土地市场升温 房企补仓一二线城市

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随着房地产市场的回暖，房屋企业的征地情绪正在上升。数据显示，截至9月23日，一线城市月土地周转量达到531亿元，为全年最高。由于一、二线城市去仓库的速度相对较快，但三、四线城市的库存仍然很高，所以房企会关注一、二线城市，以补充去库存化造成的短缺。同时，土地价格没有下降，这将导致房价持续上涨。另一方面，股票市场和银行信贷等融资渠道受阻，债券市场蓬勃发展。住房企业选择发行债券融资。今年，上市房企内债发行量已超过2500亿元。随着国内利率的下降，房企逐渐放弃海外发债，选择去中国。今年前八个月，海外债务发行同比下降50%。据业内人士分析，除了资金需求，过去用高利率替代债务也是一个重要因素。

引导阅读

北京投资银泰咨询有限公司的高告诉《21世纪经济报道》记者，从宏观上看，大家都发现稳定增长的驱动力主要是固定资产投资，房地产是主要的驱动力。然而，商品短缺仍然是住房企业获取土地的主要动机。尤其是对于职业经理人占主导地位的公司，不收购土地会影响团队的稳定性。

随着市场的回暖，房企开始积极进入土地市场，尤其是一线城市。

据中原地产研究部统计，截至9月23日，一线城市月土地总成交额达到531.37亿元，创下全年新高，同比增长160%。在高周转率的背后，地王也频频出现。虽然深圳的总价是以底价出售的，但9月份的平均地价仍达到27.8%。

“以前的房地产窗口期一般是指土地市场停止下跌、企稳回升的时期。但是现在很少有不需要竞争的土地。夺取土地实际上是与对手战斗，而最尴尬的事情就是得到土地。这是游戏规则。”中国铁路建设征地负责人魏明(化名)告诉《21世纪经济报道》记者。

局部变暖

随着房地产市场传统销售旺季“金九银十”的到来，土地市场也在迅速升温。

根据中原地产的监测数据，截至9月21日，9月份前20家基准房地产企业的土地收购总量达到近8个月来的最高纪录，达到328.34亿元，其中包括保利、首开、龙湖、万科、房型、世茂和万达。

住房企业的征地热曲线与房地产市场的表现基本一致。据中原地产研究部统计，2015年1月后，土地市场陷入低迷，基准房企连续4个月收购土地总量在200亿以内。但是，随着房地产市场的好转，从6月份开始，整体来看，房企收购的土地数量开始大幅增加。6月份，前20家基准住房企业获得的土地量接近300亿英镑，7月份再次超过200亿英镑。这一趋势在8月份继续。它在九月份达到了顶峰。

易居研究院智库中心研究主任严跃进向《21世纪经济报道》表示，今年的土地市场普遍弱于去年，这与房企关注去库存化有关。特别是在三、四线城市，土地拍卖现象相当严重，使得这些城市的土地交易相对较低。随着一、二线城市库存不足的风险越来越大，房企收购土地的热情也越来越高，积极补仓成为主要策略。

然而，复苏并不是在所有城市都表现出来，城市之间在土地市场上的分化已经成为一个更加明显的特征。中原地产(Centaline Property)分析师张大伟表示，房地产市场出现了四种明显的失衡:需求失衡、供给失衡、库存失衡和价格涨跌失衡。从全国房地产市场的角度来看，许多城市的库存积压已经非常严重，当地的三、四线市场仍在酝酿崩溃的风险，即便是在救助的情况下。就城市而言，一线城市最受标杆企业青睐。特别是降息后，一二线城市的资本将明显改善。由于第三和第四条线的库存绝对值太高，即使信贷受到刺激，也不太可能出现全面复苏。

