解开商铺投资的五大悬疑

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悬念1:供应过剩吗

现有供应量远远超过了实际市场需求，现有人均店铺面积也远远超过了成熟的海外市场。我们现在面临的最大问题是，巨大的市场供给是否会成为一个无形的“堰塞湖”，随时威胁着商店的投资。

当记者走访上海七宝时，他发现虽然上海有着最成功的社区商业发展模式，但商业地产供应的不断增加也使其感到了一定的压力。据了解，目前在七宝板块，出售的商业项目包括朗润花园配套业务、七宝万鑫国际中心等。此外，正如较早前开发的华商时代商业广场(南座)仍有一些物业因受欢迎程度低而关闭空一样，在北座开发的项目已再次推向市场。

七宝只是整个市场的一个缩影，市场已经呈现出供需失衡的迹象。以上海为例，截至11月4日，上海商业地产的供应面积为872.58万平方米，而今年前10个月上海商业地产的平均交易面积约为10万平方米。按照这样的销售速度，即使从现在开始不再增加新的供应，消化现有的库存也需要85个月，也就是7年多。商业区供过于求已成为目前商铺投资面临的最大问题。据上海在建项目统计，世邦魏理仕(CB Richard Ellis)将在2014年至2016年间在上海增加330万平方米的购物中心，年均约110万平方米，大大快于此前每年40万平方米的增幅。其他一线城市也面临着这个问题，就像北京和广州，这两个一线城市也面临着同样的情况。根据戴德梁行的统计，2014年广州将新增56万平方米的购物中心，接近目前库存面积的三分之一。如果按过去五年10万至13万平方米的年平均消费率估算，仅今年的新增供应量就将超过四年。从2013年到2015年，北京的新商业项目将达到340万平方米。

库存在增加，但市场需求在减少。数据显示，2013年上海商业地产的销售面积约为180.9万平方米，截至2014年10月底，上海商业地产的销售面积约为100万平方米。根据目前的销售速度估计和综合考虑，预计年底楼市将出现一个“跳尾”市场，2014年全年销售面积只有130万平方米，这基本上是事实。

瑞意德战略咨询部总经理陈坦言，目前中国商业地产正面临着过剩的担忧。在发达国家，人均1.2平方米的商业面积已经达到了很高的水平，而目前，我国一些城市的人均商业面积已经达到了2平方米。世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的调查发现，去年中国占据了全球购物中心数量最多的10个城市中的9个；中国在建的购物中心占世界在建购物中心的一半以上。

悬念2:哪些商店是雷区

投资者过去认为投资商店，像投资公司一样，只要他们买了就能赚钱。然而，如果商店的发展和经营脱节，越来越多的案例告诉我们，失败的概率极高。现实是，商店投资中有许多“雷区”，需要加以保护。

首先，小商店里有许多“雷区”。目前，有许多专业的市场商店，如鞋城、服装城、箱包城等。，这将推出面积不到40平方米的物业商店。它们体积小、总价低，真正迎合了市场需求，为普通投资者所接受。据陈分析，开发商为了快速收回资金，往往将商铺分割成小面积商铺。但是，这种方式没有考虑后期的招商和运营管理，偏离了各商业业态门店的具体需求。因此，往往会出现销售火爆，后期招商无法启动，投资失败不可避免的情况。还有调查结果显示，有统一经营的商店，也有分散经营的商店，有些商店的价值相差高达50%。这已经成为业内公认的商业投资原则。

其次，售后服务章程存在很多问题。三年前，上海金山义乌小商品城的老板曾经认为他找到了一个既能稳定盈利又不赔钱的好项目，因为开发商承诺出租，第一年退款6%，比例逐年增加到10%，同时他可以分享店铺的营业收入。然而，大多数投资者到目前为止还没有收到承诺的回报，相反，他们已经失去了所有的钱。售后包租一般规定了包租期限，通常为5 ~ 8年，并每年给予一定的投资回报，如8%，稍高一点可以达到10%。专家表示，售后服务章程在某种程度上实际上是一种营销工具。即使开发商履行了他的承诺，在租期结束后他应该做什么？如果在特许经营过程中出现问题，经营者会因为经营战略的调整甚至资金问题而选择退出，小业主最终会遭受损失。即使一些开发商声称打破常规，喊出“终身包租”的口号，他们仍然无法改变运营商中途退出的风险。

第三，社区商店的前景是不可预测的。在上海市闵行区古岱路，记者发现，一个住宅项目投入使用10多年来，已建成的配套商铺已经关闭，尚未出租。大陆联合国际的总法律顾问刘力博士指出，商店的成功和投资者的丰厚投资回报除了与它们的经营价值有关外，还与它们的实际市场比率密切相关。然而，商铺投资一度异常火爆，引发了开发商的热情，使得社区商铺的发展偏离了相应的配套标准，导致了此类商铺的大量供过于求。

悬念3:无序发展谁错了

商业地产的供应正在增加。为什么会这样？出现这种情况的原因是什么？

就目前情况而言，商业地产在整个房地产市场供给中的比重不小。以上海为例，根据“网上房产”网站公布的数据，截至11月5日，市场总供应量为2943.18万平方米，其中商品房供应面积为871.68万平方米，占27.78%。根据市场监测机构的结果，这一比例一直低于20%，直到2010年。

专家指出，造成这种情况的原因很多，主要是开发商的投资冲动。上海商业经济研究中心主任齐晓斋分析指出，住宅市场的宏观调控政策使开发商将更多的精力投入到商业地产上，无限制购买和无限制贷款，导致商业地产的开发面积不断扩大。同时，由于各种积极的刺激，开发商的投资意愿得到了加强。例如，上海自由贸易区、迪斯尼和虹桥这几个概念确实受到开发商的关注。

近年来，上海土地市场上商业地产土地的供需情况也反映了这种变化。据统计，2013年，上海自贸区获批，商业地产用地达到750万平方米的峰值。由此，开发商的征地热情很高，达到582万平方米，是近年来的最高水平(详见附图)。
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2015年2月4日