一个值得注意的方面是，规划提出，为了避免未来商业区可能出现的“夜晚空城市”现象，提高受欢迎程度，为该区就业人员提供短期住宿便利，减少通勤交通，提高商业区质量，酒店式公寓将与A01-02地块和A 02-01地块的塔楼相结合，开发额度为开发量的20%。在A 03-04地块设置高档公寓，开发上限为开发量的10%。

业内人士指出，在中央商务区最北的行政中心附近，未来将为中央商务区提供酒店式公寓和住宅，这在中央商务区是比较少见的。因此，规划还控制着开发量，其开发上限分别为20%和10%。也就是说，在面积如此巨大的三个地块中，即使要建酒店式公寓，面积最多也不能超过开发量的百分之一到百分之二十。

拱廊建在二楼游廊的一楼，仿中环而建

宣传计划进一步披露了将在中央商务区建造的两层阳台的细节。这是一个类似香港中环+中间走廊的设计，二楼的走廊穿过建筑物，市民可以步行穿过建筑物。这一次，规划显示二楼阳台的宽度将设置在8-10米，可以根据需要局部放松。一个建筑拱廊将与阳台结合起来。

从两次规划调整的规划图中可以看出，二层走廊从海关大楼西侧延伸到新的淀粉质花园的后面，靠近经三路一侧，呈南北走向，将中央商务区的东侧串联成一个空的中间走廊。