根据首都证券土地市场的周数据，截至9月20日的一周，一线城市的营业额达到110.55亿元，同比大幅增长212.93%，高于年初至今的69.7亿元和去年的98.82亿元的平均营业额，保险费率同比增长327.87%，达到24.56%。虽然整体交易规模和升水率逐月下降，但近期北京地区高价地块频频出现，引爆了一线土地市场。二线城市营业额大幅反弹，总营业额251.29亿元，比上个月增长499.96%，保险费率比上个月增长68.41%至46.75%。三线城市的营业额总计53.08亿元，比上个月增长37.39%，而在那一周，保险费率降至-1.28%。

打硬仗

当房地产企业就土地收购达成前所未有的共识时，土地王是一个不可避免的特征。

9月23日，上海嘉定新城的一处纯宅基地以暗标形式出售，吸引了16名竞标者参与竞标。最终，金地以20.1336亿元的价格中标，地价为96.93%，底价为18680元/平方米，扣除经济适用房后的底价接近2万元/平方米。地价创下了新的区域纪录，成为上海第一个以“黑标的”形式诞生的总价王。

9月24日下午，深圳龙华的一处商业用地成功出售。由于只有一个申请人，该地块被业界认为是深圳新“地王”的商业用地，最终被龙光地产以底价轻而易举地收购，总价为112.5亿元，底价为19500元/㎡。尽管如此，该地块的底价仍超过了深圳前海区过去三年土地出让价格的一半，较前一天深圳前海商业用地高出38.9%，成为今年深圳土地市场总价的“地王”。

严跃进表示，今年土地价格上涨与土地交易集中在一线和二线城市有关。一些房企之所以能够承受较高的地价，也与这些房企联合征地有关。通过联合征地，有效分散了征地风险。更重要的是，它还能让这类房地产企业继续占领新的地块。

根据一般规律，房地产企业敢于高价是基于对未来市场发展的信心。然而，《21世纪经济报道》记者了解到，目前大多数房地产企业收购土地的动机都是为了套牢。

北京银泰投资的高在接受《21世纪经济报道》采访时表示，从宏观上看，大家都发现，稳定增长的动力主要是固定资产投资，房地产是主要动力。然而，商品短缺仍然是住房企业获取土地的主要动机。尤其是对于职业经理人占主导地位的公司，不收购土地会影响团队的稳定性。

令人担忧的是，由于房地产企业集中在一线城市收购土地，这些城市的豪宅趋势非常明显。以北京为例。到目前为止，北京在2015年只提供了210公顷的居住用地，相当于规划土地供应的28%。与此同时，自去年以来，北京楼市的良好销售业绩吸引了大量房地产企业回归或进入。肉更像狼，面粉比面包更贵，这成了不可避免的现象。这种情况引起了业内人士的关注，认为高档商品房用地可能会加剧目前高档商品房市场和普通住宅的断层。

在北京，2015-2016年初，有近15个单价超过10万元的项目可以在北京出售。目前，单价超过10万元的现有项目约有10个，合计约25个。

魏明感慨地说:“前几年错误的征地决策后来被市场证明是正确的决策，甚至是双倍的正确决策。因为房价有一个速度和双倍速度的增长，所以有一个窗口期。如今，在如此大的房价基数下，空的房价很难翻倍。因此，在土地市场上，只有少数企业真正坚持到底，而大多数企业都以一定的价格消亡了。土地市场看起来很激烈。事实上，这是最难得到的土地。这是游戏的规则。在最高价格的统治下，土地国王必然会出现。”

除了需要补仓外，一些寻求扩大规模的中小型住房企业也在积极收购土地。徐汇集团董事长林忠曾告诉媒体，作为一家中型民营企业，每天都感觉像在薄冰上行走。林忠认为，当前行业的马拉松赛跑已经进入了后半程，一旦落后于第一和第二方阵，即使在最后冲刺阶段做出努力，也永远无法回到公众的视野。

林忠在接受《21世纪经济报道》采访时表示，500亿元是衡量房企的门槛之一。房地产业在一定时期内仍是资源型产业。因此，企业必须有一定的规模才能完成行业内三种资源(土地、资本和人才)的配置，同时也要有较强的竞争力。

在过去的一年里，徐汇在北京一共赢得了8块地，其中5块属于合作开发。