15个城市房地产风险排行

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让我们先来看看温州案例。首先，货币宽松和外贸萎缩导致资本流向房地产，温州房地产价格飙升。其次，实体企业的借贷资金流入房地产，私人杠杆增加了风险积累。此外，从固定资产投资远低于房地产投资的增长率，以及房地产银行的信贷资金不足以支撑房地产投资的增长率这一事实来看，也可以推断，这些资金是由银行贷给普通民营企业，然后通过民间借贷等其他渠道投资于房地产行业。

2011年下半年银行贷款收紧后，贷款期限逐渐延长，民间贷款利率也升至近25%。2011年，房地产完工量大幅增加，银行流动性收紧迫使资金短缺的企业从购买房地产转向出售房地产。供求格局彻底改变，房价开始下跌。房地产开发商销售额大幅下滑，民间借贷利率高企，还款难度加大，资金链出现问题，导致温州民间借贷市场违约。抵押物价值下降导致的还款恶性循环也开始了，银行不良贷款率大幅上升。2012年后，银行贷款额度收紧，资金链问题持续，房地产衰退持续至今。

让我们看看鄂尔多斯的例子。鄂尔多斯的房价并未大幅下跌，但40万套存量房已成为“鬼城”。2010年前，房地产销售活跃，2011年后，交易量大幅下降。2012-2013年的年销售额不到2011年的一半。主要原因如下。

由于煤炭价格上涨，煤炭开采占工业增加值73%的鄂尔多斯市(2013年数据)自2007年以来发展迅速。在2010年至2011年间，不断上涨的房价和盈余资金促使人们将资金投资于房地产。鄂尔多斯的人口不到北京人口的1/10，2011年它售出了北京1/3的住房面积。

政府倡导鄂尔多斯的转型，计划建设康巴什新区，并计划在20年内惠及30万人。自2009年以来，房地产新建设一直保持在较高水平，直到2012年煤炭价格大幅下跌后，企业亏损达到22%，资金链出现问题，房地产投资也大幅下降，2013年新建设几乎为零。然而，从2009年到2012年，新建房屋的存量非常大，每户1.35套。

许多地下银行为私人资本投资房地产提供了一种方式。房地产和煤炭行业是地下钱庄的重要投资方向。2010年，房地产投资314亿元，房地产开发银行贷款余额仅为59.7亿元。民间借贷是房地产资金的重要来源，约占50%；鄂尔多斯民间融资成本约为每月2.5%，而借款成本一般为每月3%，最高可达每月4%-5%的高水平。一旦煤炭行业下滑，收入减少，房地产需求下降，房地产开发商的资金难以收回，民间借贷的资金链就会出错，这将进一步加剧房地产需求萎缩，形成恶性循环。

私人资本的大量流入增加了房地产价格的波动风险。我们认为房地产危机有两种:一是房价大幅下跌，类似温州；第二，房地产投资大幅下降，导致大量烂尾楼，类似鄂尔多斯。

自2010年以来，房价跌幅最大的城市包括温州、海口、三亚、南通、无锡、马鞍山、宁波、嘉兴、芜湖和聊城。他们的房价相对于全国房价指数的最高值下降了20%以上，他们的绝对价格下降了10%以上。这十个城市的民营经济贡献率已达到70%以上(2010年)，远远高于当时全国60%的平均水平；私人投资占固定资产投资的60%以上。三亚和海口经历了外资带来的房地产波动，但更多的城市发展了民营经济，大量的民营投资流入房地产，这是影响房地产大波动的原因之一。此外，近年来负增长城市的房地产出现了一定的危机，其中鄂尔多斯的投资中断最为严重，其次是长春和北海。2014年冷清的房地产市场导致哈尔滨、常州、南昌和呼和浩特加入了投资减少的行列。其中，常州和南昌也是民营经济活跃、民间投资相对较大的城市。

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