量跌价不跌 “看不懂”的北京楼市

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位于中国东南部五环路外的亦庄经济技术开发区是近年来高价土地的新摇篮。保利、融创、中信、中化方行等一线房地产企业都在这里跑来跑去。“土地价格已经超过30000元/平方米，开发商已经计划共同把这个地区变成一个高价区。”一位当地政府官员说。

高价土地被推倒后不到一年，该地区的房地产出现了“零首付”和“10%首付”。虽然这种做法的实质是金融机构预付或延迟首付款，这是开发企业促销的噱头，但这是房地产市场逐渐向买方市场倾斜的开始。

北京最强劲的房地产市场正迎来一轮调整。正如万科集团副总裁毛大庆所说，北京楼市让人“难以理解”。

成交量下降，价格没有下降

在过去的一个月里，鹰潭接到了近20个来自麦田房产中介的电话和短信。他看过海淀区的西钓鱼台嘉园项目，平均价格约为8万元。中介的最终报价实际上已经降到了6万元以下。他并不急于做出决定，“等着瞧吧。”

期望值很高，这种等待赌博的心态正在买家中蔓延。2014年第一季度，北京售出了11，600套新商品房，与2013年同期的24，500套相比，这是一个丑陋的数字。2012年同期也出现了类似情况，共有9，400套。然而，当时正是"限购"和"限贷"的关键期，开发商们谨慎观望，谨慎推盘。

尽管交易量大幅下降，但房价却走出了上升曲线。北京市建委的数据显示，今年第一季度，北京新建住宅均价达到28300元/平方米，比上个月上涨2900元/平方米，比去年同期上涨6400元/平方米。"主管当局非常紧张。"接近建设委员会的人士表示，“即使下半年售出2万至3万套自住商品房，也可能无法将房价降至去年的水平。”

在北京房地产市场上，交易量大幅下降、价格坚挺的情况很少见。原因是什么记者发现，北京楼市的交易结构正在发生巨大变化:一季度售出的新建住宅中，43%的总价不到200万元，而在2013年的这个时候，这个数字是59%。改造后的住房总价为480万元。4万元/平方米以上的高端住房比例达到32.8%，创历史新高。2013年第四季度，这一比例仅为22.3%。在交易量排名前20位的房产中，有13处房产的平均面积超过100平方米。其中，有许多高端房地产项目的平均交易价格超过7万元/平方米。“积压了限价的高端房地产已经进入市场，这极大地推高了房价。”北京住房协会表示。

自2013年下半年以来，北京推出了自住商品房，大量新需求的买家正在等待进入市场的机会，这扼杀了小型和低价建筑。上述因素的叠加对房价统计有直接影响。一个典型的例子是大兴天宫苑的万科橙色项目，卖了300套，但成交额低于太和大厦北京场。

结果，北京的房地产市场打破了“追涨杀跌”的传统，数据支持出现在唱多派系(如任志强)和唱空派系(如潘石屹)。
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