东莞实施限购，改变预期，深圳顾客减少。

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东莞重新启动限购限贷政策，对144平方米的非普通住房首付60%，大大提高了购房门槛。记者孙俊杰照片

自东莞国庆限购政策出台以来，房地产市场交易产生了立竿见影的效果，价格稳步下降。新政之前，东莞一手住宅建筑的周签约量平均约为1800套，但新政之后，该数字回落至700-900套/周，总体降幅为60%。与此同时，10月份，东莞一手住宅网均价高达16983元/平方米，同比大幅增长77%，环比小幅增长7%，创下连续4个月环比上涨的纪录。业内观察人士认为，高均价和环比上涨都是假象，主要受9月限购前的高价交易推迟至10月网上签约的影响。

新政后，房地产市场的供应急剧下降

9月，开发商进入市场的步伐大幅加快，该市新住宅供应激增。然而，10月初，东莞出台了前所未有的严厉新政策，房地产市场的高温一落千丈。开发商的预期一个接一个地改变，观望情绪加剧，他们进入市场的热情很低。10月份，该市供应了5083套新住房，面积为58.8万平方米，比上个月减少了56.5%。与此同时，在2012年以来的同一时期，该指数创下历史新低。

根据东莞中原地产的测试数据，从住宅类型来看，房屋、别墅、公寓均为绿色，其中新建房屋4642套，面积51.5万平方米，同比下降49.1%，同比下降13.8%；新增别墅233套，新增面积5.2万平方米，同比下降76.1%，同比下降40.6%；供应面积为2.1万平方米的公寓有208套，同比下降83.2%，同比上升146.5%。

瑞成首商业信息服务公司负责人李玲玲认为，在新政的影响下，原本繁荣的楼市突然遭遇冷遇，主要表现在项目开工率从17个“金九”下降到6个。此外，项目下降率下降，深圳客户比例下降。当开盘价超过8时，项目前期就有足够的客户存储容量，但下降率明显下降。然而，新政后，客户存储或项目批准，交易惨淡，不到30%。此次调整后，大型房地产项目的营销控制更加严格，营销活动大大减少。这一规定的最大区别在于对营销过程的规定，即控制促销、预售、中介渠道、电子商务和低首付。新政后，营销活动可以说是极其冷淡。

中原地产东莞市场战略中心主任车德睿认为，东莞出台了前所未有的严格的楼市调控措施，实行备案价格制度，加强了商品房预售监管，严厉打击了房地产企业囤积居奇、虚假宣传等违法违规行为，导致多数房企看低市场预期，商品促销大幅放缓，房市供应大幅下滑。此外，东莞重启限购限贷政策，再加上多数银行对144平方米的非普通住房采取60%首付措施，大大提高了购房者的门槛和成本，观望情绪浓厚。与此同时，房价处于高位滞胀，上涨预期不断被压缩，市场投资需求大幅下降，深圳和东莞进入深度调控，深圳客户退潮进一步加快。

10月份的平均交易价格创下新高

由于新政降温的快速反应，在东莞别墅10月份的交易结构中，虽然90-110平方米产品的交易继续占据主导地位，但占比下降至38%，较9月份下降近5个百分点。从各大区域的交易情况来看，10月份在林深区爆发交易，成交1397套，交易面积14万平方米，占全市的21%。此外，作为连续三个月获得冠军的沿海地区，10月份交易量迅速下降，交易面积达9.8万平方米，比9月份低63%，成为全市最明显的降温区域。在该地区，只有南湾的虎门碧桂园和万科城卖出了100多套，其余项目都是平的，该地区超过一半的项目卖出了不到50套。

尽管东莞在10月份出台了最严格的新政策，整体住宅市场成交量大幅下降，但整体住宅平均价格再次逆势上涨，达到16373元/平方米，再创新高。究其原因，车德睿认为，第一，品牌开发商继续垄断市场，而且定价高。第二，截至今年新政出台前，东莞楼市整体市场趋于火爆，许多开发商取得了很大成绩，他们降价的意愿不强。第三，高价的林深地区努力进行交易，在一定程度上提高了整体平均价格。

然而，合肥辉煌(中国)东莞发展研究中心主任李兴旺认为，新政后10月东莞房价高企的假象更具结构性，主要受第一周影响。根据研究中心的数据，国庆新政后的第一周，东莞有2216套一手住宅在网上签约，占当月的50%，均价高达18452元/平方米，直接推高了10月份的整体均价。其中，为了抢最后一班车，新政第一天(10月6日)网上签约1412套，均价18331元/平方米。接下来，成交量和价格都在第二至第四周下跌。

据李兴旺介绍，东莞出台有史以来最严格的新政策后，尽管开发商的推货力度明显放缓，市场人气突然下降，楼市成交量大幅下降，但东莞住宅总库存为28685套，库存面积近342万平方米，略低于9月份。此外，根据过去12个月的消化率，东莞住房存量消化周期目前维持在3.6个月，反映出东莞整体住房市场仍处于供不应求状态。

与9月份相比，10月份的建设步伐已经放缓。虽然东莞楼市调控政策并未直接涉及10月份的建筑市场，但政策信贷收紧仍影响了房地产企业对市场前景的信心。在现金为王的政策调整期间，住房企业可能会减少投资和开始新建设的意愿，预计市场前景中的建设步伐将放缓。李玲玲认为，尽管总体趋势在10月份仍呈上升趋势，但从周趋势来看，在新政实施后，整体趋势已经连续三周下降，价格调整迹象明显；从新开项目来看，住宅企业的定价趋于合理，市场进入价格低于市场预期。未来，房价将继续回调，房价上涨的趋势已经逆转。