统计局网站刊文：楼市库存首现减少 活跃度回升

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五月数据系列之四分析

房地产市场的整体活动出现反弹

——从商品房销售面积首次下降开始，宏观调控继续有效

“这房子不错。它已经有2年历史了，没有纳税。这对你的年轻夫妇很合适。业主赶时间，价格可以协商。如果你想看房子，请提前告诉我，我会和房主约个时间。”已经快晚上7点了，北京的房地产经纪人小刘(音译)还在忙着招呼客人。记者在商店里看到，虽然天快黑了，但仍有顾客要求买房子。

在中央和地方政策的刺激下，房地产市场正处于持续复苏的过程中，销售的复苏带动了市场整体活动的上升。

库存首次减少

根据国家统计局的最新统计，困扰中国房地产市场的房地产去库存化正在发生积极的变化。自2012年4月以来，持续三年的商品房库存首次发生变化。5月末，商品房销售面积6.5666亿平方米，比4月末减少15万平方米。这是自目前房地产市场低迷以来，商品房销售面积首次出现下降。

数据显示，从1月到5月，商品房销售面积的下降幅度有所收窄，其中住宅销售面积呈现同比下降趋势，而商业经营场所的销售面积也同比增加，增幅约为3.9%。此外，连续14个月出现负增长的商品房销售量在1-5月也首次出现正增长，增幅为3.1%。

销售反弹推动房价停止下跌并趋于稳定。根据最新发布的数据，5月份，70个大中城市新建商品房和二手房价格上涨，新建商品房和二手房价格下跌。

住房销售市场的持续复苏和住房价格的稳定也刺激了房地产开发投资和土地市场。

1-5月，房地产开发企业到位资金较1-4月减少0.9个百分点，新开工住房面积减少1.3个百分点，征地面积减少1.7个百分点。业内专家指出，作为分析房地产开发投资趋势的先行指标，房地产开发企业到位资金、征地面积和新开工面积均同比收窄，表明房地产开发投资呈现良好态势。

市场分化加剧

“看电视报道说深圳房价飞涨，抢房大战不断上演，但我的房子已经挂了两个月了，房价跌了又跌，还是没卖出去。”山东一个四线城市的二手房卖家向记者抱怨。

在分析了房地产市场的差异之后，我们会发现这些差异。数据显示，1-5月，重点城市商品房销售转为增长，40个重点监测城市商品房销售面积同比增长1.7%，1-4月下降3.6%；从1月到4月，销售额增长了5.8%，下降了2.0%。与重点城市不同的是，从1月到5月，非重点城市商品房销售的降幅有所缩小，但仍在下降。

更明显的区别是房价数据。最新房价数据显示，房价上涨主要集中在北方四个一线城市，广州和深圳，二线城市整体房价相对稳定；大多数三线城市的房价仍在下跌，表明大多数城市仍处于去库存阶段。一位在北京工作多年的房地产经纪人私下告诉记者，尽管北京二手房市场的成交量迅速回升，但买卖双方都是理性的，基本上没有发生类似深圳房价飙升和房主违约的事件。此外，目前北京大部分地区的二手房价格仍在不同程度上低于前两年的最高点。

许多地方的调查还显示，在大多数三、四线城市，商品房预售基数大，消费能力有限。住房供求关系趋于宽松的中长期趋势没有改变，目前房价没有大幅上涨的基础。根据国家统计局湖北调查组的调查，许多房地产都采取了以价换量的策略。虽然最近楼市有回暖的趋势，但开发商不敢轻易提价，首要任务是去炒股。国家统计局内蒙古调查总队近日对全区各盟市主城区进行了专项调查，并实地走访了21家房地产开发企业和7家房地产中介机构。调查结果显示，在政策的推动下，二手房交易量将在短期内增加，市场趋于活跃。然而，房地产市场的长期供求关系并没有改变，交易价格仍在下降。受访企业普遍对市场前景持谨慎态度。

一般来说，在一些二线城市和大多数三、四线城市，待售房屋消化可能需要很长时间。福州市6家被调查企业均表示，预期的脱氯周期存在一定压力，最长的预期脱氯周期为30个月，最短的预期脱氯周期为6个月。

业内人士预测，在高库存的压力下，整体房价不会出现大幅波动，市场分化将进一步加剧。

多管齐下的库存

从6月8日起，广州调整了住房公积金个人住房贷款政策。这是广州在3月份放宽了不到90平方米的公积金贷款政策，尤其是第二套住房贷款政策。这也意味着北京、深圳等一线城市将开放公积金支持购房。

自去年10月以来，中央政府和地方政府为房地产市场监管打了一系列“组合拳”。随着“限购令”的取消、抵押贷款利率优惠的扩大、购房税的降低以及央行降息，全国房地产市场的许多交易已经稳定下来并大幅反弹，加速了房地产市场存量的消化。

从需求方面看，宏观政策致力于鼓励改善住房需求和刚性住房需求进入市场，推动市场销售为正，从而稳定住房消费，提振房地产市场信心，并有助于减轻当地库存压力。

降息和RRR降息将释放流动性，直接降低购房者成本，刺激购房需求。公积金政策的调整以及重新购买住房和第二套房的政策是改善需求的最直接促进因素。与“9”相比？30“新政”，“3？“30新政”给购房者带来的好处不仅仅是进一步降低了抵押贷款门槛，还包括“5比2”营业税政策带来的真正好处，该政策加快了需求改善进入市场的速度。

从供给方面看，国家可以控制土地供给，优化住宅用地结构，缓解存量压力。各地要根据自身情况制定相应的政策，从供应方面加快去库存化进程。福建省有关部门近日下发文件指出，实际清仓期超过24个月的市县未取得预售许可证项目，符合相关规划要求，房地产企业可以申请变更土地用途和规划条件，重新确定相应的地价。安徽省住房和城乡建设厅、发改委等12个部门近日联合发布了《关于促进房地产市场稳定健康发展的意见》，要求在房地产用地过多、在建商品房过多、消化周期过长的地区，应大幅减少商品房用地供应，直至停止供应。在建房地产用地规模较大的市县可以引导未开发房地产用地的改造和利用。

据业内人士介绍，土地利用规划可以根据当地的实际情况和市场的实际需要进行调整，增加了市场的主动性和灵活性，在房地产市场上市的后续产品可以更好地满足市场需求。