90后成购房接盘侠 10年后需求或将难以支撑房价

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90年代后，房价仍有10年的安全期。

“土地红利”和“人口红利”一直是不可分割的。

中国经济在过去30年的快速发展是建立在土地资本化、人口快速增长和城市化的基础上的。然而，观察过去30年的新人口曲线，我们可以发现1990年以后出生的人口急剧减少。90后，它是当前房地产市场的主要买家之一。

大多数研究者将深圳和厦门近年来房价的快速上涨归因于人口净流入的增加，尤其是年轻人口的增加；相反，在市场增长疲软的城市，人口基本上是净流出。

从第六次人口普查和2000年以来新增人口数量来看，人口净流出的城市数量远远大于人口净流入的城市数量，支持房地产的“需求”持续萎缩。

90年代后，购房者的人口基数急剧下降

在当前的房地产市场中，投资需求逐渐减弱，自住需求成为支撑房地产市场的主要驱动力。对自谋职业的需求与人们的年龄密切相关。

根据中原地产集团的实际交易数据，在目前的房地产市场中，买家主要是25-35岁的年轻人，占所有买家的50%以上。从所购房屋的面积和价格来看，产品主要是必需品，符合当前市场需求的主流。

“这个年龄段的人越多，潜在的市场需求就越稳定。随着购买者年龄的增长，他们购买的房价也同步上涨，公寓面积也逐渐增加。35岁以后，它主要是基于改善住房购买。中原地产研究总监刘媛表示，总体而言，40岁以上的买家比例远低于35岁以下的买家。

中原地产因此得出结论，人口增长越快，购房需求越稳定；当人口增长率接近时，年轻人的比例越高，购买住房的需求就越稳定和可持续。

以去年全国房价涨幅最高的厦门为例，其人口年龄结构与深圳非常接近。同样，年轻人的比例很高，而中老年人的比例很低，其年轻程度明显优于其他城市。

另一个例子是深圳。在幻想曲总裁潘军眼中，深圳作为一个成功的产业升级城市，已经成为全国最具吸引力的人口流入地；在常住人口中，年轻人所占比例相对较高。

根据第六次全国人口普查的数据，深圳20-24岁的年轻人比例极高，而50岁以上的中老年人比例很低。

然而，上述城市只是少数。根据第六次人口普查的数据，几乎所有城市20岁以下年轻人的比例都大幅下降。

新生人口数据也支持这一点。风能数据显示，从1985年到1990年，中国的平均出生人口约为2300万。然而，1990年后，年出生人口开始急剧下降，新生儿数量以每年约100万的速度下降。直到2000年左右才停止下降趋势，并稳定在每年约1600万新生儿的水平；然而，与20世纪90年代相比，2000年后出生的总人数急剧下降。

刘源指出，这意味着经过5-10年(事实上，现在和未来5年，因为第六次人口普查是2010年的数据)，购买住房的主要年龄组的人口，即25-35岁年龄组，将大大减少，这将不可避免地影响购买住房的需求。

由于外来人口的流入，一线城市的这一问题并不严重，但许多人口增长缓慢的城市将面临需求不足的困境。例如，泸州、安庆、唐山、襄阳等三、四线城市中，40岁以上的中老年人比例最高，年轻人短缺。由于这些城市的人口增长率已经很低，未来房地产市场需求的减弱是不可避免的。

这也可以解释为什么许多二线、三线和四线城市在9月30日和3月30日的新政后仍未能复苏。据刘媛介绍，大多数二三线城市在过去几年发展过快，土地供应、新房建设和销售量都大幅增加，人均新房拥有面积超过了一线城市的平均水平。换句话说，就经济发展和投资需求而言，许多二线和三线城市出售的房子比一线城市多。