“全面二孩”政策对于三四线城市房地产影响更大

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中共十八届五中全会正式宣布实施“全面二孩”政策。

目前，中国的现状是总人口增长率已经开始下降，自然人口增长率已经下降到5%以下，老龄化问题日益严重。据计算，中信建设投资发现，主流城市购房年龄组主要是25-34岁和35-44岁。从2015年开始，这些人的比例将逐渐增加。虽然在2025年之前，25-44岁的总人口仍可稳定在4亿左右，但从总体趋势来看，人口红利的下降已成为不可回避的话题。对于许多80后和90后来说，放开二胎政策可以在未来增加人口，但完全放开二胎政策对住房需求的放大效应仍有待观察，尤其是在上海和北京等一线城市。

中原地产的一份报告显示，上海90%进入婚育年龄的女性符合“双独”或“单独”政策，但只有不到5%的女性申请生两个孩子。上海等一线城市的生活成本相对较高。虽然收入水平处于全国前列，但房价成本并不低。以北京为例。目前，北京一个80平方米的普通地段的租金约为4000元，而北京的人均工资水平仅为4000元。普通农民工只为他们的收入支付租金。例如，上海的住房平均价格超过3万英镑，城市地区的平均工资高达5万至7万英镑。2014年，上海一方面房价成本高，另一方面，上海人更加注重生活质量，旅游和休闲成为必不可少的一部分。即使经济实力有限，对儿童教育的投资也永远无法节省。因此，综合来说，因为收入不能满足生活费用，多养一个孩子必然会增加支出，而有些人是做不到的。

中原地产研究部高级经理龚敏认为，上述政策对三、四线城市的影响可能优于一线城市，因为它们受传统的生儿育女情结影响很大，如果第一个女儿有可能再生，那么三、四线城市的生活成本较低，这提高了生二胎的可能性，有利于住房需求的增加。放开两个孩子需要与一些实体经济合作吗？坚持刺激会有一些效果。然而，目前的国内经济形势可能无法提供这种补贴。

然而，这并不全面，因为单个家庭房间数量的简单增加并不能完全解决两个孩子家庭的生活和发展，四个房间并不等于三个房间+一个房间。通常，除了双胞胎，这两个孩子之间有一定的年龄差异，而且他们中的大多数也有性别差异。

同一政策咨询研究部主任张宏伟认为，“二孩政策”影响了住房需求结构的变化，需求的改善得到了凸显，这有利于改善项目。第二个孩子出生后，家庭结构从三口之家变成了四口之家。同时，需要父母或雇佣保姆来照顾家庭。此外，住房需求结构也发生了变化。最初，一个三口之家的住房需求通常是两个房间。第二个孩子出生后，住房需求至少变成了三个甚至四个房间。因此，二孩政策全面实施后，改善二孩家庭的住房状况势在必行，这将有利于今后改善住房项目。

由于更高的功能需求和这种改进需求的更多细节，它对开发者的R&D能力提出了更高的要求。例如，在公寓的功能设计中，我们应该考虑客厅中较大的公共活动空室、父母或保姆居住的空室以及更多的储物功能。当然，不同家庭的需求更加差异化，这就对开发商的产品研发能力提出了更高的要求，这也将是未来开发商的核心竞争力之一。

一些业内人士还发现，许多长期以来都是多子女家庭的外国城市住宅，并不是因为家里有一两个孩子，就被大型公寓所主导。相反，仍然有许多一室、两室和三室的公寓，这是一个基本事实。因为所有的孩子都会长大，所以有很多家庭正在准备或已经生了第二个孩子，他们的第一个孩子经常进入幼儿园甚至小学。人们认为，在不久的将来，随着年轻人数量的逐渐恢复和增加，孩子们不可避免地会彼此分离，去另一个地方生活。对住宅单元数量的要求将得到更多体现。这是从发展的角度来看。生更多的孩子不仅仅是一个房间，而是一个套房。

张宏伟提到，如果这两个孩子全部释放，2050年20-44岁的人口比例将比两个孩子未释放时增加4%，增幅将达到1.28亿。这一新的人口将直接惠及房地产行业。当然，从长远来看，随着两个孩子的释放、新一轮人口红利的形成和中国潜在经济增长率的提高，各种行业最终都会受益，房地产行业也不例外。

(中国商业新闻)