买房的真相与谎言：投资收益将越来越不划算

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北京十天卖了187亿土地，其中丰台区南苑乡十六庄村的住宅底价接近6万元/平方米，朝阳区孙河乡北店西村cde座的别墅底价实际上是8.5万元/平方米，东坝南区的底价是5万元/平方米。不仅有北京市政府，还有去年和前年拿走土地的开发商，甚至还有房地产持有者。然而，仔细想想，大多数人只是生活在幻觉中，大多数人可能会因为房价上涨而变得越来越穷，而不是变得越来越富。

人们会很高兴五环路的地价已经卖了5万元/平方米，所以某个地方的房子至少可以卖xx万元。当大多数人计算自己房产的增值时，他们不是根据实际交易价格来计算，而是根据周围一些新建筑的价格，或者社区里最近出售的一套房子的价格。事实是，在过去的几年里，住房的内在价值没有太大的变化，只有货币贬值了，有必要以更高的价格买房子。

确实有一些因素导致房子的内在价值上升。例如，一条地铁在门口被打开；有新的购物中心和医院开业；突然分配到学区的一所重点学校。房屋所有人无需支付更多的费用，但新购买土地的开发商和新购买房屋的购买者可以获得这些贷款。

也有一些特殊的因素导致了房价的急剧上涨。例如，北京通州开始限购后，河北省燕郊的房价仅在几个月内就上涨了每平方米七八千元。更不用说特殊的因素是不可持续的，只有少数人可能因为这个因素而通过卖房子获利。因为，他们发现很难通过卖房子在其他地方买房子。北京仍然限制购买。虽然燕郊住宅的名义价格上涨了7000元或8000元，但并不是每个新购房者都愿意支付。市场很有可能陷入观望。一旦北京取消限购，燕郊的房价将下跌或停滞。

对于只有一处房产的人来说，很难从房价上涨中获益。由于房价上涨，大多数人不会马上卖掉他们的房地产。的确，有些人在更好的地方卖房子，然后把它们换成更偏远地方的大房子。这必须以损失一定价格为前提。或运输成本或其他成本。“卖掉它，去哪里住。”这并不奇怪。

在同一个城市拥有两处房产的人可能不会得到更多的好处。随着家庭分化速度的加快，人们对住房的需求越来越大。大多数年轻人不想生活在这种家庭氛围中。开发商必然会将成本转嫁给买家。作为未来的购房者，他们必须支付土地成本、建设成本和经济适用房的建设成本，即邻居的生活成本。开发商和政府得到的越多，购房者失去的就越多。很难想象开发商迫于资金链的压力，以超低价格出售房屋的场景再次出现。那时候，一些开发商没有房地产投机者赚钱多。尽管如今追逐开发商的价格很高，但很难做到理性。大多数追随者不一定是对的。与七八年前相比，开发商掌握市场的能力更强，他们有更多的财力来等待房价的上涨和有购买力的人的出现。

在无限制购买和贷款之前，北京有一群人依靠房地产投机走上了金融自由之路。追溯他们的成功之路，我们可以发现最重要的是杠杆的使用。此外，除了政策环境不同，市场环境也不同。他们不仅仅押注于资产增值。

以著名投资家张为例。他总是坚持如果他没有现金，他必须依靠融资。问问银行或你周围的朋友。2003年非典期间，当市一期工程以超过6000元的单价开盘时，张一次就买了50多套。当时，没有人预料到R&F市的房价已经上涨了十倍。购买这些房产的张不仅看重未来房价的上涨，还看重租金带来的现金流。租金不能骗人，租金不能借，必须用现金支付，租金必须根据真实的供求关系来确定。租金反映的是消费者对该商品房的真实承受能力。

在那些日子里，租金和售价之间的距离比现在要近得多。房价的租售比是指房价与月租金的比率。国际公认的合理租售比是旧公寓楼的120倍，新公寓的140倍，独立别墅或联体联体别墅的160倍。如果计算出的数字低于这些比率，就意味着房价是合理的；一旦超过这个比例，就意味着房价被高估了。然而，现在北京很多房子的出租率超过500倍，甚至高达800倍。即使很贵，也有人买，这让人们相信北京的高房价是合理的，是支持的。价格最终会回归价值。只有当租金上涨速度快于房价时，租售比才能越来越接近。那一年，对购买或贷款没有限制，这可以最大限度地利用银行的资本杠杆。

过去已经一去不复返了。对于买房投资来说，如果我们只希望因房地产升值而产生差价，但同时也需要注意现金流和杠杆的使用，那就不是最安全的投资。从长远来看，银行贷款的使用接近免费。即使那些能够支付全部金额的人也应该尽可能多地使用杠杆。剩下的钱用于财务管理，目前无风险套利可达4%左右(抵押贷款利率约为5%，一些信托和p2p财务管理可达10%左右)。用银行贷款换取稳定的租金现金流比仅仅等待房价上涨要可靠得多。从长远来看，租金决定了房子的价值。当机构购买大型房产时，首先要注意的是租金回报。如果你没有意识到这一点并在正确的时间进行再投资，很难说你已经成功盈利了。

北京的地价和房价正在上涨。从投资收益的角度来看，买房越来越不划算。即使它比股票市场更安全，而且它在过去创造了各种奇迹，房地产投资的回报在未来肯定会恢复正常，你会发现它只会抵抗通货膨胀。然而，大多数人仍然喜欢生活在金钱无法量化的“黑暗”中，而不是清晰地看世界。