价格在8年内翻了一番，变成了“9”。谁在推动东莞的房价？

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近年来，东莞整体房价呈上升趋势。(记者郑路)

从2006年到2013年，房地产价格上涨了107.5%

2014年，东莞楼市量价背离，房价企稳，但成交量持续下滑。上周，东莞发布文件提振房地产市场信心。然而，住房价格的未来趋势是未知的。我们不妨跟随记者回顾东莞2006年至2013年的房价走势，找出房价上涨背后的关键因素。2006年，东莞房价保持在“四字头”。2007年，房价开始快速上涨。从2006年到2013年，房价翻了一番。

通过对比东莞房地产市场过去8年的数据，记者发现，2007年和2013年新建住宅建筑量最大，地价最高，房价同比涨幅最明显。从市场角度来看，房价上涨的背后是深圳买家的阴影和刚性需求的释放。

专家指出房价上涨背后的四个主要原因:土地价格上涨、建筑安装成本上涨、融资成本上升以及税费征收严格。

“三级跳远”

从2006年到2014年上半年

房价前缀“4”改为“9”

第一次跃升:单价每年上涨1000多元

2007年，东莞房价第一轮上涨，东莞新建房屋均价为5522元/平方米，比2006年的4222元/平方米高出1000多元/平方米。

第二跳:从前缀“6”跳到“8”

从2009年到2011年，市场触底反弹，推动房价快速上涨，从6424元/平方米上涨到8177元/平方米。

第三跳:房价输入了“9”的前缀

2013年12月，东莞房价从“8字头”正式进入“9字头”。截至今年7月，东莞房价已连续8个月稳定在“9字头”水平。2014年上半年，东莞的平均房价为9130元/平方米。

从2006年到2013年，东莞房价在过去八年里上涨了107.5%，尤其是今年上半年上涨了116.2%。

对房价上涨的探讨；

它基本上与土地价格和交易量成正比

土地价格已经上涨了8年，土地价格上涨了122.19%

房地产市场和土地市场相辅相成，相互影响。房地产市场热的时候，土地市场也热，而且有最多的“土地大王”。反之，有许多“土地大王”，地价高，房价就会明显上涨。

从土地市场来看，2007年和2013年土地价格最高，当时房地产市场最热。2007年，东莞的商业和住宅区底价为2676元/平方米，比2006年高出1482元/平方米。这是东莞目前最高的底价，当年拍卖了五个“地王”，其中塘厦“地王”的底价高达15243元/平方米。

2013年，商业和住宅区的底价排名第二，为2653元/平方米。那一年，三个“地王”被出售，商业和住宅区的最高底价高达6090元/平方米。去年，全乡的地价全面上涨，创下了历年新高，地价明显上涨。此外，2012年和2014年上半年，商业和住宅区的底价超过2000元/平方米。将2013年上半年的底价与2006年相比，8年后，底价上涨了122.19%，翻了一番。

市场推手

交易量大幅增加，房价飙升

值得注意的是，在2007年和2013年，出现了最多的“土地王”和最高的土地价格，房地产市场的交易量也在前两位，分别为622.1万平方米和753.52万平方米。与此同时，2007年和2013年房价出现了历史性的飞跃。

深圳乘客进入东莞提振房价

从不断上涨的房价来看，深圳消费者的影子是东莞房价上涨背后不可或缺的因素。从2006年到2007年，东莞的房价在第一轮持续飙升。当时，全国楼市火爆，大量深圳客户不合理低价进入东莞。在深圳消费者的刺激下，东莞的房价也迅速飙升，从“4字头”到“5字头”，涨幅首次达到30%。在2008年楼市的寒冬中，这些非理性的投资行为大多失败了，留下东莞一个接一个。

2010年至2011年，深圳客户进入东莞，东莞房价第二次快速上涨。2010年，国家实施了房地产市场监管政策，而没有实施“限购”政策的东莞成为深圳消费者置业的天堂。与2007年不同，深圳游客进入东莞市场主要是出于理性的自住需求，盲目投资减少。后来，林深区崛起了，它仍然是东莞楼市交易的重要支撑区。在林深区高房价交易的支撑下，2010年至2011年东莞房价也正式由“7字头”变为“8字头”，涨幅约为7.5%。

只是需要释放，以推动房价不断上涨

从房地产市场多年来的发展来看，每次房地产市场的交易从低谷反弹回来，刚性需求就会大量释放，这也将推动房价的快速上涨。

2009年，东莞楼市走出低谷，房价也从低点回升，从2009年的“6字头”升至2010年的“7字头”，涨幅约为18%，连续两年快速上涨。

2011年后，随着房价逐渐回归理性，房价也再次持续上涨。从2012年第四季度开始，在“量价比”的刺激下，刚性需求继续释放，林深和广林地区的交易表现显著。2013年，东莞楼市供需两旺，房价终于在2013年12月正式进入“9字头”，城市空置房新需求历史性地进入“万元大关”。自2013年12月至2014年7月，东莞房价连续八个月保持在“9”字头。

成本上升

案例研究:

同一地区的成本增加

单价上涨了5636元/平方米

根据2005年和2013年东莞同一城镇出售的两处房产的成本比较，2005年出售的一处房产的平均价格为3679元/平方米，2013年同一地区开发的另一处房产的价格上升至9315元/平方米。随着各种成本的增加，2013年的单价也增加了5636元/平方米。

成本方面，税费比重从2005年的9.36%提高到15.15%，土地成本从2005年的682元/平方米提高到2926元/平方米。土地成本上升了329%，比重也从18.54%上升到31.42%。此外，建筑安装费用也从1286元/平方米增加到2560元/平方米，增长99.1%。

专家分析:

各种成本推高了房价

房地产财税专业人士陈秋蓉认为，东莞房价从2006年的“4字头”升至2014年上半年的“9字头”不足为奇。“土地成本、建安成本、融资成本等。都在上涨，房价上涨是不可避免的。她告诉记者，地价成本占房价的30%到40%。此外，近年来，银行利率上调，抵押贷款政策收紧，开发商的融资成本也在增加。在资金不足的情况下，一些中小开发商正在寻找其他融资渠道，融资成本比2009年前高出约30%。此外，近年来，国家对房地产征收了严格的税费，税费也反映在房价上。税费约占房价的12%~20%。"

她说，在同样的房价下，低地价、低融资成本的开发商将获得更高的利润。因此，越来越多的品牌开发商热衷于与当地开发商合作，以降低土地成本。为了提高资金周转率，降低融资成本，许多开发商会通过合理定价和快速销售的方式提取资金，市场上将会出现越来越多的“量价”模式。

(本文数据来源:东莞统计局、东莞中原研究部、合肥辉煌东莞市场研究部。注:由于统计方法的不同，数据可能会有一些差异)