专家谈2015年楼市：房企转型求生 房价难反弹

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2014年，房地产市场全面关闭，房地产这个重要的经济引擎陷入停滞。由于非政策因素，市场首次出现下滑。因此，房地产市场进入了全面整合的“新常态”，基本上宣告了房地产行业黄金十年的结束。

面对2014年房地产市场的低迷，今年市场会走向何方？一些专家分析称，2015年仍处于房地产市场的转折点。在政策方面，“分类监管”的理念将继续，地方政府将继续采取“微观刺激”措施，各种房地产市场政策预计将陆续出台。在市场方面，去年房地产市场将继续向下波动，城市分化将加剧，这将使房价难以大幅反弹。此外，面对高库存的困境，房地产市场的主要任务仍然是去库存化。在严峻的环境下，各大房企也走上了转型和生存之路。

政策展望:地方政府将继续陆续推出“微刺激”房地产市场政策

鉴于市场的发展和演变，2014年中央政府及时调整了调控思路。中央经济工作会议连续两年没有提到房地产调控，“去行政化”调控的思路越来越清晰。调控的目标已经从“控制房价、抑制需求”转变为“促进改善、稳定消费”。

在“分类监管”的指导下，地方政府采取了各种“微观刺激”措施，如取消限购、减税、住房补贴、新的公积金政策和调整一般住房标准。此外，央行还出台了“930”新政，放宽贷款限制。

在谈到2015年楼市走势时，北京市房地产协会秘书长陈至在接受中信网房地产频道采访时表示，中央政府仍将坚持“分类监管”的理念。从去年底的中央经济工作会议来看，今年将会有更多的改革措施。土地制度和税收制度的改革将对房地产行业产生深刻影响，行业周围的“土壤”正在松动。房地产市场改革不断推进，今年3月实施的房地产登记制度为未来房产税和房产税奠定了基础。

知名房地产开发商任志强在第六届中国房地产论坛上预测，可以出台房地产基金、个人住房贷款证券化、城市群规划、RRR减息等政策。

雅豪机构营销总监郭毅也提到，事实上，许多地方政府，尤其是一些产能严重过剩的二三线城市，去年都采取了很多“大动作”，比如减税和住房补贴。然而，总的来说，效果很小。她指出，这些城市工业基础薄弱，人口吸附能力弱，提前透支需求，而且无论刺激手段多么强，效果都不明显，只能慢慢被市场消化。

市场展望:房地产市场仍处于拐点，房价难以反弹

2014年，全国房地产行业各项指标均处于较高水平下降，但市场分化差异显著，趋势变化逐渐显现。根据国家统计局发布的数据，2014年12月，70个大中城市房价同比下降，且下降幅度继续扩大。去年商品房销售面积比2013年下降了7.6%，销售量比去年同期下降了6.3%。此外，随着销售量的低迷和新建筑面积的增长，各地房地产市场的库存日益增加。2014年底，商品房销售面积达到6.2亿平方米，比2013年底增加约1.3亿平方米。

在业内许多人看来，房地产市场的这种“新常态”将持续更长时间。陈至表示，楼市改革将改变房地产过度、泡沫和不健康的发展模式，调整的过程也是下滑的过程。2014年，房地产市场的拐点确立，而今年，在拐点期间，房地产市场正处于向下震荡的过程中。然而，改革也可能遇到各种利益的博弈，房地产市场将会波动和重复。

此外，尽管去年12月份的房价数据显示，部分城市尤其是一线城市的交易量和房价呈现升温趋势，但总体下降趋势仍难以改变。

今年，房地产市场的分化程度将继续加大。郭毅预测，2015年房价将保持稳定，一线城市的房价将略有上涨，一线城市和经济发达的二线城市的房价预计将同比上涨。由于库存压力，经济不发达的三、四线城市需要很长时间消化。

“去年9月是销售的低潮期，从那以后基本上一直处于持续上升的状态。”任志强预测，2015年销量将迅速回升，但价格可能不会随之上涨，因为我们有大量库存，只有在几乎消化之后，才能改善库存与市场的关系。

住宅企业展望:内部分化加剧。为了生存，开发人员忙于去库存化和转型

尽管在过去几个月里，由于新的抵押贷款政策的有利影响，房地产市场的交易情况有所改善，但房地产企业仍然面临严重的去库存问题。郭毅指出，由于房地产行业产能过剩消化周期长，2015年房企的重点仍是减少库存、优化库存结构、提高现金流。

此外，随着行业风险的增加，房地产销售规模逐渐见顶，自愿退出并寻求并购的中小开发商数量增加，行业洗牌加速，越来越多的房企走上转型之路。万科、万达、恒大、绿地等众多房地产标杆企业近期采取了多元化转型措施，如扩张老年地产、转型“服务商”、涉足互联网或开发海外房地产。

对于张之路的多元化和扩张，郭毅认为，住宅企业应该凭借自身优势，围绕产业链的横向共生或纵向延伸进行转型，这样才能更加成功。

此外，从业绩来看，大多数住房企业表现不佳。据中原地产研究部统计，2014年已公布销售业绩的40家企业总销售额达到18，205亿元，比2013年的15，835亿元增长15%。但是，只有16家企业达到了标准，另外24家企业没有圆满完成任务。

这也表明，住房企业的分化程度已经加剧。中原地产首席分析师张大伟表示，差异化主要体现在两个主要方面。首先是市场差异化。不同的地区，不同的城市，甚至同一个城市，由于区域属性的不同，会有不同的市场条件。定位和价值以及自身的供求情况；第二是开发商的差异化。在品牌、运营、资金和资源方面具有优势的开发商将变得更加强大。总的来说，除了一些规模较大的住宅企业外，整个市场很难保持过去的高增长态势。