酒店式公寓高回报是否靠谱

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在住宅投资仍然受限的今天，酒店式公寓项目以其高租金回报吸引了众多投资者的目光。但是，应该注意的是，这类项目的实际租金回报可能没有房地产企业所声称的那么高，因此投资者在做出决定之前应该三思。

高回报吸引注意力

超高的租金回报已经成为酒店式公寓项目吸引投资者的一大武器。

本刊房地产研究中心发现，目前市场上出售的一些酒店式公寓项目正试图凸显高回报率的优势。例如，一个项目声称前三年的投资租金回报率高达6%，而开发商承诺这一内容可以写入房地产销售合同。

此外，记者还发现，目前，一些投资者对服务式公寓的高回报预期持乐观态度，并已大举投资购买此类物业。杭州媒体报道称，一位来自温州和王兴的投资者最近在杭州滨江区分批购买了20套酒店式公寓，并不打算就此止步，但仍在寻找新的收购目标。

记者还了解到，服务式公寓因其特殊属性在租赁市场占据一席之地。除了提供传统酒店的各种服务外，服务式公寓更重要的是为居民提供家庭式服务，因此一些高端人士倾向于租赁这类物业。此外，酒店式公寓可以自用，也可以委托酒店物业管理公司统一出租运营，不受限购政策的限制。他们的自住和方便投资的特点也受到一些首次置业者的青睐。

高回报或花招

在普通住宅投资回报不理想的情况下，为什么酒店式公寓能获得超高的投资回报？

记者注意到，确实有一些酒店式公寓项目承诺投资回报率为6%，有些项目甚至以一次性扣除房价的形式返还前三年的租金收入。然而，一些内部人士明确表示，这实际上是一种营销策略。开发商将前三年的租金收入加到房价中，然后以优惠待遇的形式返还给购房者，而不是房产本身的实际租金收入。

值得注意的是，专业管理公司对于后期服务式公寓的成功运营非常重要。专业的管理公司有一定的品牌意识，可以建立统一的形象，他们的品牌吸引力可以把一些顾客带到服务式公寓。不仅如此，他们还拥有丰富的营销和推广经验，为客户提供专业服务，这是酒店式公寓成功运营的必备软件。

此外，记者注意到，虽然市场上酒店式公寓的租金水平高于普通公寓，但并不是高到人们无法拒绝的程度。记者在查阅杭州滨江区酒店式公寓的租金报价时发现，例如星光国际大厦的小公寓月租金约为3300元，而这类二手房的报价达到95万元，即使按全年租金计算，租金回报率也在4%左右，并没有超过大多数银行理财产品的收入。

隐性成本不低

从表面上看，酒店式公寓的租金水平高于普通住宅，但不可否认的是，这类物业的管理成本高于普通住宅，大大降低了投资收益。

专业人士表示，在投资服务式公寓的后期，存在被许多人忽视的隐性成本，如契税和公共维修基金、租金折扣、空购房期、代理费等。因此，投资者应该有自己客观冷静的判断标准。

据了解，酒店式公寓的物业管理费用高于普通住宅。例如，在上海，酒店式公寓的物业成本为5~8元/平方米/月，有些甚至超过10元/平方米/月，而普通商品住宅的物业成本低于3.5元/平方米/月。此外，停车费、水费、电费等。此类物业的价格也高于普通住宅小区。此外，由于受众少，空时期酒店式公寓的物业高于普通公寓，这也将导致收入的下降。